주택재개발 사업의 용적률 계산 위반 주장 사건

이 사건은 재개발 사업 구역 내 토지 및 건물을 소유했던 원고들이 피고 재개발 조합이 울산광역시 남구청장으로부터 인가받은 사업시행계획과 관리처분계획이 무효임을 확인해달라고 제기한 소송입니다. 원고들은 재개발 사업의 용적률이 관련 법령을 위반하여 산정되었고, 이로 인해 사업시행계획과 관리처분계획 모두 중대하고 명백한 하자가 있어 무효라고 주장했습니다. 특히 공공시설을 제공하여 받는 용적률 인센티브 계산 시, 조합이 무상으로 양도받은 국공유지 면적을 제외하지 않아 용적률이 과도하게 산정되었다고 보았습니다. 법원은 공공시설 인센티브 용적률 산정 방식이 법령에 위반되지 않는다고 판단하여 사업시행계획의 유효성을 인정했습니다. 또한 원고들이 분양 신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 된 경우, 관리처분계획의 무효 확인을 구할 법률상 이익이 없다고 보아 관련 소송 부분을 각하했습니다.

관련 당사자

• 원고들 (A 외 8명): O 주택재개발정비사업구역 내 토지 및 건물을 소유하였던 사람들로, 사업시행계획 및 관리처분계획의 무효 확인을 주장했습니다.
• 피고 (O주택재개발정비사업조합): O 주택재개발정비사업을 시행하는 조합으로, 원고들이 제기한 사업시행계획 및 관리처분계획 무효 주장에 대해 방어했습니다.

분쟁 상황

피고 O주택재개발정비사업조합은 울산광역시 남구 일대에서 주택재개발정비사업을 진행하고 있었습니다. 사업 추진 과정에서 울산광역시장은 2015년 「2020년 울산 도시·주거환경정비 기본계획(변경)」을 고시하여 기준용적률을 상향 조정하고 공공시설 부지 제공에 따른 인센티브 용적률 산식(약 248.69% 산정)을 마련했습니다. 피고 조합은 이에 따라 사업시행계획을 변경 신청하여 2017년 최종 용적률 248.18%로 사업시행계획을 인가받고, 2021년 관리처분계획을 인가받았습니다. 원고들은 이 사업구역 내 토지 및 건물을 소유했던 사람들로, 조합이 공공시설 제공 인센티브 용적률을 산정하면서 '무상으로 양도받은 국공유지 면적(21,932m²)'을 전체 공공시설 제공 면적(27,227.5m²)에서 제외하지 않아, 정당한 개발가능용적률(228.85%)을 초과하여 산정된 248.18%의 용적률이 위법하다고 주장했습니다. 이로 인해 사업시행계획과 이를 바탕으로 한 관리처분계획이 모두 무효이며, 자신들이 현금청산 대상자로 정해진 것 또한 위법하다고 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 피고 조합의 재개발 사업에서 공공시설 제공에 따른 용적률 인센티브 계산 방식이 관련 법령(국토계획법 시행령 제46조 제1항)을 위반했는지 여부입니다. 원고들은 조합이 무상으로 양도받은 국공유지 면적을 공공시설 제공 면적에서 제외해야 한다고 주장했습니다. 둘째, 용적률 산정에 오류가 있다면 사업시행계획에 중대·명백한 하자가 있어 무효가 되는지 여부입니다. 셋째, 원고들이 분양 신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 된 상황에서 관리처분계획의 무효 확인을 구할 법률상 이익(소의 이익)이 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 관리처분계획의 무효를 구하는 원고들의 소송 부분을 각하했습니다. 그 이유는 원고들이 분양 신청을 하지 않아 조합원 자격을 상실하고 현금청산 대상자가 되었으므로, 관리처분계획의 무효 확인을 구할 법률상 이익이 없다고 판단했기 때문입니다. 다만, 사업시행계획에 당연 무효인 하자가 있는 경우에 한하여 관리처분계획 무효 확인을 구할 이익이 인정될 수 있다고 보았지만, 이 사건 사업시행계획에 그러한 하자가 없다고 판단했습니다. 결국 원고들의 나머지 청구(사업시행계획 무효 확인)는 모두 기각되었으며, 소송비용은 원고들이 부담하게 되었습니다.

