공공주택사업 토지 보상금 증액 판결

공공주택사업을 추진하는 과정에서 토지가 수용된 원고들이 중앙토지수용위원회의 보상금액에 불복하여 소송을 제기한 사안입니다. 법원은 원고들의 토지에 대한 법원 감정액이 이의재결 감정보다 현황과 특성을 더 적절히 반영했다고 판단했습니다. 특히 한국전력공사의 구분지상권이 설정된 토지에 대해서는 '입체이용저해율'을 적용하여 보상액을 산정해야 한다고 보았으며, 임차권이 설정된 토지에 대해서는 해당 임차권을 소유권 외의 권리로 보지 않아 토지 가액에서 공제하지 않고 보상해야 한다고 결정했습니다.

관련 당사자

• 원고들: A, B, C (공공주택사업으로 토지를 수용당한 토지 소유자들)
• 피고들: 한국토지주택공사, 부천도시공사, 경기도 (공공주택사업의 사업시행자들)

분쟁 상황

공공주택사업[D]의 사업시행자인 한국토지주택공사, 부천도시공사, 경기도는 원고들의 토지를 수용하기 위해 보상금을 산정했습니다. 원고들은 중앙토지수용위원회의 수용재결 및 이의재결에서 산정된 보상금액이 정당하지 않다고 주장하며, 특히 원고 A 소유의 F 토지에 설정된 '구분지상권'과 G 토지에 설정된 '임차권'의 평가 방식에 이의를 제기했습니다. F 토지는 한국전력공사가 송전선 건설을 위해 80㎡에 대해 구분지상권을 설정했고, G 토지는 한국전력공사가 송전선 철탑 및 선하지 부지로 1,272㎡를 임차하여 사용하고 있었습니다. 원고들은 법원 감정액을 기준으로 보상금이 증액되어야 하며, F 토지는 '권리설정계약'을 기준으로, G 토지는 '임차권'을 공제하지 않는 방식으로 평가되어야 한다고 주장했습니다. 반면 피고들은 F 토지 및 G 토지 모두 사실상 영구적 사용에 해당하므로 '입체이용저해율'을 적용하여 보상액을 산정해야 한다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

1. 행정기관의 토지 보상 감정(수용재결 및 이의재결)과 법원 감정 중 어느 것을 신뢰할 것인지 여부.
2. 한국전력공사의 '구분지상권'이 설정된 토지(F 토지)의 손실보상액 산정 시 '권리설정계약'을 기준으로 할 것인지, 아니면 '입체이용저해율'을 적용할 것인지 여부.
3. 한국전력공사의 '임차권'이 설정된 토지(G 토지)의 손실보상액 산정 시 해당 임차권을 '소유권 외의 권리'로 보아 보상액에서 공제할 것인지, 아니면 '점유'에 불과한 것으로 보아 공제하지 않을 것인지 여부.

법원의 판단

법원은 피고들이 공동하여 원고 A에게 252,593,450원, 원고 B에게 55,578,000원, 원고 C에게 53,672,100원 및 각 돈에 대한 2023. 2. 2.부터 2024. 5. 17.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고들의 나머지 청구는 기각되었습니다.

결론

법원은 토지수용보상금 증감 소송에서 이의재결 감정평가와 법원 감정평가 모두 위법 사유가 없고 품등비교에서만 차이가 나는 경우, 법원이 어느 감정평가를 신뢰할지는 재량에 속한다고 보았습니다. 이 사건에서는 법원 감정이 수용 대상 토지의 특성과 가격 형성 요인을 더 적절하게 반영했다고 판단하여 법원 감정액을 기준으로 보상금을 산정했습니다. 특히 원고 A 소유 F 토지에 설정된 구분지상권의 경우, 그 설정 목적, 존속기한, 지료 지급 방식 등을 고려할 때 '사실상 영구적으로 토지 지상공간을 사용하는 경우'에 해당하므로, 토지보상법 시행규칙 제31조 제1항에 따라 '입체이용저해율'을 적용하여 산정한 1,436,094,100원이 정당하다고 판단했습니다. 반면 원고 A 소유 G 토지에 설정된 임차권의 경우, 지상권설정등기나 임차권설정등기가 이루어지지 않았고, 피고들이 임대차계약의 지위를 승계하여 연부임차금을 받거나 새로운 계약을 체결하여 제한을 보상받을 수 있으며, 구분지상권과 달리 영구적 사용으로 보기 어렵다고 판단하여, 이를 '소유권 외의 권리'로 보지 않고 토지 가액에서 공제하지 않아 4,660,586,100원 전액을 보상해야 한다고 결정했습니다.

