계약금
원고 A와 피고 B는 2013년 7월 1일 인천 중구의 14필지 토지를 매매대금 2억 3,729만 4,450원에 매매하는 계약을 체결하였고, 피고는 같은 달 16일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 원고는 피고가 매매대금 중 7,029만 4,450원을 미지급했다고 주장하며 지급을 청구했습니다. 이에 피고는 해당 토지에 설정되어 있던 근저당권의 피담보채무 총 1억 9,921만 1,361원을 대신 변제(대위변제)했으며, 원고의 대리인이라는 E에게 4천만 원을 지급했으므로 매매대금을 모두 지급했다고 반박했습니다. 법원은 피고가 대위변제한 근저당권 피담보채무 1억 9,183만 1,431원은 매매대금에서 공제되어야 한다고 인정했지만, E에게 지급한 4천만 원은 E에게 원고를 대리할 권한이 없었으므로 매매대금 지급으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 결국 법원은 피고에게 미지급된 매매대금 4,546만 3,019원과 이에 대한 지연손해금을 원고에게 지급하라고 판결했습니다.
이 사건 분쟁은 부동산 매매계약 후 매도인이 매매대금의 일부 미지급을 주장하고, 매수인은 매도인이 부담해야 할 근저당권 채무를 대신 변제하고 매도인의 대리인에게 대금을 지급하여 매매대금을 모두 지급했다고 주장하면서 발생했습니다. 주요 쟁점은 매수인이 대위변제한 근저당권 피담보채무액을 매매대금에서 공제할 수 있는지와 매도인의 대리인이라고 주장하는 자에게 지급한 대금이 유효한 매매대금 지급으로 인정될 수 있는지 여부였습니다. 또한 피고는 이 사건 토지의 실질적 소유자가 원고가 아닌 다른 사람이며 원고는 형식적인 명의자에 불과하다고 주장했으나 법원은 이를 인정하지 않았습니다.
매매대금 미지급 주장과 관련하여 피고가 기존 근저당권의 피담보채무를 대신 변제(대위변제)한 금액이 매매대금에서 공제될 수 있는지 여부와 피고가 원고의 대리인이라고 주장하는 E에게 지급한 4천만 원이 매매대금의 일부로 인정될 수 있는지 여부(E의 대리권 유무)가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 피고에게 원고에게 4,546만 3,019원 및 이에 대해 2019년 9월 10일부터 2021년 5월 12일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용 중 40%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담하도록 했습니다.
법원은 원고의 청구 중 근저당권 피담보채무 대위변제 금액 1억 9,183만 1,431원을 매매대금에서 공제한 나머지 4,546만 3,019원에 대해서만 인용하고, 원고의 대리인이라고 주장하는 E에게 지급된 금액은 대리권이 인정되지 않아 매매대금 지급으로 볼 수 없다고 판단하여 최종적으로 위 금액과 지연손해금을 피고가 원고에게 지급하도록 판결했습니다.
부동산 매매계약과 관련하여, 매도인은 특별한 사정이 없는 한 근저당권과 같은 제한이나 부담이 없는 완전한 소유권이전등기 의무를 집니다(대법원 2000. 11. 28. 선고 2000다8533 판결). 따라서 매수인이 매도인의 채무인 근저당권 피담보채무를 대신 변제한 경우, 매도인은 매수인에게 그 대위변제금 상당을 구상금으로 지급할 의무가 발생하며, 이는 매매대금에서 공제될 수 있습니다(민법 제469조 참조). 다만 근저당권의 채권최고액을 초과하는 대위변제금은 통상적으로 매매대금에서 공제되지 않을 수 있습니다. 또한, 민법은 제삼자가 채무를 변제할 수 있다고 규정하며(민법 제469조), 제삼자가 채무를 변제하면 채무자에게 구상권을 행사할 수 있게 됩니다. 대리인에게 대금을 지급하는 경우, 대리권을 수여받은 자에게만 유효하게 대금을 지급할 수 있으며, 대리권이 없는 자에게 대금을 지급하는 것은 원칙적으로 매매대금 지급으로 인정되지 않습니다(민법 제125조 표현대리 요건 불충족 시). 금전채무불이행으로 인한 손해배상액 산정 시에는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따라 판결 선고일 다음 날부터 연 12%의 법정이율이 적용될 수 있습니다.
유사한 부동산 매매 상황에 직면했을 때, 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다.
