행정
F관리단이 기존 관리업체인 주식회사 C주택관리와의 계약 기간 만료 후 관리 업무 방해를 이유로 관리비 부과 및 징수 등 업무 방해 금지 가처분을 신청했으나, 법원은 F관리단 대표자 A의 선임 과정에 절차적 하자가 있어 대표권이 없다고 판단하여 신청을 각하한 사건입니다.
집합건물인 F 상가건물의 관리단(F관리단)은 기존 관리업체인 주식회사 C주택관리와 2012년 12월 5일부터 2014년 12월 4일까지 관리업무 위·수탁 계약을 체결했습니다. 계약 만료 시점이 다가오자 2014년 12월 2일 관리단집회에서 2014년 12월 5일부터 건물을 자치관리하기로 결의했습니다. F관리단은 계약 만료에도 불구하고 C주택관리가 관리실 등을 무단 점거하고 관리업무를 방해한다며, C주택관리에 대해 관리비 부과 및 징수 등 일체의 관리업무 수행 방해 금지 가처분을 신청하고 위반 시 회당 1,000,000원의 지급을 요구했습니다. 하지만 C주택관리 측은 이 사건 신청이 F관리단 대표자 A에게 적법한 대표권이 없으므로 부적법하다고 주장했습니다. A은 2013년 12월 27일과 2014년 12월 2일 두 차례 관리단집회에서 대표자로 재선임되었는데, C주택관리 측은 이 집회들의 소집 절차에 중대한 하자가 있어 무효라고 주장했으며, 자신들은 2014년 11월 17일에 채권자와 다시 관리업무 위·수탁 계약을 체결했다고도 주장했습니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 F관리단 대표자 A의 선임을 결의한 관리단집회의 소집 절차에 중대한 하자가 있었는지 여부와, 이로 인해 A에게 관리단을 대표할 적법한 대표권이 있는지 여부였습니다. 채무자 측은 대표권 없는 자에 의해 신청이 제기되었다며 이 사건 신청의 부적법성을 주장했습니다.
법원은 채권자(F관리단)가 제기한 관리업무 방해 금지 가처분 신청을 각하했습니다. 이는 신청인이 이 사건 신청을 제기할 적법한 대표권이 결여되어 있다고 본 것으로, 신청 비용은 채권자의 대표자로 표시된 A이 부담하도록 결정되었습니다.
법원은 F관리단의 관리규약 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 관리단집회 소집 통지는 구분소유자의 전유부분이 있는 장소로 서면 발송하는 방법으로 이루어져야 함에도, 채권자가 이러한 적법한 소집 절차를 준수했다는 점을 인정할 자료가 부족하다고 판단했습니다. 따라서 절차적 하자가 있는 집회에서 이루어진 대표자 선임 결의는 무효이며, 대표자 A에게는 이 사건 신청을 제기할 적법한 대표권이 없다고 보아 신청을 각하했습니다.
이 사건은 집합건물 관리단집회의 소집 절차와 그로 인한 결의의 유효성에 관한 법리를 다루고 있습니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 (집합건물법)
법리 해설 판례는 관리단집회 소집 통지 절차에 중대한 하자가 있고, 모든 구분소유자가 참석하여 하자가 치유되었다는 등의 특별한 사정이 없다면, 그 집회에서 이루어진 결의는 무효라고 판단합니다. 이 사건의 경우, F관리단의 관리규약에 '건물 내 게시로 통지를 갈음할 수 있다'는 명시적인 규정이 없었으므로, 채권자는 집합건물법에서 정한 바에 따라 구분소유자 개개인에게 서면으로 소집 통지를 해야 할 의무가 있었습니다. 이러한 적법한 소집 통지 절차를 제대로 지키지 않아 대표자 A의 선임 결의가 무효로 판단되었고, 결과적으로 A에게 이 사건 가처분 신청을 제기할 적법한 대표권이 없다고 법원이 판단한 것입니다. 이는 소송 행위에 있어서 단체의 대표권 유무가 소송의 적법성을 결정하는 매우 중요한 요소임을 보여주는 사례입니다.
집합건물의 관리단집회 소집 시에는 반드시 해당 건물의 관리규약 및 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'에서 정한 소집 절차를 철저히 준수해야 합니다. 특히, 소집 통지 방법(서면 발송 대상, 통지 시기 등)에 대한 규정을 정확히 따라야 합니다. 규약에 '건물 내 게시'로 통지를 갈음할 수 있다는 명시적 규정이 없다면, 서면 통지는 개별 구분소유자의 전유부분 또는 지정된 통지 장소로 발송해야 합니다. 소집 절차에 중대한 하자가 있는 관리단집회에서 이루어진 결의는 무효로 판단될 수 있으므로, 대표자 선임과 같은 중요한 결의는 더욱 적법한 절차를 거쳐야 합니다. 관리업무 위·수탁 계약 만료 및 새로운 관리 체제 전환 시에는 기존 업체와의 계약 종료 및 인수인계 절차를 명확히 하고, 관련 분쟁 발생을 최소화하기 위해 계약서 및 관리규약을 충분히 검토해야 합니다. 법원에 소송이나 가처분 등을 신청할 때에는 신청인이 해당 단체를 대표할 적법한 권한(대표권)을 가지고 있는지 사전에 철저히 확인해야 합니다. 대표권이 없는 자에 의해 제기된 소송 등은 각하될 수 있습니다.
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