부동산 매매/소유권
원고는 피고에게 건물을 다시 임대(전대차)해주었으나 피고가 약속한 월세, 관리비, 전기요금 등을 여러 차례 연체했습니다. 이에 원고는 재임대 계약을 해지하고 건물을 돌려받는 동시에, 미납된 금액과 원고가 대신 낸 비용, 그리고 계약서에 따라 건물을 원래 상태로 되돌리는 데 드는 비용을 모두 피고에게 청구했습니다. 법원은 원고의 주장을 받아들여 피고에게 건물을 인도하고 총 1억 6천만 원이 넘는 금액과 이에 대한 지연 이자를 지급하라고 판결했습니다.
원고 A 주식회사는 2022년 9월경 피고 주식회사 B와 2022년 10월 1일부터 2027년 7월 13일까지 전대차 보증금 1억 5천만 원, 월 차임 1,200만 원(부가세 별도)으로 이 사건 부동산에 대한 전대차 계약을 체결했습니다. 계약서에는 피고가 월세를 연체할 경우 연 18%의 지연손해금과 월세를 3회 이상 연체하면 원고가 계약을 해지할 수 있다는 내용이 명시되어 있었습니다. 또한 계약 해지 시 피고는 자신의 소유물은 물론 원고가 설치한 시설물까지 피고 비용으로 철거하여 건물을 원고가 처음 임차했을 때 상태로 원상회복해야 한다는 조항도 있었습니다. 2024년 2월, 양측은 월세를 1,100만 원(부가세 별도)으로 감액하는 변경 계약을 체결했으나, 피고의 위약으로 계약이 해지될 경우 피고는 인하된 차임분까지 반환해야 한다고 약정했습니다. 그러나 피고는 2024년 6월부터 월세, 관리비, 전기요금 등을 연체하기 시작했고, 원고는 2024년 11월경 피고에게 연체를 이유로 계약 해지를 통보했습니다. 원고는 피고를 대신해 2024년 6월부터 10월까지의 관리비 및 전기요금 등 총 31,437,710원을 납부했으며, 부동산 원상회복 비용은 64,800,000원이 소요되는 것으로 확인되었습니다. 이에 원고는 피고에게 부동산 인도와 함께 미납된 차임 60,500,000원, 변경 계약에 따른 차임 인하분 9,900,000원, 대납한 관리비 및 전기요금 등 31,437,710원, 원상회복 비용 64,800,000원을 합한 총 166,637,710원과 이에 대한 지연손해금을 청구하는 소송을 제기했습니다.
피고의 월세 연체로 인해 원고가 재임대 계약을 적법하게 해지했는지, 계약 해지 후 피고가 원고에게 건물을 돌려주고 미납된 월세와 관리비, 전기요금, 월세 인하분, 그리고 건물을 처음 빌릴 때의 상태로 되돌리는 데 드는 비용을 모두 배상할 책임이 있는지 여부입니다.
법원은 원고의 청구를 전부 받아들여 다음과 같이 판결했습니다. 첫째, 피고는 원고에게 해당 부동산을 즉시 인도해야 합니다. 둘째, 피고는 원고에게 총 166,637,710원을 지급해야 합니다. 이 금액 중 60,500,000원에 대해서는 2025년 3월 12일부터 다 갚는 날까지 연 18%의 이자를, 나머지 106,137,710원에 대해서는 같은 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자를 추가로 지급해야 합니다. 마지막으로 소송 비용은 피고가 모두 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있습니다.
피고의 전대차 계약 위반(차임 등 연체)으로 인해 원고가 계약을 해지한 것이 정당하며, 이에 따라 피고는 원고에게 부동산을 인도하고 미납금액 및 원상회복 비용을 모두 배상할 책임이 있다는 원고의 주장이 모두 인용되었습니다.
이 사건은 주로 민법상 임대차(전대차) 관련 규정과 채무불이행에 대한 법리가 적용되었습니다.
비슷한 상황을 겪을 수 있는 분들을 위해 몇 가지 참고할 사항이 있습니다. 첫째, 임대차 또는 전대차 계약 시 월세 금액, 납부 기일, 연체 시 지연손해금 이율, 계약 해지 조건(예: 몇 회 연체 시 해지 가능), 그리고 계약 종료 시 원상회복 의무 범위와 비용 부담 주체 등을 계약서에 매우 구체적이고 명확하게 기재해야 합니다. 둘째, 월세나 관리비 등이 연체되는 즉시 임대인 또는 전대인은 연체 사실을 기록하고 내용증명 등을 통해 상대방에게 연체 사실과 계약 해지 가능성을 통보하는 것이 중요합니다. 이는 추후 법적 분쟁 시 중요한 증거가 됩니다. 셋째, 계약 변경(예: 월세 감액) 시에는 변경 사항뿐만 아니라 변경 후 발생할 수 있는 위약 상황에 대한 조치(예: 감액된 월세의 반환)도 명확히 약정하고 문서화해야 합니다. 마지막으로, 건물의 원상회복 비용은 상당한 금액이 될 수 있으므로, 계약 초기 건물 상태를 사진이나 영상으로 상세히 기록하고, 계약 해지 시 발생하는 원상회복 비용에 대해 미리 예측하고 대비하는 것이 좋습니다.
