임대차
어머니가 사망한 아들 소유의 주택에 대해 임대차 계약을 맺었다고 주장하며, 아들의 상속인인 손녀에게 보증금 3억 원의 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 어머니와 아들 사이의 임대차 계약이 실제 주택을 사용하고 수익할 목적이 아니라 아들의 재산을 보전하거나 다른 상속인에게 이익이 돌아가는 것을 막기 위한 '가장된 허위 계약'이라고 판단하여, 어머니의 보증금 반환 청구를 기각했습니다.
원고는 자신의 아들 M이 사망하자, 아들 소유의 주택에 대해 자신이 임대차 계약을 맺은 임차인이라고 주장했습니다. 임대차 계약의 종료일(2023년 2월 18일)이 지났으므로, 아들의 유일한 상속인인 미성년 손녀(피고)에게 주택을 인도하는 동시에 보증금 3억 원을 반환해달라고 청구했습니다. 하지만 손녀의 법정대리인인 아들의 전 부인 H는 이 임대차 계약이 허위로 작성된 것이라고 강력히 주장하며 법적 분쟁이 시작되었습니다.
어머니와 사망한 아들 사이의 임대차 계약이 실제 주거 목적으로 체결된 유효한 계약인지, 아니면 재산 보호나 상속 관계 조정을 위한 허위 계약인지 여부가 핵심 쟁점이었습니다. 만약 허위 계약으로 판명된다면, 어머니는 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없게 됩니다.
원고의 청구를 기각하며, 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 임대차 계약서 작성 당시 부동산 중개업자의 증언, 보증금 3억 원이 실제로 지급되지 않은 점, 전입신고일과 확정일자 부여일 간의 10개월 이상 긴 간격, 원고에게 특별한 직업이나 재산이 없던 점 등을 종합적으로 고려했습니다. 이를 통해 이 임대차 계약이 원고가 주택을 사용·수익하려는 목적이 아니라, 아들의 재산을 채권자로부터 보호하거나 아들의 전 배우자(피고의 어머니)에게 상속 이익이 돌아가는 것을 막기 위한 '통정허위표시' 즉, 허위로 꾸며진 계약이라고 판단했습니다. 따라서 이 계약은 무효이며, 원고는 보증금을 돌려받을 권리가 없다고 결론지었습니다.
이번 사건에서 중요하게 적용된 법률과 법리는 다음과 같습니다.
주택임대차보호법 제1조 (목적): 이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활 안정을 보장하는 것을 목적으로 합니다. 이 사건에서 법원은 임대차 계약의 주된 목적이 주거생활 안정에 있지 않다고 보았습니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항 (대항력): 임대차는 등기가 없어도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다. 이는 임차인을 보호하기 위한 규정이나, 계약의 실질이 중요하다는 것이 법원의 입장입니다.
주택임대차보호법 제3조의2 제2항 (우선변제권): 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매 시 후순위권리자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다. 그러나 이 사건에서는 원고가 확정일자를 망인 사망 후 늦게 받았고, 계약 자체의 진정성이 의심받았습니다.
민법 제618조 (임대차의 의의): 임대차는 임차인이 목적물을 사용·수익하게 하는 것이 계약의 기본적인 내용입니다. 즉, 실제 주거 목적이 아닌 다른 의도가 주된 목적이라면 임대차 계약으로 보기 어렵습니다.
통정허위표시 (민법 제108조): 상대방과 짜고 한 허위의 의사표시는 무효입니다. 법원은 이 사건 임대차 계약이 주택 사용·수익 목적이 아니라 채권을 회수하거나 특정인에게 상속 이익이 돌아가는 것을 막으려는 '가장행위'로서 통정허위표시에 해당하여 무효라고 판단했습니다. 이러한 허위 계약에는 주택임대차보호법상의 보호를 부여할 수 없다는 것이 대법원 판례의 입장입니다.
친족 간에 임대차 계약을 체결할 때는 실제 주거를 목적으로 보증금을 지급하고 주택에 거주하는 등의 실질적인 요건을 갖추는 것이 중요합니다. 단순히 재산을 보호하거나 상속 관계를 조정할 목적으로 임대차 계약 형식을 빌리는 경우, 법적으로 '통정허위표시'로 판단되어 계약이 무효가 될 수 있으며, 주택임대차보호법의 보호를 받지 못할 수 있습니다. 특히 보증금의 실제 지급 여부, 확정일자의 적시 취득, 주택의 실제 사용 목적 등이 계약의 유효성을 판단하는 중요한 증거가 됩니다. 가족 간 거래라 할지라도 형식과 내용을 명확히 하여 오해의 소지를 줄이고 분쟁을 예방하는 것이 필요합니다.
