재개발 현금청산 대상자들의 보상금 증액 및 수용재결 취소 사건

이 사건은 P구역 주택재개발정비사업의 현금청산 대상자들이 수용재결처분 취소와 정당한 보상금 증액을 청구한 사건입니다. 법원은 수용재결 자체의 위법성 주장은 받아들이지 않았으나, 피고 재개발조합에 대해 원고들에게 법원 감정평가액에 따른 보상금 차액과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고들 (A부터 O까지 15인): P구역 주택재개발정비사업 구역 내 토지 및 건물을 소유했으나, 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 된 사람들입니다.
• 피고 인천광역시지방토지수용위원회: 원고들의 부동산에 대한 수용재결을 내린 행정기관입니다.
• 피고 P구역주택재개발정비사업조합: 인천 남구 Q 일대에서 주택재개발정비사업을 시행하는 주체입니다.

분쟁 상황

피고 P구역주택재개발정비사업조합은 2008년 조합설립인가를 받아 주택재개발정비사업을 시작했습니다. 2010년과 2017년에 걸쳐 사업시행인가 및 변경인가를 받았고, 이에 따라 분양신청 기간을 운영했습니다. 원고들은 이 사건 정비구역 내 토지 및 건물을 소유했으나, 두 차례의 분양신청 기간 모두 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 되었습니다. 이후 원고들은 조합과 보상금 협의가 이루어지지 않자 구 토지보상법 제30조에 따라 수용재결 신청을 청구했고, 피고 조합은 2017년 11월 21일 피고 위원회에 수용재결을 신청했습니다. 피고 위원회는 2018년 9월 19일 이 사건 수용재결을 했고, 중앙토지수용위원회는 2019년 8월 22일 이의재결을 했습니다. 원고들은 이 수용재결이 위법하므로 취소되어야 하고, 적어도 보상금이 증액되어야 한다고 주장하며 이 사건 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

재개발 현금청산 과정에서 수용재결처분이 위법한지 여부와, 만약 위법하지 않다면 현금청산 대상자에게 지급되어야 할 보상금이 정당하게 산정되었는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 피고 인천광역시지방토지수용위원회에 대한 수용재결 취소 청구(주위적 청구)는 기각했습니다. 그러나 피고 P구역주택재개발정비사업조합에 대해 원고들에게 별지2 표에 기재된 청구금액(증액된 보상금 차액)과, 이 금액에 대해 2018년 11월 14일부터 2020년 5월 7일까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

결론

법원은 수용재결 절차 자체에는 위법성이 없다고 판단하여 수용재결 취소 청구는 기각했습니다. 하지만 보상금 산정에 있어서는 법원 감정평가액이 이의재결 감정평가액보다 적정하다고 보고, 그 차액만큼을 피고 재개발조합이 원고들에게 추가로 지급해야 한다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

1. 구 도시 및 주거환경정비법 제46조 제1항 (개략적인 부담금내역 통지 의무): 이 조항은 사업시행자가 분양신청 기간 이전에 조합원들에게 개략적인 부담금 내역을 통지하도록 규정하고 있습니다. 법원은 재개발조합이 '조합원 분양신청 안내' 책자를 발송하여 분양예정 공동주택 세대별 면적, 추정 감정평가액 등에 따라 조합원별 개략적 부담금 내역을 기재했으므로 이 의무를 이행했다고 판단했습니다.
2. 구 도시 및 주거환경정비법 제47조 제1항 및 시행령 제48조 (현금청산 대상자에 대한 협의 절차): 분양신청을 하지 아니한 자에 대해 분양신청 기간 종료일의 다음날부터 150일 이내에 토지 등 보상에 대한 협의를 하도록 규정하고 있습니다. 이 사건에서는 초기 협의가 없었지만, 이후 사업시행변경인가에 따른 분양신청 기간 내에도 원고들이 분양신청을 하지 않고 조합에 구 토지보상법 제30조에 따른 수용재결 신청을 청구하자 조합이 수용재결을 신청한 점을 들어, 법원은 이 절차상 위법이 없다고 판단했습니다. 즉, 현금청산 대상자가 보상금 협의 의사가 없음을 명확히 하거나 수용재결을 직접 청구하는 경우, 협의 절차를 거치지 않은 것이 위법하다고 보기 어렵다는 입장입니다.
3. 구 도시 및 주거환경정비법 제40조 제3항 (수용재결 신청 기간): 사업시행자는 사업시행인가를 받은 날부터 1년 이내에 수용재결 신청을 하도록 규정되어 있습니다. 그러나 이 사건에서 법원은 사업시행계획에서 정한 사업시행기간이 도과했더라도 조합원 총회의 의결을 거쳐 사업시행변경계획을 통해 사업시행기간을 적법하게 변경할 수 있다고 보았습니다. 피고 조합이 2016년 조합원 총회를 통해 사업시행기간 연장을 의결했고, 이에 따른 사업시행변경인가를 받았으므로, 연장된 기간 내에 이루어진 수용재결 신청은 적법하다고 판단했습니다.
4. 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제30조 (수용재결 신청): 토지 소유자나 관계인이 협의에 응하지 않거나 협의가 성립되지 않을 경우 사업시행자에게 수용재결을 신청하도록 청구할 수 있는 근거 조항입니다. 원고들이 이 조항에 따라 수용재결 신청을 청구하여 재결 절차가 진행되었습니다.
5. 보상금 증감에 관한 소송에서의 감정평가 선택 원칙: 보상금 증감 소송에서 이의재결의 기초가 된 감정평가와 법원이 선정한 감정인의 감정평가 결과에 차이가 있을 때, 어느 한 감정평가의 내용에 명백한 오류가 없는 한, 법원은 원칙적으로 어느 감정평가를 택할 것인지 재량에 따라 결정할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 법원 감정평가가 이의재결 감정평가보다 더 적정하다고 판단하여 이를 채택하고, 그 차액만큼의 보상금 증액을 인정했습니다.

참고 사항

1. 재개발, 재건축 사업 진행 시 분양신청 기간과 관련 안내사항을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 개략적인 부담금 내역 등 중요한 정보는 사업시행자가 제공하는 자료를 통해 숙지할 필요가 있습니다. 법원은 사업시행자가 발송한 안내 책자에 개략적인 부담금 내역이 포함되어 있었다면 충분히 통지 의무를 이행한 것으로 보았습니다.2. 현금청산 대상자가 된 경우, 사업시행자와의 보상금 협의는 필수적입니다. 설령 초기 협의가 제대로 이루어지지 않았더라도, 이후 사업시행변경인가에 따른 추가 분양신청 기회나 다른 사정으로 인해 협의 의사가 확인되면 수용재결 신청 절차의 적법성이 인정될 수 있습니다.3. 사업시행기간이 도과했더라도 조합원 총회 의결을 거쳐 사업시행변경계획을 통해 적법하게 연장될 수 있습니다. 단순히 최초 인가된 사업시행기간이 지났다고 해서 모든 후속 행위가 무효가 되는 것은 아니므로, 사업 진행 상황을 지속적으로 파악하는 것이 중요합니다.4. 보상금 증액 소송에서 법원은 이의재결의 기초가 된 감정평가와 법원이 선정한 감정인의 감정평가 결과가 다를 때, 어느 한쪽의 오류가 명확하지 않다면 법원 감정평가를 채택할 재량이 있습니다. 따라서 보상금 액수에 불만이 있다면 법원을 통한 감정평가를 요청하고, 해당 평가가 보다 적정하다고 인정될 경우 증액된 보상금을 받을 수 있습니다.