아파트 재건축 조합 설립 불허가 처분 취소 사건

재건축 추진위원회가 조합설립인가를 신청했으나 안산시장이 토지등소유자들의 동의 철회로 인해 법정 동의율이 미달되었다며 반려 처분을 내린 사건입니다. 추진위원회는 변경된 정관 내용이 경미하여 동의 철회가 효력이 없다고 주장했지만 법원은 정관 변경이 경미하다고 볼 수 없어 동의 철회가 유효하며 인가 거부 처분이 정당하다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고: A주택재건축정비사업조합설립추진위원회(재건축 조합 설립을 추진하는 단체)와 그 대표자 B.
• 피고: 안산시장(조합설립인가 신청을 반려한 행정청).

분쟁 상황

A주택재건축정비사업조합설립추진위원회는 2015년 추진위원회 승인을 받고, 2021년 10월 창립총회를 개최한 후 2021년 11월 안산시장에게 조합설립인가를 신청했습니다. 그러나 조합설립인가 신청 전인 2021년 10월에 208명의 토지등소유자가 조합설립 동의를 철회하는 서류를 안산시장에 제출했습니다. 이 동의 철회서를 반영하자 정비구역 내 일부 동의 구분소유자 동의율이 과반수에 미달하게 되었고, 이에 안산시장은 2022년 2월 '각 동별 구분소유자 과반수 동의 미충족'을 이유로 조합설립인가를 반려하는 처분을 내렸습니다. 추진위원회는 이 처분에 불복하여 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 재건축 조합설립인가를 위한 동의 철회서 제출의 효력을 인정할 수 있는지 여부와, 정관 변경이 도시정비법령상 동의 철회 제한 사유에 해당하는 '경미한 변경'에 해당하는지 여부였습니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 청구를 모두 기각하며 피고 안산시장의 조합설립인가 거부 처분이 적법하다고 판단했습니다. 이에 따라 소송비용은 원고들이 부담하게 되었습니다.

결론

법원은 기존 정관과 이 사건 정관의 변경 내용이 조합원의 권리 의무, 자격 상실, 시공자 및 설계자 선정, 조합 회계, 이주대책, 청산금, 조합 해산 등과 같이 중요하며, 이러한 변경을 경미하다고 볼 수 없으므로 동의 철회의 효력이 인정된다고 보았습니다. 또한, 동의 철회서를 제출한 토지등소유자들이 이 사건 창립총회에서 다시 조합설립에 동의했음을 인정할 증거도 없으므로, 조합설립인가 신청 전에 제출된 동의 철회는 적법하다고 판단했습니다. 결론적으로 동별 구분소유자 과반수 동의 요건을 충족하지 못했기에 피고의 조합설립인가 반려 처분은 적법하다고 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)과 그 시행령에 따라 판단되었습니다.

• 도시정비법 시행령 제33조 제2항 (조합설립 동의 철회 시기): 이 조항은 조합설립 동의를 한 토지등소유자가 언제까지 동의를 철회할 수 있는지를 규정합니다. 원칙적으로 동의 철회는 인허가 신청 전까지 가능합니다. 그러나 예외적으로 도시정비법 제35조에 따른 조합설립 동의 후, 정관을 포함한 도시정비법 제30조 제2항 각호의 동의서 포함 사항이 '변경되지 않은 경우'에는 조합설립 창립총회 후에는 동의를 철회할 수 없다고 명시하고 있습니다. 법원은 이 사건에서 기존 정관과 이 사건 정관이 실질적으로 변경되었으므로, 동의 철회 제한의 예외에 해당하지 않는다고 판단하여 동의 철회의 효력을 인정했습니다.
• 도시정비법 제30조 제2항 (동의서 포함 사항): 조합설립 동의서에 포함되어야 할 중요한 사항들을 규정하고 있으며, '조합정관'이 이 중 하나입니다. 정관 변경이 이 조항의 중요 사항에 해당하므로, 정관의 중대한 변경은 동의 철회 제한의 예외를 무력화할 수 있습니다.
• 도시정비법 제40조 제1항 및 제3항 (정관 변경 절차): 조합이 정관을 변경할 때에는 조합원 과반수의 찬성을 받아야 하며, 특히 조합원의 자격, 비용부담, 정비사업비, 시공자 선정 등 주요 사항을 변경하려면 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 필요합니다. 법원은 이 사건 정관의 변경 내용이 단순한 법령 반영을 넘어선 중대한 사항들이 포함되어 정관 변경 절차를 거쳐야 함에도 이를 거치지 않았다는 점도 판단에 고려했습니다.
• 도시정비법 제35조 제3항 (조합설립 동의 요건): 재건축사업의 조합설립인가를 받기 위해서는 각 동별 구분소유자의 과반수 동의 등 법정 동의율을 충족해야 합니다. 이 사건에서는 동의 철회로 인해 이 요건이 미달되어 인가 반려 처분이 정당하다고 판단되었습니다.

참고 사항

1. 재건축 조합설립 동의 철회는 원칙적으로 인허가 신청 전까지 가능합니다.
2. 그러나 도시 및 주거환경정비법 시행령 제33조 제2항에 따라 정관 등 조합설립 동의서에 포함된 중요한 사항(건설되는 건축물 설계의 개요, 공사비 등 정비사업 비용, 정비사업비의 분담 기준, 사업 완료 후 소유권 귀속, 조합정관)이 변경되지 않은 경우에는 조합설립을 위한 창립총회 후에는 동의 철회가 제한될 수 있습니다.
3. 정관 변경이 있었을 경우, 그 변경 내용이 경미한지 여부는 매우 신중하게 판단됩니다. 만약 조합원의 권리 의무나 재산권에 중대한 영향을 미치는 변경사항이라면 법원은 이를 '경미한 변경'으로 보지 않을 가능성이 크며, 이 경우 동의 철회의 효력이 다시 인정될 수 있습니다.
4. 동의 철회서가 제출된 시점을 기준으로 정관 변경 여부를 판단하므로, 사업 추진 과정에서 정관이 변경되었다면 동의 철회 기간에 영향을 미칠 수 있습니다.
5. 조합설립인가를 위해서는 법정 동의율, 특히 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 같은 요건을 정확히 충족하는 것이 중요합니다. 동의 철회로 인해 이러한 요건이 미달될 경우 인가 반려 처분을 받을 수 있습니다.
6. 조합설립 동의는 서면 동의서에 성명 기재 및 지장 날인, 신분증 사본 첨부 등 법에서 정한 엄격한 방식을 따라야 합니다.