부동산 매매/소유권
이 사건은 임대인 A종회와 임차인 B 사이의 건물 임대차 계약 해지 및 연체 차임, 그리고 임차인의 필요비와 손해배상 청구에 대한 분쟁입니다. 임차인 B는 건물의 누수와 불법건축물 문제로 인해 임대인이 임대차 계약을 불공정하게 체결했으며, 건물을 정상적으로 사용할 수 없어 차임 지급을 거절하고 리모델링 공사비, 옥외광고물 철거 손해배상, 위자료 등을 청구했습니다. 하지만 법원은 임대차 계약 해지가 임차인의 차임 연체로 인해 적법하며, 임차인이 주장하는 하자로 인해 건물을 사용 수익하는 것이 불가능했다는 증거가 부족하다고 판단했습니다. 또한, 리모델링 비용은 필요비가 아니며, 임대차 계약 특약에 따라 필요비 상환청구권을 포기한 것으로 보았고, 옥외광고물 손해배상 및 위자료 청구도 받아들이지 않았습니다. 최종적으로 임차인 B는 연체 차임 상당액 45,633,327원을 임대인 A종회에 지급하라는 판결을 받았습니다.
2018년 5월 1일, 피고 B는 시동생 F으로부터 원고 A종회 소유 건물의 임차인 지위를 승계하는 계약을 체결했습니다. 승계 계약 전 피고 B의 남편 C이 A종회 위임을 받아 건물 하자를 보수하고 6,500만 원 이상의 공사비를 받았습니다. 이후 2019년 11월 19일, A종회와 B는 보증금 2,000만 원, 월 차임 100만 원으로 새로운 임대차 계약을 맺었습니다. 이 계약에는 임차인이 사업을 위해 설치한 시설비용은 임대차 기간 만료 후 임대인의 책임이 없으며, 퇴거 시 원상복구한다는 특약이 포함되어 있었습니다. 피고 B는 2022년 2월 20일부터 차임을 지급하지 않았고, A종회는 차임 연체를 이유로 계약 해지를 통보했습니다. B는 건물에 누수와 불법건축물 문제가 있었고, A종회가 이를 고지하지 않아 계약이 불공정하다고 주장하며 차임 지급을 거부하고, 건물 리모델링 비용, 옥외광고물 철거 손해배상, 위자료를 청구하는 반소를 제기했습니다. 그러나 2023년 12월 8일 피고 B는 건물에서 퇴거하고 건물을 인도했습니다.
임차인의 차임 연체를 이유로 한 임대차 계약 해지의 적법성, 임대인의 수선의무 불이행으로 인한 임차인의 차임 지급 거절권 인정 여부, 임차인의 유익비 및 필요비 상환청구권 인정 여부, 불법건축물 관련 손해배상 및 위자료 청구 인정 여부가 주요 쟁점이었습니다.
제1심판결을 다음과 같이 변경합니다. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 45,633,327원을 지급합니다. 원고(반소피고)의 나머지 본소 청구 및 피고(반소원고)의 반소 청구를 모두 기각합니다. 소송 총비용은 본소, 반소를 합하여 피고(반소원고)가 부담합니다. 45,633,327원 지급 부분은 가집행할 수 있습니다.
법원은 임차인 B가 2022년 2월 20일 이후로 차임을 연체하여 임대인 A종회의 임대차 계약 해지가 적법하다고 판단했습니다. 임차인이 주장한 건물의 누수 등 하자로 인해 사용·수익이 불가능했거나 차임 전액을 거절할 정도로 지장이 있었다는 점은 인정되지 않았습니다. 또한, 임차인이 지출한 리모델링 비용은 건물의 보존을 위한 필요비가 아니며, 임대차 계약 특약에 따라 필요비 상환청구권을 미리 포기한 것으로 보아 반소 청구를 모두 기각했습니다. 따라서 임차인은 연체 차임 45,633,327원을 임대인에게 지급해야 한다고 결론 내렸습니다.
본 사건에서는 민법 제623조(임대인의 의무)와 관련된 법리가 적용되었습니다. 민법 제623조는 임대인이 임대차 목적물을 임대차 계약 존속 중 그 사용 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 규정하고 있습니다. 그러나 임대인의 수선의무 불이행으로 인해 임차인이 목적물을 '전혀' 사용할 수 없을 경우에만 차임 전부의 지급을 거절할 수 있고, '부분적으로' 사용 수익이 가능하다면 그 지장이 있는 한도 내에서만 차임 지급을 거절할 수 있습니다 (대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332, 13349 판결 참조). 이는 임대인의 목적물 사용 수익 의무와 임차인의 차임 지급 의무가 상호 대응 관계에 있음을 전제로 합니다. 또한, 임차인이 필요비(건물의 보존을 위해 지출한 비용) 또는 유익비(건물 가치를 증가시킨 비용) 상환을 청구할 수 있지만, 임대차 계약 시 특약으로 이러한 상환청구권을 미리 포기할 수도 있습니다.
임대차 계약 시 건물 상태를 정확히 확인하고, 특히 노후 건물의 경우 누수나 균열 등 하자에 대한 점검을 철저히 해야 합니다. 임대차 계약서에 특약 사항으로 원상회복 의무나 필요비/유익비 상환청구권 포기 조항이 있다면, 이에 대한 내용을 정확히 인지해야 합니다. 만약 임대인의 수선의무 불이행으로 건물을 사용 수익하기 어렵다면, 그 지장이 있는 범위 내에서만 차임 지급을 거절할 수 있으며, 완전히 사용할 수 없는 경우가 아니라면 차임 전액의 지급을 거절하는 것은 채무 불이행이 될 수 있습니다. 임대차 목적물의 범위에 대한 분쟁을 피하기 위해 계약서에 임차 목적물을 명확히 기재하는 것이 중요합니다. 임차인이 영업을 위해 지출하는 리모델링 비용은 일반적으로 건물의 보존을 위한 필요비로 인정되기 어렵고, 사전에 임대인과의 협의 및 계약서에 관련 내용을 명확히 하는 것이 좋습니다.
