명의를 빌려준 부동산 매매대금과 세금 관련 분쟁

이 사건은 원고가 피고에게 자신이 등기상 소유자로 되어있던 부동산의 잔여 매매대금과 양도소득세를 지급하라고 청구한 사건입니다. 법원은 부동산의 실제 소유주는 원고가 아닌 D이며 원고는 명의만 빌려준 것으로 판단했습니다. 또한 피고가 매매대금을 모두 지급했다고 보았고 양도소득세 부담 약정도 인정하지 않아 원고의 모든 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 부동산의 명의를 빌려준 등기상 소유자
• 피고 B: 이 사건 부동산을 최종적으로 인수한 매수인 (실질적 매수인 E의 지위 승계)
• D: 이 사건 부동산의 실제 소유주이자 원고에게 명의를 빌린 당사자
• E: 이 사건 부동산에 대한 선행 매매계약의 매수인 (피고와 공동투자자)

분쟁 상황

원고는 자신이 등기상 소유자로 있던 M 건물의 12개 호실(이 사건 각 부동산)에 대해 피고에게 2023년 11월 30일 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 해주었습니다. 원고와 피고는 매매대금을 3,170,000,000원으로 하는 계약서를 작성했으나, 피고는 O축산업협동조합의 대출원리금 2,606,573,349원을 인수한 후 나머지 잔금을 지급하지 않았다고 원고는 주장했습니다. 이에 원고는 잔금 546,903,001원과 지연손해금을 청구하는 주위적 청구를 제기했습니다. 또한 원고는 피고가 양도소득세를 대신 부담하기로 약정했다고 주장하며 예비적으로 양도소득세 169,896,380원과 지연손해금의 지급을 청구했습니다. 이에 대해 피고는 이 사건 각 부동산의 실제 소유주는 D이며 원고는 명의만 빌려준 사람에 불과하다고 주장했습니다. 피고는 2019년 D와 E(피고의 공동투자자) 사이에 체결된 선행 매매계약에서 E이 매매대금을 모두 D에게 지급했으며, 이후 피고가 E의 지위를 승계하여 이 사건 대출원리금을 인수하는 방식으로 중도금을 모두 지급했다고 주장했습니다. 따라서 실제 매매대금은 모두 지급되었고, 이 사건 계약서상의 매매대금은 양도소득세 회피 목적으로 임의로 기재된 것이므로 잔존 매매대금 지급 의무가 없다고 반박했습니다. 또한 양도소득세 부담 약정 역시 없었다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

1. 피고가 원고에게 이 사건 각 부동산의 잔여 매매대금 546,903,001원을 지급할 의무가 있는지 여부
2. 피고가 원고에게 부과된 양도소득세 합계 169,896,380원을 대신 부담하기로 약정했는지 여부

법원의 판단

법원은 원고의 주위적 청구(잔여 매매대금 지급)와 예비적 청구(양도소득세 지급)를 모두 기각했습니다.

결론

법원은 원고가 이 사건 각 부동산의 실질적 소유주가 아니며 피고가 매매대금을 모두 지급했다고 판단했습니다. 또한 피고가 원고의 양도소득세를 대납하기로 약정했다고 볼 증거가 부족하다고 판단하여 원고의 모든 주장을 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

1. 계약의 해석 (민법 제105조)​: 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것입니다. 당사자들의 내심의 의사가 일치하지 않는 경우, 그 의사를 해석함에 있어서는 당사자의 진정한 의사를 알아내야 합니다. 이 사건에서는 계약서상의 문언과 달리 당사자들이 명의신탁 관계에 있었으며, 실제 매매대금 지급이 완료되었다는 점이 인정되었습니다.
2. 처분문서의 증명력: 처분문서(계약서 등)는 그 진정성립이 인정되면 특별한 사정이 없는 한 기재된 내용대로 법률행위가 존재함을 증명합니다. 그러나 반증이 있거나 기재 내용이 객관적인 진실에 반하는 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 증명력을 배척할 수 있습니다. 법원은 이 사건에서 매매계약서상의 매매대금이 실제 매매대금과 다르며 양도소득세 회피 목적으로 임의 기재된 것이라고 판단하여 그 증명력을 제한했습니다.
3. 동시이행의 항변권 (민법 제536조)​: 쌍무계약에서 당사자 일방은 상대방이 채무 이행을 제공할 때까지 자기 채무 이행을 거절할 수 있습니다. 매매계약에서 잔금 지급 의무와 소유권이전등기 서류 교부 의무는 원칙적으로 동시이행 관계에 있습니다. 따라서 피고에게 소유권이전등기가 경료되었다는 사실은 특별한 사정이 없는 한 잔금 지급 의무도 이행된 것으로 보는 근거가 됩니다.
4. 특약의 입증책임: 일반적으로 양도소득세 납부 의무는 양도인에게 있습니다. 양수인이 양도인의 양도소득세를 대신 부담하기로 하는 약정은 일반적인 거래 관행에 벗어나는 특별한 약정이므로, 이를 주장하는 당사자가 그 약정의 존재를 명확하게 입증해야 합니다.

참고 사항

1. 명의신탁 관계에서는 실제 소유자와 명의대여자, 제3자 사이의 권리관계와 책임 소재를 명확히 하는 서면 합의가 매우 중요합니다. 대화 녹음이나 일반적인 계약서만으로는 실제 의사를 입증하기 어려울 수 있습니다.
2. 매매계약서에 기재된 매매대금이 실제와 다르다면, 그 차이가 발생한 경위와 실제 합의 내용을 구체적으로 증명할 수 있는 자료를 충분히 확보해야 합니다. 세금 회피 목적의 허위 기재는 추후 법적 분쟁에서 불리하게 작용할 수 있습니다.
3. 양도소득세와 같은 세금 부담 의무를 양도인이 아닌 양수인이 지기로 하는 특별한 약정은 명확한 증거(서면 계약 등)가 없으면 인정되기 어렵습니다. 구두 약정만으로는 법적 효력을 주장하기 어렵습니다.
4. 소유권이전등기가 완료되었다면, 일반적으로 잔금 지급 의무도 이행된 것으로 볼 수 있는 강력한 증거가 됩니다. 잔금 미지급을 주장하려면 소유권이전등기에도 불구하고 잔금이 미지급된 특별한 사정을 명확히 입증해야 합니다.