지역주택조합 분양권 착공 지연에 따른 계약금 및 손해배상 반환 판결

피고가 원고들에게 지역주택조합 분양권을 매도하는 계약을 체결했으나, 특약으로 정한 2021년 3월 말까지의 착공이 이루어지지 않았습니다. 이에 원고들은 계약 해지를 통지하고 계약금 반환 및 특약에 따른 손해배상금 지급을 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 피고가 원고들에게 지급받은 계약금과 특약에 명시된 지급된 계약금의 50%에 해당하는 손해배상금을 지급해야 한다고 판단하여 원고들의 청구를 일부 인용했습니다. 다만 원고들이 주장한 추가적인 손해배상 청구는 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 지역주택조합 분양권을 매수하고 피고에게 계약금 2,000만 원을 지급한 사람
• 원고 B: 지역주택조합 분양권을 매수하고 피고에게 계약금 3,000만 원을 지급한 사람
• 피고 C: 원고들에게 지역주택조합 분양권을 매도한 사람 (D의 명의를 빌렸거나, D를 대리하여 계약을 체결한 것으로 판단됨)

분쟁 상황

피고 C는 D를 대리하여 원고 A에게 F 지역주택조합 G호 분양권을, 원고 B에게 F 지역주택조합 H호 분양권을 매매대금 1억 5,000만 원에 각각 매도했습니다. 원고 A는 계약금 5,000만 원 중 2,000만 원을, 원고 B는 계약금 6,000만 원 중 3,000만 원을 피고에게 지급했습니다. 매매계약서의 특약사항에는 '매도인은 매수인에게 2021년 3월 말까지 착공이 실행 못할 시 계약금을 반환하고, 매수인에게 50%(원고 A 계약서에는 2,500만 원, 원고 B 계약서에는 3,000만 원)를 배상한다.'고 명시되어 있었습니다. 그러나 F 지역주택조합은 2021년 3월 말까지 착공하지 못했고, 이에 원고들은 2022년 1월 24일경 피고 및 D에게 매매계약 해지를 통지했습니다. 원고들은 지급한 계약금과 함께 특약에 명시된 손해배상금을 청구했으나, 피고는 이에 불응하여 소송이 제기되었습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합 분양권 매매계약에서 착공 지연 시 계약금 반환 및 손해배상을 약정한 특약의 효력과 그 손해배상 범위가 주요 쟁점입니다. 또한, 피고 C가 실질적인 매도인으로서 또는 무권대리인으로서 책임을 부담하는지 여부도 다뤄졌습니다.

법원의 판단

법원은 피고 C가 원고 A에게 3,000만 원(지급된 계약금 2,000만 원과 손해배상금 1,000만 원의 합계), 원고 B에게 4,500만 원(지급된 계약금 3,000만 원과 손해배상금 1,500만 원의 합계)을 지급하라고 판결했습니다. 위 각 금액에 대하여 2022년 3월 18일부터 2023년 8월 29일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연이자를 지급해야 합니다. 원고들이 청구한 나머지 손해배상 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고들이 30%, 피고가 70%를 부담합니다.

결론

재판부는 지역주택조합 분양권 매매계약의 특약사항에 따라 착공 지연으로 인한 계약 해제 및 손해배상 책임을 인정했습니다. 피고는 원고들에게 지급받은 계약금과 특약에 따른 손해배상금(지급된 계약금의 50%)을 반환할 책임이 있다고 보았으나, 원고들이 추가로 청구한 손해배상액은 받아들이지 않고 원고들의 청구를 일부만 인용했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 민법상의 무권대리인의 책임과 계약상 특약사항의 효력, 그리고 손해배상 예정액의 해석과 관련된 법리를 다루고 있습니다.

1. 민법 제135조 제1항 (무권대리인의 책임): '타인의 대리인으로 계약을 한 자가 그 대리권을 증명하지 못하고 또 본인의 추인을 얻지 못한 때에는 상대방의 선택에 좇아 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임이 있다.' 법원은 피고가 D를 대리하여 계약을 체결한 것이 대리권이 없었거나 피고가 실질적 매도인이었으므로, 이 조항에 따라 피고에게 계약에서 정한 책임을 부담하게 했습니다. 이는 대리권을 확실히 확인하지 않고 계약을 체결한 경우 대리 행위를 한 자가 책임을 져야 한다는 원칙을 보여줍니다.
2. 계약금 및 손해배상 예정 약정의 효력: 본 계약에서는 '매도인은 매수인에게 2021년 3월 말까지 착공이 실행 못할 시 계약금을 반환하고, 매수인에게 50%를 배상한다.'는 특약을 두었습니다. 이는 계약 위반 시 일정한 금액을 손해배상으로 지급하기로 미리 약정하는 민법상 손해배상 예정의 성격을 가집니다. 법원은 이 특약의 효력을 인정하여 착공 지연으로 인한 매도인의 손해배상 책임을 인정했습니다.
3. 손해배상액의 산정: 법원은 원고들이 실제 지급한 계약금 2,000만 원과 3,000만 원을 기준으로 특약에서 정한 50%를 적용하여 손해배상액을 산정했습니다. 원고들이 계약서상 명시된 2,500만 원 및 3,000만 원의 배상을 주장했으나, 법원은 실제 지급된 계약금을 기준으로 하는 것이 타당하다고 판단했습니다. 이는 손해배상 예정액을 정할 때 그 기준이 되는 금액을 명확히 할 필요가 있음을 시사합니다.
4. 민법 제750조 (불법행위의 내용): 원고들은 예비적으로 불법행위로 인한 손해배상 청구도 했으나, 법원은 이를 기각했습니다. 이는 계약 관계에서 발생한 손해에 대해서는 일차적으로 계약상의 책임과 약정을 따르며, 불법행위로 인한 손해배상은 계약 책임과 별도로 인정되는 특별한 사유가 있어야 함을 나타냅니다.

참고 사항

계약 체결 시에는 특약사항을 매우 구체적이고 명확하게 작성해야 합니다. 특히, 착공 지연과 같은 조건부 상황에 대비하여 계약 해제 조건과 손해배상 범위 및 기준을 명확히 명시해야 합니다. 본 사례와 같이 '계약금의 50%'라는 문구가 있을 때, 실제 지급된 계약금과 전체 계약금 사이의 해석 차이가 발생할 수 있으므로, 어떤 금액을 기준으로 할 것인지 명확히 해두는 것이 좋습니다. 또한, 대리인을 통한 계약 시에는 대리권의 존재 여부와 그 범위를 반드시 확인하여 무권대리 문제가 발생하지 않도록 주의해야 합니다. 중요한 조건의 달성 여부를 정기적으로 확인하고, 문제가 발생할 경우 즉시 내용증명 등을 통해 계약 해지 의사를 통지하고 권리 주장을 해야 합니다.