부동산 명의신탁 후 매매대금 및 양도소득세 반환 요구 사건

원고 A는 피고 B에게 M 건물 12개 호실을 매도한 후, 피고 B가 매매대금 중 약 5억 4천만 원의 잔금을 미지급하였고 양도소득세 약 1억 7천만 원을 대신 부담하기로 약정하였음에도 이를 지급하지 않았다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 피고 B는 원고 A가 명의상 소유자일 뿐 실소유주는 D이며, 매매대금은 이미 모두 지급되었고 양도소득세 대납 약정 또한 없었다고 반박했습니다. 법원은 원고 A의 주장을 모두 기각하며 피고 B의 손을 들어주었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: M 건물 12개 호실의 명의상 매도인이자 실질적 매도인임을 주장하며 매매대금 잔금 및 양도소득세 지급을 청구한 자
• 피고 B: M 건물 12개 호실의 매수인으로, 기존 대출 원리금 인수 등의 방법으로 매매대금이 모두 지급되었다고 주장하고 원고의 양도소득세 대납 약정을 부인한 자
• 실소유주 D: 원고 A와 피고 B 사이의 분쟁에서 M 건물 12개 호실의 실제 소유주로 지목된 인물
• 선행 매매계약 매수인 E: 2019년 M 건물 12개 호실에 대한 선행 매매계약의 매수인으로 D에게 계약금과 잔금을 지급하고 수익권증서를 받은 자. 이후 피고 B와 공동투자하여 최종 인수
• O축산업협동조합: M 건물 12개 호실을 담보로 원고 A가 대출받은 대출금의 채권자
• 주식회사 F신탁: 2019년경 M 건물 12개 호실이 신탁되었던 신탁회사

분쟁 상황

원고 A는 2023년 11월 30일, O축산업협동조합으로부터 대출받은 M 건물 12개 호실(총 2,606,573,349원의 대출원리금 잔존)을 피고 B에게 매도하는 부동산매매계약을 체결하고 소유권 이전등기를 경료했습니다. 이 사건 계약서에는 매매대금이 3,170,000,000원으로 기재되었습니다. 이후 원고 A는 피고 B가 계약서상의 매매대금 중 대출원리금을 제외한 잔금 546,903,001원(대납 재산세 16,523,650원 공제 후)을 지급하지 않았다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 나아가 원고 A는 피고 B가 이 사건 각 부동산의 양도로 원고에게 부과된 양도소득세 합계 169,896,380원을 대신 부담하기로 약정했음에도 지급하지 않는다고 주장했습니다. 반면 피고 B는 원고 A가 명의상 소유자일 뿐 실소유주는 D이며, 이 사건 각 부동산은 2019년 D와 E(이후 피고 B와 공동투자) 사이의 선행 매매계약에서 매매대금 3,550,000,000원이 이미 D에게 모두 지급되었다고 반박했습니다. 피고 B는 이 사건 계약서상의 매매대금 3,170,000,000원은 양도소득세가 부과되지 않는 금액을 추정하여 임의로 기재한 것이므로 잔금 지급 의무가 없다고 주장했습니다. 또한 양도소득세 대납 약정 사실도 부인했습니다.

핵심 쟁점

피고가 원고에게 이 사건 각 부동산 매매대금 중 잔금을 미지급하였는지 여부, 피고가 이 사건 각 부동산 양도로 원고에게 부과된 양도소득세를 대신 부담하기로 약정하였는지 여부, 원고가 이 사건 각 부동산의 명의상 소유자에 불과한지 여부

법원의 판단

원고의 주위적 청구(매매대금 잔금 지급) 및 예비적 청구(양도소득세 지급)를 모두 기각하고 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결하였습니다.

결론

법원은 원고가 이 사건 각 부동산의 명의상 소유자에 불과하고 실질적인 소유주는 D라고 판단하였습니다. 이 사건 계약서에 기재된 매매대금은 양도소득세 회피 목적으로 임의로 기재된 것이며, 선행 매매계약에 따라 이미 매매대금이 모두 지급되었다고 보아 피고에게 잔존 매매대금 지급 의무가 없다고 판단하였습니다. 또한, 피고가 원고에게 양도소득세가 부과될 경우 이를 대신 부담해주기로 약정하였다고 볼 만한 증거가 부족하다고 보아 예비적 청구 또한 기각하였습니다.

연관 법령 및 법리

법원은 계약서와 같은 처분문서의 내용이 진실과 다르다고 볼 만한 객관적인 사정(예: 당사자들의 통화 내용, 실제 자금 흐름, 명의신탁 관계 등)이 있다면, 단순히 문서에 기재된 내용만을 맹신할 것이 아니라 실질적인 관계를 따져 증명력을 배척할 수 있다는 대법원 판례(대법원 1994. 2. 8. 선고 93다57117 판결 등)의 법리를 적용하였습니다. 또한 원고와 피고 사이의 통화 내용, 매매대금의 실제 지급 계좌 등을 종합하여 원고가 이 사건 각 부동산의 명의를 빌려준 명의수탁자 관계에 있었다고 판단하였습니다. 부동산 매매에서 매매대금 잔금 지급 의무와 소유권이전등기에 필요한 서류 교부 의무는 동시이행 관계에 있는데, 피고에게 소유권이전등기가 경료되었으므로 잔금까지 모두 지급된 것으로 볼 수 있다는 대법원 판례(대법원 1996. 10. 25. 선고 96다29700 판결 등)의 법리가 간접적으로 적용되었습니다. 양도소득세는 일반적으로 자산을 양도하는 양도인이 납부하는 것이 원칙이므로, 양수인이 양도인의 양도소득세를 대신 부담하기 위해서는 명확하고 구체적인 별도의 특약이 존재해야 함에도 불구하고, 원고와 피고 사이에 그러한 약정이 있었다고 볼 증거가 부족하다고 보아 원고의 예비적 청구를 기각하였습니다.

참고 사항

부동산 명의를 빌려주거나 빌리는 명의신탁 관계에서는 명의신탁의 실질과 범위를 명확히 문서화하고, 관련된 모든 자금의 흐름, 권리 의무 관계를 상세히 기록해야 합니다. 단순히 구두 약정이나 명의상 계약서만으로는 실제 관계가 입증되기 어려울 수 있습니다. 계약서에 기재되는 매매대금, 특약사항 등은 실제 거래 내용과 일치하도록 정확하게 작성해야 하며, 세금 회피 등 다른 목적으로 실제와 다른 내용을 기재할 경우 법적 분쟁 발생 시 불리하게 작용할 수 있습니다. 특히 매매대금의 실질적인 지급 여부와 그 방식은 명확하게 증명할 수 있는 자료(계좌이체 내역, 영수증 등)를 확보해야 합니다. 양도소득세 등 세금 납부 주체를 양도인이 아닌 양수인이 부담하기로 하는 경우, 반드시 부동산매매계약서 등 공식적인 문서에 해당 내용을 구체적으로 명시해야 합니다. 누가 어떤 상황에서 얼마의 세금을 부담할지 등을 명확히 기재하는 것이 중요합니다. 부동산 매매에서 소유권 이전 등기와 매매대금 지급은 일반적으로 동시이행 관계에 있으므로, 소유권이 이전되었다면 특별한 사정이 없는 한 매매대금 또한 모두 지급된 것으로 추정될 수 있습니다. 중요한 의사결정 과정이나 합의 내용은 단순한 통화에 그치지 않고 서면으로 남기거나, 통화 기록을 녹취하되 그 내용이 명확하고 객관적인 증거로 인정될 수 있도록 해야 합니다.