공무방해/뇌물
채권자 A는 E으로부터 재개발 아파트 공급 계약의 권리·의무를 승계받아 계약상 분담금 108,889,830원을 완납했습니다. 그러나 채무자 B주택재개발정비사업조합과 시공사 C 주식회사는 정비사업비 증가를 이유로 추가 분담금 35,814,400원 납부를 요구하며 A의 입주를 거부했습니다. 이에 채권자 A는 추가 분담금 납부 의무가 없다고 주장하며 입주증 발급 및 입주방해 금지 가처분을 신청했습니다. 법원은 채무자들이 주장하는 추가 분담금은 도시정비법에 따른 관리처분계획 변경 인가나 조합원 총회에서 '조합원별 분담내역'에 대한 명시적 의결을 거치지 않아 확정되지 않았다고 판단하여, 채권자 A의 입주증 발급 및 입주 방해 금지 신청을 인용했습니다. 또한 채무자들이 이를 위반할 경우 각 1일당 2,000,000원의 간접강제금을 지급하도록 명령했습니다.
채권자 A는 재개발 아파트 공급 계약을 승계하여 계약상 명시된 조합원 분담금 108,889,830원을 모두 납부했습니다. 그러나 채무자인 주택재개발정비사업조합과 시공사는 정비사업비가 증가했다는 이유로 A에게 추가 분담금 35,814,400원을 입주 전에 납부할 것을 고지했습니다. 채권자 A는 이 추가 분담금에 대한 납부 의무가 발생하지 않았다고 주장하며 이를 거부했고, 채무자들은 추가 분담금 미납을 이유로 A의 아파트 입주를 거부했습니다. 이로 인해 2020년 8월로 예정되었던 아파트 입주가 지연되자, 채권자 A는 아파트 입주증 발급 및 입주방해 금지를 구하는 가처분 신청을 제기했습니다.
주택재개발사업에서 조합원에게 추가 분담금 납부 의무가 발생하는 시점과, 관리처분계획 변경 인가 또는 조합원 총회 결의 없이 정비사업비 증가를 이유로 추가 분담금을 부과하고 조합원의 아파트 입주를 거부할 수 있는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. 또한 시공사가 유치권을 주장하며 조합원의 입주를 거부할 수 있는지에 대해서도 다투어졌습니다.
법원은 채무자 B주택재개발정비사업조합은 채권자 A에게 해당 아파트에 대한 입주증을 발급하고, A의 입주를 금지 및 방해하여서는 안 된다고 판결했습니다. 채무자 C 주식회사 또한 A에게 입주증을 발급하고 열쇠를 인도하며, 입주를 금지 및 방해하여서는 안 된다고 명령했습니다. 다만, 채무자 조합이 아파트 열쇠를 점유, 관리하고 있지 않으므로 조합에 대한 열쇠 인도 청구는 기각되었습니다. 법원은 채무자들이 이 결정 수령일로부터 3일 이내에 명령을 위반할 경우, 위반 다음날부터 종료일까지 각 채무자별로 1일당 2,000,000원의 비율로 계산한 간접강제금을 채권자에게 지급하도록 명령했습니다. 소송비용은 채무자들이 부담합니다.
법원은 채권자 A의 손을 들어주어, 재개발 사업에서 추가 분담금 납부 의무가 발생하기 위해서는 도시정비법에 따른 관리처분계획 변경 인가 또는 조합원 총회에서 '조합원별 분담내역'에 대한 명시적 의결이 있어야 함을 명확히 했습니다. 이러한 절차 없이 추가 분담금을 요구하며 입주를 거부하는 것은 부당하다고 보아, 채무자들에게 입주를 허용하고 방해하지 말 것을 명령했습니다. 시공사의 유치권 주장 또한 계약서의 특약에 따라 인정되지 않았습니다.
이 사건에서는 주택재개발사업에서 조합원에게 추가 분담금을 부과하는 절차의 적법성과 시공사의 유치권 행사 가능성이 주요 법률적 쟁점이었습니다.
도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제74조 제1항 제6호(관리처분계획의 내용): 관리처분계획에는 '정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담 규모 및 부담 시기'가 포함되어야 합니다. 이는 정비사업비가 변동될 경우 관리처분계획 변경 인가를 통해 적법한 절차를 거쳐야 함을 의미합니다. 법원은 단순히 '추산액'이라는 규정이 임의로 추가 분담금을 변경할 수 있다는 의미는 아니라고 해석했습니다.
