계약금
원고 A종친회는 피고 B가 자신들의 토지 일부를 무단 점유하고 그 위에 건물을 소유하고 있다며 건물 철거와 토지 인도 및 부당이득금 반환을 청구했습니다. 이에 피고 B는 임대차 계약이 유효하며, 계약 해지 시 지상물매수청구권을 행사할 수 있다고 주장하며 건물 매수대금을 반소로 청구했습니다. 법원은 임대차 계약이 적법하게 해지되었음을 인정하고, 피고 B가 무단으로 증축한 건물 일부를 철거하고 토지 일부를 원고 A종친회에 인도해야 한다고 판결했습니다. 다만, 피고 B가 증축하여 주택으로 사용하던 건물 177㎡ 부분에 대해서는 지상물매수청구권이 인정되어 원고 A종친회가 해당 건물을 매수하고 피고 B에게 매수대금 44,815,320원을 지급해야 한다고 결정했습니다. 아울러 피고 B는 원고 A종친회에게 6,478,575원의 부당이득금과 2024년 3월 1일부터 토지 인도 완료일까지 연 3,402,804원의 비율로 계산한 돈을 지급해야 한다고 판결했습니다.
원고 A종친회는 파주시의 임야 36,000㎡를 소유하고 있었습니다. 1982년경 D이라는 사람이 A종친회의 허락을 받아 이 토지 위에 82.32㎡ 면적의 축사를 건축하고 1985년에 건축물대장에 소유자 등록을 마쳤습니다. 2002년경 피고 B는 D으로부터 이 축사를 매수하고 A종친회와 임대차 계약을 체결한 후 그 무렵부터 축사와 그 주변 부지를 점유, 사용하기 시작했습니다. 이후 피고 B는 이 축사를 증축하여 현재 177㎡ 면적의 창고 및 주택으로 사용했고, 이 외에도 다른 여러 건물을 소유하며 총 748㎡의 토지를 사용했습니다. A종친회는 피고 B가 원래 계약한 면적보다 훨씬 넓은 토지를 무단으로 점유하고 있으며, 건물들 또한 임대 목적에 반하게 증축되었다고 주장했습니다. 이에 2021년 5월 24일, A종친회는 피고 B에게 임대차 계약 해지를 통고하고 2021년 11월 30일까지 토지의 원상회복 및 인도를 요구하는 내용증명을 발송했습니다. 피고 B는 임대차 계약의 목적물이 748㎡ 전체이며, 원고에게 2022년까지의 차임을 모두 지급했다고 주장하면서, 계약이 해지될 경우 민법 제643조에 근거하여 지상물매수청구권을 행사하여 이 사건 건물의 매매대금을 받을 권리가 있다고 반박했습니다. 양측은 건물 철거 및 토지 인도, 부당이득금 반환, 그리고 지상물 매수대금 지급을 두고 본소와 반소를 제기하며 법적 다툼을 벌였습니다.
임대차계약의 목적물 범위와 계약 해지의 유효성 여부가 쟁점이었습니다. 또한 피고가 소유한 건물(이 사건 건물 및 그 외 증축 부분)에 대한 철거 의무 및 토지 인도 의무 여부, 피고의 지상물매수청구권 행사 가능 여부 및 매매대금 산정, 그리고 임대차 계약 종료 이후 피고의 토지 점유에 따른 부당이득금 반환 의무 여부가 주요 다툼이었습니다.
법원은 다음과 같이 판결했습니다.
법원은 임대차 계약이 적법하게 해지되었음을 확인하면서, 피고 B가 무단 증축한 건물 일부를 철거하고 원고 A종친회에게 해당 토지를 인도할 것을 명령했습니다. 동시에 피고 B가 기존 축사를 증축하여 사용하던 주택 부분에 대해서는 지상물매수청구권을 인정하여, 원고 A종친회가 피고 B에게 매수대금 44,815,320원을 지급하고 해당 건물을 인도받아야 한다고 결정했습니다. 또한, 피고 B는 계약 해지 이후 토지 점유에 대한 부당이득금 6,478,575원을 원고 A종친회에 반환해야 합니다.
민법 제635조 (기간의 약정 없는 임대차의 해지통고): 이 조항은 임대차 계약에서 기간을 정하지 않았을 때, 당사자 누구든지 계약 해지를 통고할 수 있도록 합니다. 토지 임대차의 경우 임대인이 해지를 통고하면 6개월이 지나야 해지의 효력이 발생하며, 임차인이 통고하면 1개월이 지나야 효력이 발생합니다. 이 사건에서는 원고 A종친회가 2021년 5월 24일 피고 B에게 계약 해지를 통고했고, 6개월이 경과한 2021년 11월 30일자로 임대차 계약이 해지된 것으로 인정되었습니다. 민법 제643조 (임차인의 매수청구권): 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지 임대차가 기간 만료로 종료되었을 때, 건물이나 공작물 등이 현존하고 임대인이 계약 갱신을 원하지 않으면, 임차인은 임대인에게 상당한 가액으로 지상물(건물 등)의 매수를 청구할 수 있는 권리입니다. 이 권리는 형성권으로서 임차인이 행사하면 임대인의 의사와 관계없이 매매계약이 성립한 것으로 보게 됩니다. 이 사건에서 피고 B는 이 조항을 근거로 A종친회에게 자신이 증축한 주택(창고 및 주택) 부분에 대한 매수를 청구했고, 법원은 해당 주택이 임대차 목적에 반하여 축조된 것이 아니며 철거가 불가피하다고 단정하기 어렵다고 판단하여 지상물매수청구권을 인정했습니다. 또한, 이 권리는 임대인의 동의 없이 지어진 건물이나 무허가 건물에 대해서도 일정한 요건 하에 인정될 수 있습니다. 법원은 피고 B가 이전 임차인으로부터 축사를 매수하여 증축한 건물이 임대 목적에 반하지 않으며, 파주시의 위반 건축물 시정 통보만으로 철거가 불가피하다고 단정할 수 없다고 보아 매수청구권을 인정했습니다.
토지 임대차 계약 시, 계약서에 임대 목적물의 정확한 면적, 사용 용도, 임대 기간, 차임 등을 명확하게 기재해야 합니다. 구두 계약이나 불명확한 계약은 추후 분쟁의 소지가 됩니다. 임대차 기간 중 임대 목적물 위에 건물을 신축하거나 증축하려는 경우, 반드시 임대인의 사전 동의를 서면으로 받아야 합니다. 용도 변경 또한 마찬가지입니다. 토지 임대차 계약이 기간의 정함이 없거나, 갱신이 거절되어 종료될 경우, 임차인은 민법 제643조에 따라 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다. 이는 임대인이 계약 갱신을 원치 않을 때 임차인이 지상 건물의 매수를 요구할 수 있는 권리입니다. 지상물매수청구권은 임대인의 동의 없이 지어진 건물이나 무허가 건물에 대해서도 일정한 요건 하에 인정될 수 있으나, 임대차 목적에 명백히 반하거나 임대인이 예상치 못한 고가의 건물이거나, 철거가 불가피한 경우 등 특별한 사정이 있다면 제한될 수 있습니다. 계약이 종료된 후에도 토지를 계속 점유, 사용하는 경우, 해당 기간 동안의 토지 사용료(차임 상당의 부당이득금)를 임대인에게 반환할 의무가 발생합니다.
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