기타 금전문제 · 임대차
임차인 A는 임대인 B로부터 상가를 임차했으나 월세 연체로 인해 분쟁이 발생했습니다. 임대인 B가 임차인 A에게 '미납된 월세가 입금되지 않으면 계약이 해지됨을 알려드린다'는 최고장을 보냈는데, 임차인 A는 이를 근거로 2020년 12월 30일 계약이 해지되었다고 주장하며 보증금 중 남은 8,320,000원을 돌려달라고 소송을 제기했습니다. 반면 임대인 B는 해당 최고장이 확정적인 해지 통보가 아니며, 계약은 원래 임대차 기간 만료일인 2021년 11월 29일에 종료되었다고 주장하며, 미지급 차임, 관리비, 원상회복 비용 등을 청구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 임대인의 최고장을 확정적인 해지 의사표시로 인정하지 않고, 임대차 계약이 2021년 11월 29일 기간 만료로 종료되었다고 판단했습니다. 그 결과 임차인 A는 연체 차임, 부가가치세, 미납 관리비, 원상회복 비용 등 총 80,109,980원을 임대인 B에게 지급해야 하며, 여기서 임대차 보증금 40,000,000원을 공제한 나머지 40,109,980원과 이에 대한 지연손해금을 임대인 B에게 지급하라는 판결을 받았습니다. 임차인 A의 본소 청구는 기각되었고, 임대인 B의 반소 청구는 일부 인용되었습니다.
원고(임차인 A)는 2019년 11월 5일 피고(임대인 B)로부터 임대차보증금 40,000,000원, 월 차임 3,200,000원에 시흥시 상가를 임차했습니다. 그러나 원고는 2020년 3월 30일 이후부터 월세를 연체하기 시작했고, 피고는 2020년 12월 15일 원고에게 '3기 이상의 연체로 계약 해지 사유가 발생했고, 정해진 기간까지 미납된 월세가 입금되지 않으면 계약이 해지됨을 알려드린다'는 내용의 최고장을 보냈습니다. 원고는 이 최고장에 따라 2020년 12월 30일 계약이 해지되었다고 주장하며, 보증금에서 연체 차임 31,680,000원을 공제한 나머지 8,320,000원을 돌려달라고 소송을 제기했습니다. 반면 피고는 최고장이 확정적 해지 통보가 아니며, 계약은 임대차 기간 만료일인 2021년 11월 29일에 종료되었다고 주장했습니다. 피고는 원고가 2020년 4월부터 2021년 11월까지의 차임 및 부가가치세, 원상회복 의무 불이행으로 인한 차임 상당 손해, 미납 관리비, 원상회복 비용 등을 합쳐 총 97,490,970원에서 보증금을 공제한 57,490,970원을 지급하라고 반소로 맞섰습니다.
이 사건 임대차 계약의 정확한 종료일이 언제인지, 즉 임대인이 보낸 '최고장'이 즉시 계약을 해지하는 효력이 있었는지 여부였습니다. 또한 임차인이 미납한 차임과 관리비, 그리고 임대차 종료 후 상가를 원상태로 돌려놓는 데 필요한 비용이 얼마인지 산정하는 문제와 임차인의 원상회복 의무 불이행으로 인해 임대인이 입은 추가적인 손해(예: 다른 임차인을 들이지 못한 기간 동안의 차임 상당액)를 어디까지 인정할 것인지가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 임차인 A가 임대인 B에게 총 40,109,980원 및 그 중 일부 금액에 대하여는 각 2021년 6월 9일부터, 2022년 4월 1일부터, 2022년 11월 11일부터 2023년 2월 10일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 임차인 A의 본소 청구(보증금 반환)와 임대인 B의 나머지 반소 청구(일부 손해배상)는 기각되었습니다. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 70%는 임차인 A가, 나머지는 임대인 B가 부담하도록 했습니다.
법원은 임대인이 보낸 최고장을 즉각적인 계약 해지 의사표시로 보지 않았고, 임대차 계약은 원래 약정된 기간 만료일인 2021년 11월 29일에 종료되었다고 판단했습니다. 이에 따라 임차인은 연체된 차임, 부가가치세, 미납 관리비, 원상회복 비용 등을 모두 합한 금액에서 보증금을 제외한 40,109,980원을 임대인에게 지급해야 했습니다. 결국 임차인이 제기한 보증금 잔액 반환 청구는 받아들여지지 않았고, 임대인이 제기한 손해배상 반소는 일부 인용되었습니다.
본 사건에서는 다음과 같은 법률과 법리가 적용되었습니다.
임대차 계약 해지를 통보할 때는 그 의사표시가 명확하고 확정적이어야 합니다. 본 사례처럼 '해지됨을 알려드립니다'와 같은 표현이 법적으로 즉시 해지의 효력을 발생시키지 않을 수 있습니다. 해지 통보 시에는 단순한 채무 이행 촉구뿐만 아니라 계약 종료 후 목적물 인도를 요구하는 등 후속 조치에 대한 내용도 명확히 포함하는 것이 중요합니다. 계약 종료 시점에 따라 임차인이 부담해야 할 차임, 관리비, 원상회복 의무 등의 범위가 달라지므로, 계약 종료 시점을 명확히 하고 이를 입증할 수 있는 서류나 기록을 남겨두어야 합니다. 임차인은 임대차 계약 종료 시 임차 목적물을 원래 상태로 돌려놓을 원상회복 의무를 부담합니다. 이를 이행하지 않아 임대인이 대신 비용을 지출하거나 새로운 임차인을 들이지 못해 손해가 발생하면, 임차인에게 그 배상을 청구할 수 있습니다. 다만 원상회복 지연으로 인한 임대료 상당액의 손해배상은 임대인이 스스로 원상회복을 완료할 수 있었던 합리적인 기간까지만 인정되므로, 임대인 역시 손해 발생을 최소화하기 위한 노력을 해야 합니다. 모든 임대차 관련 분쟁 시에는 계약서, 차임 및 관리비 지급/연체 내역, 임대인 또는 임차인과의 소통 기록(문자, 내용증명 등), 임차 목적물의 상태 사진 등 증거 자료를 철저히 확보하고 관리하는 것이 중요합니다.