결론

법원은 재개발 사업의 용적률 산정 방식에 법령 위반이 없다고 보아 사업시행계획이 유효하다고 판단했습니다. 또한, 재개발 조합원이 분양 신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 된 경우, 관리처분계획의 무효 확인을 소송으로 다툴 법률적 자격(소의 이익)이 없음을 명확히 했습니다. 이 판결에 따라 O 주택재개발정비사업조합의 사업시행계획과 관리처분계획은 유효함이 확인되었고, 원고들은 현금청산 대상자로서의 지위를 유지하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

• 도시 및 주거환경정비법 (도시정비법) 제17조: 국토계획법을 준용하여 정비사업 구역 내 용적률 등 건축 관련 규정을 적용합니다.
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (국토계획법) 제52조: 지구단위계획구역에서 공공시설 부지 제공 시 건폐율·용적률을 완화하여 적용할 수 있는 근거 규정입니다.
• 국토계획법 시행령 제46조 제1항: 지구단위계획구역에서 공공시설 부지 등을 제공하는 경우 완화할 수 있는 용적률의 산정 방식을 구체적으로 정하고 있습니다. 이 규정은 공공시설등의 부지로 제공하는 면적을 산정할 때, 사업시행자가 국토계획법 제65조 제2항에 따라 용도가 폐지되는 공공시설을 무상으로 양수받은 경우 그 양수받은 부지면적을 빼고 산정하도록 명시하고 있습니다. 법원은 이 규정의 취지가 '이중 혜택 방지를 위한 정책적 고려'이며, '법률상 완화 가능한 용적률의 범위'를 판단하는 기준이 될 뿐, '순부담 면적' 자체를 정의하는 규정은 아니라고 해석했습니다.
• 국토계획법 제65조 제2항: 도시·군계획시설사업에 따라 새로 설치된 공공시설은 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 용도가 폐지되는 공공시설은 사업시행자에게 무상으로 양도될 수 있음을 규정합니다.
• 법리: 법원은 관리처분계획의 무효 확인 소송에서 소의 이익(법률상 이익)이 있는지를 엄격하게 판단합니다. 특히, 분양 신청 기간 내에 분양 신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 된 경우, 관리처분계획에 따라 권리·의무에 직접적·구체적인 영향을 받는 조합원이 아니므로, 원칙적으로 관리처분계획의 무효 확인을 구할 법률상 이익이 없다고 봅니다. 다만, 사업시행계획에 '당연 무효'에 해당하는 중대하고 명백한 하자가 있는 경우에 한하여 예외적으로 소의 이익이 인정될 수 있습니다.

참고 사항

유사한 재개발 사업 관련 분쟁에서 본 사례를 참고할 때 주의할 점은 다음과 같습니다. 첫째, 재개발 사업의 용적률 산정은 복잡하며, 특히 공공시설 제공에 따른 인센티브 용적률은 세부적인 법령 규정과 해석에 따라 달라질 수 있습니다. 용적률 완화 규정은 '이중 혜택 방지'라는 정책적 고려를 반영하며, 공공시설 순부담 면적 산정 시에는 사업시행자가 제공하는 전체 공공시설 면적에서 폐지되거나 확보되는 국공유지 면적을 제외하는 것이 타당하다는 법원의 입장을 이해해야 합니다. 둘째, 재개발 사업에서 조합원의 지위와 소송 자격은 매우 중요합니다. 스스로 분양 신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 된 경우, 관리처분계획의 내용에 대해 직접적인 영향을 받지 않는다고 보아 해당 계획의 무효 확인을 구할 법률상 이익이 없게 됩니다. 다만, 사업시행계획 자체에 '당연 무효'에 해당하는 심각한 하자가 있는 예외적인 경우에는 현금청산 대상자라도 관리처분계획의 무효를 다툴 수 있습니다. 따라서 분양 신청 기간을 놓치지 않도록 주의하고, 사업 진행 과정에서 발생하는 중요한 의사 결정에 적극적으로 참여하여 권리를 보호해야 합니다.