도시정비법 제45조 제1항 제8호(총회의 의결 사항): '정비사업비의 조합원별 분담내역'은 조합원 총회의 의결 사항으로 규정되어 있습니다. 이 조항은 조합원들의 재산권과 직결되는 중요한 사항이므로, 조합원들의 의사결정 참여권을 보장하기 위해 총회에서 명시적인 의결이 필요함을 강조합니다. 이 사건에서 법원은 정비사업비 추산액 등에 대한 의결만으로는 조합원별 추가 분담금 납부 의무가 확정되지 않는다고 판단했습니다.
민사집행법 제301조, 제283조, 제288조(가처분 및 가처분에 대한 이의·취소): 채권자의 권리를 보전하거나 다툼 있는 법률관계에 관하여 임시의 지위를 정하기 위한 가처분에 관한 일반 규정입니다. 이 사건에서 법원은 채권자의 입주권을 보전하기 위해 입주방해금지 가처분을 인용했습니다.
민사집행법 제261조 제2항(간접강제): 채무자가 금전채무 이외의 작위(무언가를 할 의무) 또는 부작위(무언가를 하지 않을 의무)를 이행하지 않을 때, 법원이 간접강제를 통해 채무자에게 일정 기간 내에 채무를 이행하도록 명령하고 이를 위반할 경우 일정한 배상금을 지급하도록 명하는 제도입니다. 이 사건에서 법원은 채무자들이 입주증 발급 및 입주 방해 금지 명령을 위반할 경우 1일당 2,000,000원의 간접강제금을 지급하도록 명령했습니다.
임시의 지위를 정하는 가처분의 인용 요건(대법원 2007. 1. 25. 선고 2005다11626 판결 등 참조): 법원은 가처분 인용 여부를 판단할 때 당사자 쌍방의 이해득실, 본안소송의 승패 예상, 기타 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 재량으로 결정합니다. 이 사건에서는 채권자의 입주가 지연되고 본안 판결까지 시간이 오래 걸릴 점 등을 고려하여 보전의 필요성이 인정되었습니다.
유치권의 성립 및 배제(계약상 특약): 유치권은 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있을 때 그 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 권리입니다. 그러나 당사자 간의 계약으로 유치권 행사를 배제하거나 제한하는 특약을 정할 수 있습니다. 이 사건에서는 계약서에 적법하게 부과된 분담금을 모두 납부하면 유치권을 행사할 수 없다는 취지의 특약이 있다고 보아 시공사의 유치권 주장을 배척했습니다.
재개발·재건축 사업에서 추가 분담금 고지를 받았을 경우, 해당 추가 분담금이 적법한 절차(도시정비법에 따른 관리처분계획 변경 인가 또는 조합원 총회에서 '조합원별 분담내역'에 대한 명시적 의결)를 거쳐 확정된 것인지 반드시 확인해야 합니다. 단순히 정비사업비 추산액이나 추정 비례율에 대한 총회 의결만으로는 개별 조합원의 추가 분담금 납부 의무가 확정적으로 발생한다고 보기 어렵습니다. 조합과 시공사 간의 계약, 특히 조합원의 분담금 납부 및 입주 관련 조항, 유치권 행사 가능성 조항 등을 면밀히 검토하여 부당한 요구에 대응할 준비를 해야 합니다. 입주가 임박했는데도 추가 분담금 문제로 입주가 지연된다면, 본안 소송 전 임시 지위를 확보하기 위한 '입주방해금지 가처분' 신청을 고려할 수 있습니다. 시공사가 유치권을 주장하며 입주를 거부하는 경우, 계약서에 유치권 행사를 제한하거나 배제하는 특약이 있는지 확인하고, 추가 분담금 납부 의무가 확정적으로 발생하지 않았다면 유치권 주장은 받아들여지지 않을 수 있습니다.
수원지방법원안산지원 2020
박지환 변호사 수원지방법원안산지원 2020
박지환 변호사 의정부지방법원 2020
신정재 변호사 대전지방법원천안지원 2021
김한규 변호사 
