손해배상 · 건축/재개발 · 행정
원고는 공공주택 사업으로 토지가 수용된 후 협의양도인택지를 수의계약으로 양수할 수 있는 권리(분양권)를 취득하기 전인 2015년 2월 피고에게 1억 5천만 원에 매도하는 계약을 체결했습니다. 이후 원고가 실제로 분양권을 취득하고 택지 매매계약까지 체결하자, 원고는 해당 분양권 매매계약이 공공주택 특별법에 따라 무효임을 주장하며 소송을 제기했습니다. 피고는 이에 맞서 손해배상을 청구하는 반소를 제기했습니다.
원고 A는 과천시 일대의 토지를 소유하고 있었는데, 이 토지는 한국토지주택공사가 시행하는 공공주택사업 구역에 편입되었습니다. 원고는 토지 협의양도에 따라 공공주택 특별법 시행령에 근거하여 한국토지주택공사로부터 협의양도인택지를 수의계약으로 양수할 수 있는 권리(분양권)를 취득하게 되었습니다.
그런데 원고는 이 분양권을 아직 정식으로 취득하기 전인 2015년 2월 12일, 피고 B와 1억 5천만 원에 이 분양권을 매수하기로 하는 매매계약을 체결하고 대금을 받았습니다.
이후 2015년 6월 11일 원고는 한국토지주택공사에 토지 지분을 이전하여 분양권을 정식으로 취득하게 되었고, 2019년 11월 27일에는 실제로 한국토지주택공사와 협의양도인택지 229m²를 약 10억 2천만 원에 매수하는 계약을 체결했습니다.
이러한 상황에서 원고는 피고와의 분양권 매매계약이 공공주택 특별법의 전매 제한 규정에 위반되어 무효라고 주장하며 법원에 무효 확인 소송을 제기했습니다.
이에 대해 피고는 원고가 전매 제한을 위반한 계약을 체결해 놓고 분양권 가치가 오르자 무효를 주장하는 것은 신의칙에 반한다고 항변하며, 만약 계약이 무효라면 지급한 계약금의 배액을 손해배상으로 청구하는 주위적 반소를 제기하고, 예비적으로는 지급했던 1억 5천만 원을 부당이득으로 반환해달라고 청구했습니다.
장래 공급받을 택지에 대한 분양권 매매계약의 효력은 무엇인지, 해당 계약이 공공주택 특별법의 전매 제한 규정을 위반하여 무효인지, 분양권 매도인이 계약 무효를 주장하는 것이 신의성실의 원칙에 위배되는지, 계약이 무효일 경우 매수대금 반환과 관련한 부당이득 반환 의무 및 이자 지급 책임의 범위는 어떻게 되는지.
원고와 피고가 2015년 2월 12일 체결한 분양권 매매계약은 무효임을 확인한다. 원고는 피고에게 1억 5천만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라. 피고의 주위적 반소 청구(손해배상액 배액 청구)와 나머지 예비적 반소 청구는 기각한다. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 1/3은 원고가, 나머지는 피고가 부담한다.
법원은 공공주택 특별법 및 택지개발촉진법의 전매 제한 규정을 근거로, 장래에 취득할 분양권을 시행자의 동의 없이 미리 전매하는 계약은 무효라고 판단했습니다. 특히 시행자의 동의는 택지 공급 계약이 체결된 후에 가능하므로, 그 이전에 체결된 분양권 매매계약은 무효라는 법리를 적용했습니다. 또한, 원고가 법규 위반을 스스로 주장하는 것이 신의성실의 원칙에 위배되지 않는다고 보았습니다. 따라서 무효인 계약에 따라 원고가 수령한 1억 5천만 원은 부당이득으로 피고에게 반환해야 하지만, 원고가 계약의 무효를 인지한 시점부터의 지연이자를 적용하도록 결정했습니다.
공공주택 특별법 제32조의3 제1항, 제2항 및 택지개발촉진법 제19조의2, 제31조의2: 이 법규들은 공공주택사업으로 조성된 택지를 공급받은 자가 소유권 이전등기를 하기 전까지는 그 택지를 공급받은 용도대로 사용하지 아니한 채 전매하는 것을 원칙적으로 금지합니다. 다만, 대통령령으로 정하는 예외적인 경우에는 이러한 제한이 적용되지 않을 수 있습니다. 그러나 이 경우에도 시행자의 동의를 받는 것이 필수 조건입니다. 법원은 이러한 규정의 입법 취지가 택지를 실수요자에게 공급하여 투기를 억제하려는 데 있다고 보았습니다.
택지개발촉진법 시행령 제13조의3: 이 시행령은 전매 행위의 제한이 적용되지 않는 특례를 규정하고 있으나, '시행자의 동의'를 요건으로 합니다. 법원은 이 '시행자의 동의'는 택지 공급 계약이 체결되었음을 전제로 하는 것이므로, 장차 공급받을 택지에 대한 분양권 매매계약이 공급 계약 체결 전에 이루어졌다면, 시행자의 동의 자체가 불가능하여 해당 분양권 매매계약은 무효라고 해석했습니다.
신의성실의 원칙 (신의칙): 피고는 원고가 분양권 가치 상승 후 무효를 주장하는 것이 신의칙에 반한다고 주장했으나, 법원은 강행법규를 위반한 계약의 무효를 주장하는 것은 입법 취지를 실현하는 것이며, 특별한 사정이 없는 한 신의칙에 반한다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 특히 원고가 시행자의 동의를 받지 않았고, 피고의 신뢰를 보호가치 있는 신뢰로 보기 어렵다고 보았습니다.
민법 제748조 제2항, 제749조 제1항 (부당이득 반환): 계약이 무효로 판명될 경우, 이미 주고받은 돈은 법률상 원인 없는 이득이 되어 부당이득으로 반환되어야 합니다. 악의의 수익자는 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상해야 합니다. 법원은 원고가 매매대금 수령 당시 이 계약이 무효임을 알았다고 볼 증거는 없으나, 최소한 이 사건 소를 제기한 시점에는 법률상 원인 없이 이익을 받았음을 알았다고 보아 그 시점부터의 법정이자(연 5%)를 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 이행 의무 항쟁이 타당한 기간(판결 선고일까지) 이후에는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 지연손해금이 적용됩니다.
공공주택 사업으로 조성된 토지의 분양권은 관련 법규에 따라 엄격한 전매 제한을 받습니다. 특히 소유권 이전등기 전에는 원칙적으로 전매가 금지되며, 예외적인 경우에도 사업 시행자의 동의가 필수적입니다.
이러한 법규 위반은 단순히 계약 위반이 아니라 해당 계약 자체를 무효로 만들 수 있습니다. 따라서 분양권을 매매할 때는 반드시 관련 법규와 사업 시행자의 동의 여부를 철저히 확인해야 합니다. 시행자의 동의가 불가능한 시점에서의 계약은 무효로 판단될 가능성이 높습니다.
계약이 무효로 판단될 경우, 지급했던 금원은 부당이득으로 반환받을 수 있으나, 계약 체결 시점부터의 모든 이자를 받을 수 있는 것은 아니며, 상대방이 계약의 무효를 인지한 시점부터 이자가 적용될 수 있습니다.
법률에서 강제하는 규정을 위반한 계약은 그 계약을 주장하는 자가 나중에 유리해졌다고 해서 '신의성실의 원칙'에 위배된다고 보기 어렵습니다. 즉, 불법적인 계약의 무효를 주장하는 것은 정당한 권리 행사로 인정될 가능성이 높습니다.
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