임대 아파트 임차인들의 매각 금지 가처분 신청 기각

민간임대주택인 아파트 임차인들이 임대사업자인 주식회사 A를 상대로 임대인의 지위 변경과 아파트 매각을 금지해달라는 가처분 신청을 했으나 법원은 임차인들에게 우선 분양받을 권리가 있다고 보기 어렵고 임대인의 다른 임대사업자에게로의 매각이 법령상 제한되거나 임차권 침해에 해당한다고 볼 수 없다며 모든 신청을 기각했습니다.

관련 당사자

• 채무자(주식회사 A): 하남시 C아파트를 건설하고 공급한 민간임대사업자이자 임대인입니다.
• 채권자들: 주식회사 A가 공급한 C아파트의 각 세대를 임차한 임차인들입니다. 이 사건에서 임대인지위 양도금지 가처분을 신청했습니다.

분쟁 상황

채무자인 주식회사 A는 민간임대주택인 C아파트를 건설 및 공급한 임대사업자이고 채권자들은 이 아파트의 임차인들입니다. 주식회사 A는 2021년 12월 이 아파트의 조기 매각을 공고하고 임차인들에게 주택 매입 절차를 안내했습니다. 채권자들이 아파트 매수를 희망하지 않자 주식회사 A는 채권자들에게 매입에 동의하지 않을 경우 다른 임대사업자에게 매각할 것이라고 통보했습니다. 이에 채권자들은 주식회사 A가 다른 임대사업자에게 아파트를 매매, 증여, 저당권설정 등 일체의 처분행위를 하거나 임대인의 지위를 양도하는 것을 금지해달라는 가처분 신청을 제기했습니다.

핵심 쟁점

임차인들에게 아파트를 사실상 우선 분양받을 권리가 인정되는지 임대인이 다른 임대사업자에게 아파트를 양도하는 것이 민간임대주택법상 내재적 한계를 넘어서는 행위이거나 권리남용에 해당하는지 임대차 계약서의 특정 조항(임대인지위 양도 관련)이 약관규제법상 설명의무의 대상이 되는 중요한 내용에 해당하는지 임대인이 대기업에서 개인 임대사업자로 변경될 경우 임차인들의 계약갱신요구권이나 임대보증금 대출 조건 등에 실질적인 침해가 발생하는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 채권자들의 채무자(주식회사 A)에 대한 모든 신청을 기각했습니다. 소송비용은 채권자들이 부담하도록 결정했습니다.

결론

법원은 채권자들이 주장하는 우선 분양받을 권리가 인정되지 않으며 민간임대주택법상 임대사업자 간의 주택 양도를 제한할 근거가 부족하다고 판단했습니다. 또한 임대차계약서의 임대인 변경 관련 조항이 약관규제법상 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’으로 보기 어렵다고 보았습니다. 임대인이 변경되더라도 임차인의 갱신청구가 부당하게 거부될 것이라고 단정하기 어렵고 임대차 보증금 대출 조건의 불이익은 임차인과 금융기관 간의 약정에 따른 결과로 보아 임대인에게 임대인지위 양도 금지를 청구할 사유가 될 수 없다고 결론 내렸습니다. 따라서 채권자들의 신청은 피보전권리 또는 보전의 필요성이 충분히 소명되지 않았다고 판단하여 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제2항: 임대사업자는 임대의무기간 중 임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있습니다. 이 조항은 임대사업자 간의 임대주택 양도를 원칙적으로 허용하며 본 판결에서는 채권자들이 주장한 ‘내재적 제한’이 법적 근거가 없다고 판단했습니다. 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항 및 제4항: 제3항은 사업자에게 약관에 정해진 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명할 의무를 부과합니다. 제4항은 설명의무를 위반하여 계약을 체결한 경우 사업자가 해당 약관 내용을 계약 내용으로 주장할 수 없도록 합니다. 법원은 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’은 사회통념상 고객이 계약체결 여부나 대가를 결정하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사항을 말하며 법령에 이미 규정된 내용을 되풀이하는 정도의 사항은 설명의무 대상이 아니라고 판시합니다(대법원 2019. 5. 30. 선고 2016다276177 판결 참조). 본 판결에서는 임대차계약서의 임대인 변경 조항이 민간임대주택법의 내용을 되풀이하는 것에 불과하여 설명의무 대상이 아니라고 판단했습니다. 신의성실의 원칙 및 권리남용 금지의 원칙: 권리 행사는 신의에 좇아 성실히 해야 하며 권리는 남용하지 못합니다. 채권자들은 임대인의 양도 행위가 권리남용에 해당한다고 주장했으나 법원은 임대차 계약 조건의 승계, 우선 분양권의 부재, 임차권 침해 부족 등의 사유로 권리남용으로 볼 충분한 소명이 없다고 판단했습니다.

참고 사항

임대차 계약서 및 특수조건 상세 확인: 임대차 계약 시 분양전환 의무, 우선 분양권, 임대인 지위 변경 시 조항 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 ‘분양전환 의무 없음’과 같은 문구가 있는지 살펴봐야 합니다. 관련 법령 이해: 민간임대주택에 관한 특별법(민간임대주택법) 및 약관의 규제에 관한 법률(약관규제법) 등 관련 법령의 내용을 미리 파악하는 것이 중요합니다. 임대인이 다른 임대사업자에게 주택을 양도하는 것이 법적으로 허용되는 범위와 그 한계를 이해해야 합니다. 임차권 보호 범위: 임대인이 변경되더라도 임차인의 계약갱신요구권이나 임차보증금 대출 조건 등 임차권의 실질적 내용이 법적으로 어떻게 보호받을 수 있는지 정확히 알아두어야 합니다. 임대인 변경만으로 임차권이 직접적으로 침해된다고 보기 어려울 수 있습니다. 대출 약정 조건 확인: 임대차 보증금 대출을 받은 경우, 대출 약정서에 임대인 변경 시 대출 조건 변동에 대한 조항이 있는지 확인하고 이에 대한 금융기관과의 사전 협의가 필요할 수 있습니다. 임대인이 대출을 알선했더라도 대출 조건에 대한 책임은 금융기관과 임차인 사이의 약정에 따를 수 있습니다. 권리남용 여부 판단: 임대인의 처분 행위가 단순히 경제적 이익을 위한 것이거나 임차인을 해할 목적이 있다고 주장하는 경우, 이를 객관적인 증거로 소명하는 것이 중요합니다. 계약 조건 승계, 우선 분양권 부재 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 권리남용 여부를 판단합니다. 중요 약관 설명 의무: 약관의 중요한 내용에 대한 설명 의무는 사회통념상 고객이 계약체결 여부나 대가를 결정하는 데 직접적인 영향을 미치는 사항에 한정됩니다. 법령에 규정된 내용을 단순히 반복하는 조항은 설명 의무 대상이 아닐 수 있습니다.