연관 법령 및 법리

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '토지보상법') 및 같은 법 시행규칙은 토지수용 시 손실보상금 산정의 기준을 마련하고 있습니다.

1. 토지보상법 제70조 제6항 및 제71조 제2항: 취득하거나 사용하는 토지 및 그 지하·지상 공간 사용에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가 방법은 국토교통부령으로 정한다고 규정하여, 보상 기준에 대한 위임 근거가 됩니다.

2. 토지보상법 시행규칙 제28조 제1항: 취득하는 토지에 설정된 소유권 외의 권리에 대해서는 권리의 종류, 존속기간, 기대이익 등을 종합적으로 고려하여 평가하며, '점유는 권리로 보지 아니한다'고 명시하고 있습니다. 이는 특정 점유 형태가 토지 가액 공제 대상이 되는 권리로 인정되지 않을 수 있음을 의미합니다.

3. 토지보상법 시행규칙 제28조 제2항 및 제29조: 소유권 외의 권리의 목적이 되는 토지의 가액을 평가할 때는 해당 권리가 없는 상태의 토지 가액에서 소유권 외의 권리 가액을 공제하되, 양도성이 없는 권리의 가액은 권리 유무에 따른 토지 가격 차액 또는 권리설정계약을 기준으로 평가하도록 합니다.

4. 토지보상법 시행규칙 제31조 제1항: 토지의 지하 또는 지상공간을 '사실상 영구적으로 사용하는 경우'에는 해당 공간에 대한 사용료를 토지 가격에 '입체이용저해율'(해당 공간을 사용함으로 인해 토지 이용이 저해되는 정도에 따른 적정한 비율)을 곱하여 산정한 금액으로 평가하도록 규정하고 있습니다.

법리: 토지수용보상금 증감 소송에서 이의재결의 기초가 된 감정평가와 법원 감정인의 감정평가가 모두 위법 사유가 없고 품등비교에서만 차이가 있는 경우, 법원은 어느 감정평가를 더 신뢰할 것인지 재량으로 판단할 수 있습니다. 또한, 공익사업으로 취득하는 토지에 대한 보상액은 원칙적으로 현실적인 토지의 이용 상황을 고려하여 산정되어야 합니다.

참고 사항

공익사업으로 인해 토지를 수용당할 경우, 제시된 보상금액이 자신의 토지 가치를 제대로 반영했는지 면밀히 확인하는 것이 중요합니다. 행정기관의 감정 결과와 법원 감정 결과가 다를 수 있으며, 법원은 토지의 현황과 특성을 더 적절히 반영한 감정을 신뢰할 수 있습니다. 특히 토지에 전력선 통과를 위한 구분지상권이나 임차권 등 소유권 외의 권리가 설정되어 있는 경우, 해당 권리의 성격(목적, 존속기간, 지료 지급 방식 등)에 따라 보상금 산정 방식이 크게 달라질 수 있습니다. 영구적인 성격이 강하여 토지 이용에 실질적인 제한을 가하는 구분지상권 등은 '입체이용저해율'을 적용하여 토지 가치 감소분을 산정할 수 있습니다. 반면 지상권 설정 등기가 없거나 임대차 계약이 매년 갱신되는 등 일시적이거나 새로운 소유자가 계약 관계를 변경할 수 있는 임차권은 '소유권 외의 권리'로 보지 않아 토지 가액에서 공제되지 않을 수 있습니다. 이러한 복잡한 권리 관계가 얽혀있는 토지의 경우, 권리 유형별 보상 평가 기준을 정확히 이해하고 자신의 상황에 맞는 최적의 보상액 산정 방법을 주장해야 합니다.