부동산 매매/소유권 · 임대차
이 사건은 임대인인 원고가 임차인인 피고와 체결한 한증막 건물 임대차 계약이 해지된 후, 건물의 인도 및 원상회복 비용, 영업허가권 양도 등을 둘러싸고 발생한 분쟁입니다. 원고는 임차인의 차임 미지급, 무단 시설 변경 등으로 신뢰관계가 파괴되었다며 계약 해지를 주장했고, 피고는 임대인의 수선의무 불이행과 계약 갱신 조건을 이유로 반소를 제기했습니다. 법원은 임대인의 계약 해지 주장을 받아들여 계약이 적법하게 종료되었다고 판단하고, 임차인이 미지급한 차임과 부당이득금, 원상회복 비용을 임대차보증금에서 공제한 후, 남은 보증금 3,001만 원을 임대인이 임차인에게 반환하도록 판결했습니다. 영업허가권 양도 청구는 신고 절차 협력 의무로 보아 각하되었고, 영업허가권 양도 지연에 따른 손해배상 청구는 권리금 대가 지급 의무와의 동시이행 관계를 이유로 기각되었습니다.
원고 A는 2019년 이 사건 건물을 매수한 후, 피고 D와 임대차 계약을 체결하여 피고가 'M한증막'을 운영하도록 했습니다. 초기 월차임은 500만 원으로 정했으나, 세금 회피를 위해 계약서에는 300만 원으로 기재하고 200만 원은 현금으로 지급받았습니다. 이후 피고가 단독으로 한증막을 운영하면서 차임을 월 400만 원(부가세 포함 440만 원)으로 변경 약정하기도 했습니다. 임대차 계약 기간 만료를 앞두고 갱신을 논의하는 과정에서, 임대인은 차임 증액(월 420만 원), 건물 뒷마당 사용 금지, 전선 변경 금지, 계약 종료 시 영업허가권 양도 등의 특약사항을 요구했습니다. 그러나 임차인은 임대차 계약이 갱신되었다며 차임을 월 315만 원(부가세 포함 3,465,000원)만 지급하는 등 쌍방 간의 조건에 대한 이견이 첨예하게 대립했습니다. 임대인은 임차인의 건물 뒷마당 무단 사용, 전기선 임의 변경, 영업허가권에 대한 주장 등을 이유로 신뢰관계가 파괴되었다며 2023년 2월 6일 계약 해지 통보를 보냈습니다. 이에 임차인은 임대인이 누수, 누전 문제 해결을 위한 수선의무를 이행하지 않았고, 집진기 설치 의무도 거절하여 한증막 운영이 어려워졌다며 계약 해지를 주장하며 임대차보증금 반환 및 손해배상 청구 반소를 제기했습니다. 결국 2023년 11월 임차인은 화성시장으로부터 대기환경보전법 위반으로 한증막 사용중지 명령을 받았고, 2023년 12월 19일 임대인에게 건물을 인도했습니다. 양측은 계약 종료 시점, 차임 및 부당이득금, 원상회복 비용, 영업허가권 양도 및 그에 따른 손해배상, 유익비 등 다수의 쟁점을 두고 법정 다툼을 벌였습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 임대차 계약이 어떤 사유로 언제 종료되었는지. 둘째, 임차인이 미지급한 차임과 건물 사용에 대한 부당이득금은 얼마인지. 셋째, 임차인이 건물을 인도할 때 부담해야 할 원상회복 비용의 범위는 어디까지인지. 넷째, 한증막 '영업허가권'의 양도청구가 법적으로 가능한지, 가능하다면 그 협력 의무는 무엇이며, 이를 이행하지 않아 발생한 손해배상 책임이 있는지. 다섯째, 임대차보증금 반환 액수는 얼마이며, 유익비 상환 청구나 임대인의 수선의무 불이행으로 인한 손해배상 책임이 인정되는지입니다.
법원은 임대인(원고)의 주장대로 임차인(피고)의 일련의 행위로 인해 임대차 계약의 신뢰관계가 파괴되었다고 보아, 원고가 2023. 2. 6. 해지 의사표시를 한 날(2023. 2. 7. 도달) 임대차 계약이 적법하게 종료되었다고 판단했습니다. 이에 따라 임차인은 계약 종료 이후부터 건물 인도일까지의 차임 상당 부당이득금 1,421만 원과, 임차인의 과실로 인한 전기공사비, 방수공사비, 창틀 등 설치비용을 포함한 원상회복비용 828만 원, 총 2,249만 원을 임대인에게 지급할 의무가 있다고 보았습니다. 한편, 임차인의 '영업허가권' 양도 청구는 재산권 양도가 아닌 신고 절차에 대한 협력 의무로 보아 각하했습니다. 또한 영업허가권 양도 절차의 협력 의무와 임대인의 권리금 상당 대가 지급 의무는 동시이행 관계에 있다고 보아, 임차인이 절차를 이행하지 않아 발생했다는 임대인의 손해배상 청구는 기각했습니다. 최종적으로 임대인은 임차인에게 임대차보증금 5,250만 원에서 임차인의 채무액 2,249만 원을 공제한 3,001만 원을 반환해야 한다고 판결했습니다. 임차인의 유익비 상환 청구나 임대인의 수선의무 불이행으로 인한 손해배상 청구는 근거 부족 등의 이유로 기각되었습니다.
