재개발 아파트 추가 분담금 문제로 입주 막힌 상황 해결

재개발 아파트 수분양자 A와 B가 조합원 분담금을 모두 납부했음에도 불구하고, 재개발조합과 시공사가 정비사업비 증가를 이유로 추가 분담금을 요구하며 입주를 막자, 법원에 입주 절차 방해 금지 가처분을 신청한 사건입니다. 법원은 추가 분담금 납부 의무가 확정적으로 발생했다고 볼 수 없으므로, 조합과 시공사는 A와 B의 아파트 입주를 허용해야 한다고 결정했습니다. 또한, 명령을 위반할 경우 1일당 200만 원씩을 지급하라는 간접강제를 명했습니다.

관련 당사자

• A, B: 시흥시 E 일대 재개발 아파트를 분양받은 사람들로, 기존 분담금을 모두 납부했으나 추가 분담금 문제로 입주를 하지 못하고 있습니다.
• C주택재개발정비사업조합: 시흥시 E 일대에서 도시 및 주거환경정비법에 따라 주택재개발정비사업을 시행하는 주체입니다.
• D 주식회사: C주택재개발정비사업의 시공사입니다.

분쟁 상황

채권자 A는 2018년 3월 20일, 채권자 B는 2016년 6월 10일 채무자들과 아파트 공급계약을 체결했습니다. A는 조합원 분담금 197,148,390원, B는 219,343,405원을 납부하기로 했고, 이들은 현재 기존의 조합원 분담금 등을 모두 납부한 상태입니다. 그러나 2020년 7월경 채무자들은 '이 사건 사업의 정비사업비 증가'를 이유로 A에게 34,995,200원, B에게 28,070,400원의 추가 분담금을 2020년 9월 29일까지 납부할 것을 고지했습니다. 채권자들은 이 추가 분담금 납부 문제로 2020년 8월 1일부터 9월 29일까지였던 입주지정기간이 지났음에도 아파트에 입주하지 못하고 있었습니다.

핵심 쟁점

정비사업비 증가에 따른 추가 분담금 납부 의무가 적법하게 확정되었는지 여부, 추가 분담금 미납을 이유로 아파트 입주를 거부할 수 있는지 여부, 시공사의 유치권 행사 주장이 타당한지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 채무자들인 C주택재개발정비사업조합과 D 주식회사에게 채권자들(A와 B)에게 아파트 입주증을 발급하고 입주를 금지해서는 안 된다고 명령했습니다. 특히 D 주식회사에게는 아파트 열쇠를 교부할 의무도 부여했습니다. 만약 채무자들이 이 결정을 송달받은 날부터 3일이 경과한 후에도 명령을 위반할 경우, 위반 다음날부터 종료일까지 1일당 각 2,000,000원씩을 채권자들에게 지급하라고 결정했습니다. 채권자들이 채무자 조합에 대해 구한 열쇠 인도 신청은 열쇠를 점유 관리하는 주체가 시공사 D 주식회사이므로 기각되었습니다. 소송비용은 채무자들이 부담합니다.

결론

재개발 아파트 수분양자 A와 B는 추가 분담금을 내지 않고도 아파트에 입주할 권리를 인정받았으며, 조합과 시공사는 이들의 입주를 허용하고 입주증과 열쇠를 교부할 의무를 지게 되었습니다. 또한, 이를 이행하지 않을 경우 1일당 200만 원의 간접강제금을 지급해야 합니다.

연관 법령 및 법리

법원은 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)의 규정을 근거로 채권자들의 손을 들어주었습니다. 첫째, 도시정비법 제45조 제1항 제8호는 '정비사업비의 조합원별 분담내역'을 조합 총회의 의결 사항으로 규정하고 있습니다. 이는 조합원들의 재산권에 중대한 영향을 미치므로, 총회에서 추산액이나 비례율만 의결된 것으로는 조합원별 추가 분담금 납부 의무가 확정적으로 발생했다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 즉, 추가 분담금에 대한 명시적인 의결이 있어야 합니다. 둘째, 도시정비법 제74조 제1항 제6호는 주택재개발정비사업에서 '정비사업비, 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기'를 '변경'하기 위해서는 관리처분계획 변경에 관한 인가를 받아야 한다고 규정하고 있습니다. 법원은 사업비 '추산액'이 변경될 수 있다는 취지가 관리처분계획 변경 인가 없이 임의로 추가 분담금을 변경할 수 있다는 의미는 아니라고 보았습니다. 셋째, 채무자 회사(시공사)의 유치권 주장에 대해서는, 추가 분담금 납부 의무가 확정되지 않았을 뿐만 아니라, 이 사건 계약 제9조 제4항에서 조합원이 분담금을 모두 납부했을 경우 유치권을 행사할 수 없도록 한 특약이 있으므로, 채무자 회사가 임의로 이를 배제하고 유치권을 행사할 수 없다고 판단했습니다.

참고 사항

재개발·재건축 사업에서 추가 분담금이 발생했을 경우 관리처분계획 변경 인가가 있었는지, 또는 조합 총회에서 '정비사업비의 조합원별 분담내역'에 대한 명확하고 명시적인 의결이 있었는지 확인해야 합니다. 단순히 사업비의 '추산액' 변경이나 비례율 의결만으로는 조합원에게 추가 분담금 납부 의무가 확정적으로 발생했다고 보기 어려울 수 있습니다. 만약 시공사와의 계약에 유치권 배제 특약이 있거나 추가 분담금 납부 의무가 적법하게 발생하지 않았다면 시공사가 유치권을 주장하기 어려울 수 있습니다. 부당하게 입주가 지연되고 있다면, 법원에 입주 절차 방해 금지 가처분 신청을 통해 신속하게 권리를 구제받는 방법을 고려할 수 있습니다. 입주 지연은 임시 거처 마련 비용 등 추가적인 손해로 이어질 수 있으므로 빠른 대응이 중요합니다.