기타 민사사건
건물 매수인 A가 무단증축 문제를 제기하며 잔금 지급을 거부하자 매도인 B, C, D가 매매계약을 해제한 사안에서, 법원은 매수인 A가 무단증축 사실을 인지하고 계약을 체결했음에도 이후 태도를 바꿔 계약 이행 의무를 저버렸다고 보아, 매도인들의 계약 해제가 적법하다고 판단했습니다. 이에 따라 매수인 A는 매도인들에게 소유권이전등기 말소 및 손해배상금 1억 원을 지급하고, 매도인들은 매수인 A에게 계약금 2,300만 원을 반환하라는 판결입니다.
매수인 A와 매도인 B, C, D는 건물 매매계약을 체결하면서, 특약사항으로 4, 5층 발코니 부분의 무단증축과 이행강제금 부과 가능성을 인지하고, 매도인들이 매수인 소유 기간 동안 발생할 예상 이행강제금 약 2,000만 원을 부담하기로 약정했습니다. 최종 잔금 지급 기한은 2017년 8월 3일이었습니다. 그러나 매수인 A는 2017년 5월경부터 무단증축을 문제 삼으며 원상복구를 요구했고, 심지어 매매대금 약 3억 5,000만 원 감액을 주장하며 소송을 제기했습니다. 매수인 A는 잔금 지급 기한인 2017년 8월 3일까지 잔금을 지급하지 않았고, 이에 매도인 B, C, D는 2017년 8월 4일 매수인 A의 잔금 지급 거절을 이유로 매매계약 해제를 통보했습니다. 이후 매도인들은 무단증축 사실을 밝히고 해당 호실들을 제3자에게 임대했습니다.
매수인이 건물의 무단증축 문제를 이유로 잔금 지급을 거절한 것이 정당한지 여부 매도인이 매수인의 잔금 지급 거절을 이유로 매매계약을 적법하게 해제할 수 있는지 여부 계약 해제 시 소유권이전등기 말소 및 손해배상금 지급 의무의 범위 및 동시이행 관계
항소심 법원은 매수인 A의 본소 청구와 추가 예비적 청구를 모두 기각했습니다. 반소에 대해서는 1심 판결 중 매도인들의 패소 부분을 취소하고, 매수인 A는 매도인 B, C, D로부터 공동으로 2,300만 원을 지급받음과 동시에 매도인들에게 별지 목록 제1항 및 제2항 기재 부동산에 대한 각 소유권이전등기 말소 절차를 이행하고, 1억 원을 지급하라고 판결했습니다. 본소에 대한 항소 비용은 원고(A)가 부담하고, 반소에 대한 소송 총비용 중 95%는 원고(A)가, 나머지는 피고(B, C, D)들이 부담하도록 했습니다.
법원은 매수인 A가 무단증축 사실을 알고도 계약을 체결한 후 잔금 지급을 거부함으로써 명백히 계약 이행 의사를 철회했다고 보아, 매도인 B, C, D의 계약 해제가 적법하다고 결론 내렸습니다. 따라서 매수인 A의 본소 및 예비적 청구는 기각되었고, 매도인들의 반소 청구가 일부 인용되어 매수인 A는 등기 말소 및 손해배상 의무를, 매도인들은 계약금 반환 의무를 지게 되었습니다.
본 사건은 주로 계약의 해제, 동시이행의 항변권, 그리고 손해배상액의 예정에 관한 민법 원칙이 적용되었습니다.
1. 계약의 해제 (민법 제543조~제553조): 계약의 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하거나 이행할 의사를 명백히 표시한 경우, 상대방은 계약을 해제할 수 있습니다. 법원은 매수인 A가 무단증축 사실을 인지하고도 계약을 체결한 후, 잔금 지급 직전에 갑자기 태도를 바꿔 원상복구를 요구하고 거액의 대금 감액을 주장하며 소송까지 제기한 행위를 '계약을 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시한 것'으로 보았습니다. 이러한 경우, 채무자는 채권자에게 이행을 최고하거나 자신의 채무 이행을 제공하지 않고도 계약을 적법하게 해제할 수 있습니다. 매도인 B, C, D의 계약 해제는 이러한 법리에 따라 적법하다고 인정되었습니다.
2. 동시이행의 항변권 (민법 제536조): 쌍무계약(서로 대가적인 의미를 가지는 채무를 지는 계약)의 당사자 일방은 상대방이 채무 이행을 제공할 때까지 자신의 채무 이행을 거절할 수 있습니다. 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무를 지게 되는데, 이러한 원상회복 의무도 특별한 사정이 없는 한 동시이행 관계에 있습니다. 따라서 매수인 A가 소유권이전등기를 말소하고 손해배상금을 지급해야 하는 채무와 매도인 B, C, D가 계약금 2,300만 원을 반환해야 하는 채무는 동시에 이행되어야 한다고 판단했습니다. 즉, 매도인이 계약금을 반환하지 않는 한 매수인은 손해배상금에 대한 지연손해금 지급을 거절할 수 있습니다.
3. 손해배상액의 예정 (민법 제398조): 당사자들은 채무불이행에 대비하여 손해배상액을 미리 정해 놓을 수 있으며, 이를 '손해배상액의 예정' 또는 '위약금'이라고 합니다. 이 경우, 실제로 발생한 손해액과 관계없이 예정된 금액을 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 본 사건에서 매도인들이 청구한 1억 원은 이러한 손해배상액의 예정으로 보이며, 법원은 이를 인정했습니다. 다만, 예정액이 부당하게 과다한 경우에는 법원이 직권으로 감액할 수 있지만, 이 사건에서는 그러한 감액이 이루어지지 않았습니다.
부동산 매매계약을 체결할 때는 건물의 무단증축 여부 등 중요한 사실관계를 사전에 충분히 확인하고, 발견된 문제점은 계약서의 특약사항에 최대한 상세하고 명확하게 명시해야 합니다. 계약 체결 시 인지하고 합의한 사항에 대해 계약 이행 도중 갑작스럽게 태도를 변경하여 이행을 거부하는 행위는 채무불이행으로 간주될 수 있으며, 이는 계약 해제의 원인이 될 수 있습니다. 계약서상 대출 승계 불발 시 잔금 지급 기한을 별도로 정했다면, 대출 승계가 이루어지지 않더라도 해당 기한 내에 잔금을 지급해야 할 의무가 있습니다. 계약 불이행으로 인해 계약이 해제되면, 계약금 등 지급된 금액은 원상회복의 차원에서 반환되어야 하며, 귀책사유가 있는 당사자는 계약서에 명시된 위약금 또는 손해배상액을 지급해야 합니다. 매도인이 계약을 해제하기 위해서는 원칙적으로 매수인에게 이행을 최고(독촉)하고 자신의 채무 이행을 제공해야 하지만, 매수인이 계약을 이행하지 않을 의사를 명백히 표시한 경우에는 그러한 절차 없이도 적법하게 계약을 해제할 수 있습니다.