계속적 계약 해지 및 신뢰관계 파괴 (대법원 2010. 10. 14. 선고 2010다48165 판결 참조): 계속적인 계약 관계는 당사자 간의 신뢰를 바탕으로 합니다. 만약 한쪽 당사자의 계약 의무 위반이나 부당한 행위로 인해 계약의 기본이 되는 신뢰가 깨져 계약 관계를 더 이상 유지하기 어렵다면, 상대방은 계약을 해지하여 장래에 그 효력을 잃게 할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 임차인(피고)이 임대인(원고)의 요구에도 불구하고 건물 뒷마당을 무단으로 사용하고, 전선을 임의로 변경했으며, 차임 증액에 합의하지 않고 적은 금액만을 지급하는 등의 행위가 임대인과의 신뢰관계를 파괴했다고 보아, 임대인의 계약 해지 통보(2023. 2. 7. 도달)가 적법하게 계약을 종료시켰다고 판단했습니다.
공중위생관리법 제3조 제1항, 제3조의2 제1항·제4항, 시행규칙 제3조의4 제1항 제3호 (영업자 지위승계): 공중위생영업을 하려는 자는 시설을 갖추어 관할 관청에 신고해야 합니다(공중위생관리법 제3조 제1항). 영업자가 영업을 양도하면 양수인이 그 영업자의 지위를 승계합니다(공중위생관리법 제3조의2 제1항). 지위를 승계한 자는 1개월 이내에 관할 관청에 신고해야 하며(동조 제4항), 이때 '영업자의 지위를 승계하였음을 증명할 수 있는 서류'를 제출해야 합니다(시행규칙 제3조의4 제1항 제3호). 이 서류는 단순히 영업 승계 사실을 증명하는 것을 넘어 기존 영업자의 폐업 신고 의사를 갈음하는 성격도 가집니다. 따라서 양수인이 지위 승계 신고를 완료하려면 기존 영업자인 양도인의 협력이 필수적입니다(대법원 2022. 1. 27. 선고 2018다259565 판결 참조). 이 사건에서 법원은 영업허가권 양도 청구를 권리 자체의 양도가 아니라 신고 절차에 대한 협력 의무 이행 청구로 보아, 권리의 양도를 소로써 구할 수는 없다고 하여 원고의 영업허가권 양도 청구 부분을 각하했습니다.
민법 제654조, 제615조 (임차인의 원상회복 의무) 및 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결: 임차인은 임대인에게 임차 목적물을 반환할 때 원상회복 의무를 집니다. 이는 임차인이 임차 목적물을 수리하거나 변경했다면, 원칙적으로 그 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다는 의미입니다. 다만, 원상회복 의무의 내용과 범위는 임대차 계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 종합적으로 고려하여 구체적으로 정해져야 합니다. 이 사건에서 법원은 임대 당시의 상태를 기준으로 원상회복 의무를 판단하여, 임차인의 과실로 인한 전기공사비, 누수 방수공사비, 창틀 설치비 등 총 828만 원을 원상회복 비용으로 인정했습니다. 그러나 사물함·신발장 설치비용(임대인이 임차 당시의 상태를 증명하지 못함), 냉장고·세탁기 등 구매 비용(임차인의 물품이며 원상회복 대상 아님), 수건·의자 등 소모품 구매 비용 등은 원상회복 비용으로 인정하지 않았습니다.
대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다204253(본소), 2014다204260(반소) 판결 (임대차 종료 후 부당이득반환 의무): 임차인이 임대차 계약이 종료된 후에도 목적물을 계속 점유했더라도, 원래의 계약 목적에 따라 사용·수익하지 않아 이득을 얻은 것이 없다면, 그로 인해 임대인에게 손해가 발생했더라도 임차인의 부당이득반환 의무는 성립하지 않습니다. 이는 임차인의 사정으로 인해 목적물을 사용·수익하지 못한 경우에도 마찬가지입니다. 이 사건에서 임차인(피고)은 2023. 11. 20. 화성시장으로부터 한증막 사용중지 명령을 받은 후 실제 영업을 하지 않았고, 임대차보증금 반환을 받기 위해 건물을 점유한 것으로 보였으므로, 해당 기간(2023. 11. 20.부터 2023. 12. 19. 건물 인도 시점까지)의 차임 상당 부당이득은 인정되지 않았습니다.
대법원 2010. 5. 13. 선고 2010다8938 판결 (임대차보증금 공제 및 동시이행 관계): 임대차보증금은 임대차 계약 종료 후 임차인이 임대인에게 목적물을 인도할 때까지 발생하는 모든 채무를 담보하는 성격이 있습니다. 따라서 임대차 관계가 종료되고 목적물이 반환될 때, 별도의 의사표시 없이도 피담보 채무 상당액은 보증금에서 당연히 공제됩니다. 또한, 쌍방의 채무가 동시이행 관계에 있는 경우, 한쪽의 채무 이행기가 도래했더라도 상대방의 채무 이행 제공이 있을 때까지는 자신의 채무를 이행하지 않아도 이행지체 책임을 지지 않습니다. 이 사건에서 법원은 임차인의 영업자 지위 승계 절차 협력 의무와 임대인의 권리금 명목의 대가 지급 의무가 동시이행 관계에 있다고 보아, 임차인이 협력 의무를 이행하지 않았더라도 손해배상 책임은 없다고 판단했습니다. 임대인은 임대차보증금 5,250만 원에서 임차인의 채무(미지급 차임 및 부당이득, 원상회복 비용) 2,249만 원을 공제한 3,001만 원을 반환할 의무가 있습니다.
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