손해배상 · 기타 부동산
재단법인 A는 공익사업을 위해 수용된 자신 소유의 토지 및 지장물에 대한 손실보상금이 부당하게 낮게 책정되었다고 주장하며 대한민국을 상대로 보상금 증액을 요구하는 소송을 제기했습니다. 주요 쟁점은 지목과 달리 종교시설 부지로 사용되거나 과거에 개간된 임야의 보상액 산정 기준이었습니다. 법원은 일부 토지의 불법 형질변경 주장을 인정하지 않아 '전' 또는 '임야'로 평가하고, 다른 일부 토지는 과거 적법한 개간 사실을 인정하여 '경작지(전)'로 평가하는 등 각 토지의 현황과 관련 법령을 엄격히 적용하여 총 332,579,140원의 추가 보상금과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
피고 대한민국은 'B' 민간투자사업을 추진하며 원고 재단법인 A 소유의 토지 및 지장물을 수용했습니다. 중앙토지수용위원회는 2020년 7월 9일 수용재결을 통해 손실보상금을 결정했으나, 원고는 이 보상금이 정당한 가치를 반영하지 못했다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 특히 원고는 D 토지(지목 '전')가 실제로는 교회 식당, 창고, 교육관 등 종교시설용지로 사용되고 있었으므로 '대지'로 평가해야 한다고 주장했습니다. 또한 E 토지(지목 '임야')는 1966년경 이미 상당 부분이 개간되어 '전'으로 이용되었고, 일부는 '공지'로 사용되었으므로 이에 맞는 보상액이 산정되어야 한다고 주장했습니다. 원고는 불법 형질변경 토지에 대한 보상 특례 조항(토지보상법 시행규칙 부칙 제6조)의 적용 가능성도 함께 주장했으나, 피고는 해당 토지들이 불법 형질 변경되었거나 특례 적용 요건을 갖추지 못했다고 반박했습니다.
토지수용 시 공부상 지목과 실제 이용 상황이 다를 경우, 특히 개발제한구역 내 불법 형질변경된 토지나 과거에 무허가로 개간된 임야에 대해 어떤 이용 상황을 기준으로 손실보상금을 산정해야 하는지가 핵심 쟁점이었습니다. 구체적으로는, D 토지가 공부상 '전'이지만 실제 '종교시설용지'로 사용되었으므로 '대지'로 평가해야 하는지, E 토지가 지목상 '임야'이지만 과거에 상당 부분 '전'으로 개간되었으므로 이를 기준으로 보상해야 하는지 여부가 다루어졌습니다. 또한, '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙' 부칙 제6조가 정한 '1995년 1월 7일 당시 공익사업시행지구에 편입된 불법형질변경토지'에 해당하는지 여부도 중요한 쟁점이었습니다.
법원은 피고(대한민국)는 원고(재단법인 A)에게 총 332,579,140원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 2020년 9월 3일부터 2024년 11월 28일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산하도록 했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 4/5, 피고가 1/5를 부담하도록 했습니다.
법원은 공익사업으로 토지가 수용될 경우, 보상액 산정의 원칙이 현실적인 이용 상황에 따르지만, 불법적인 형질 변경이 이루어진 토지에 대해서는 그 적법성 여부를 엄격하게 판단했습니다. D 토지는 불법 형질 변경으로 보아 공부상 지목인 '전'을 기준으로 보상했고, E 토지는 과거 적법한 개간이 이루어진 부분이 있음을 인정하여 '전'으로, 나머지는 '임야'로 보상했습니다. 결론적으로 원고가 청구한 보상금 전액이 인정되지는 않았지만, 기존 수용재결 보상금보다 약 3억 3천만 원이 증액되는 결과를 얻게 되었습니다.
토지수용 시 손실보상금 산정은 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'(토지보상법) 및 그 시행규칙에 따릅니다.
토지보상법 제70조 제2항, 제6항 및 시행규칙 제24조: 토지에 대한 보상액은 '현실적인 이용 상황'을 기준으로 산정하는 것이 원칙입니다. 하지만 토지의 이용 상황이 '일시적'이거나 '불법 형질 변경된 토지'인 경우, 본래의 이용 상황 또는 형질 변경 당시의 이용 상황에 따라 보상액이 산정됩니다. 어떤 토지가 불법 형질 변경 토지임을 주장하는 측(대개 국가)에서 이를 증명해야 할 책임이 있습니다.
불법 형질 변경 토지의 판단: 대법원 판례에 따르면, 단순히 공부상 지목과 실제 이용 상황이 다르다는 것만으로는 부족하며, 형질 변경 당시 관계 법령에 따른 허가 또는 신고 의무가 있었음에도 이를 이행하지 않았다는 점이 증명되어야 합니다. 과세 관청이 재산세 부과를 위해 토지의 현황을 '대지'로 파악했더라도, 이것만으로는 관할 관청이 형질 변경을 승인했다고 볼 수 없습니다.
개발제한구역 내 토지 형질 변경 (D 토지 관련):
임야의 개간 및 형질 변경 (E 토지 관련):
토지보상법 시행규칙 부칙 제6조: '1995년 1월 7일 당시 공익사업 시행지구에 편입된 불법 형질 변경 토지 또는 무허가 개간 토지'는 현실적인 이용 상황에 따라 보상하거나 개간비를 보상할 수 있도록 하는 예외 규정입니다. 그러나 '개발제한구역의 지정'은 토지보상법상 '공익사업 시행지구 편입'으로 볼 수 없으므로, 이 부칙 조항을 적용하려면 해당 시점 이전에 토지가 실제 '공익사업 시행지구'에 편입되었음을 증명해야 합니다.
법원 감정 결과의 신뢰성: 토지수용 보상금 증감 소송에서 수용재결 및 이의재결의 기초가 된 감정 평가와 법원 감정인의 감정 평가 사이에 차이가 있을 때, 두 감정 모두 평가 방법에 위법 사유가 없고 품등 비교 등에서 평가를 다소 달리한 경우, 법원은 재량으로 어느 감정 평가를 신뢰할 것인지 결정할 수 있습니다.
공익사업으로 토지가 수용될 때 보상금에 불만이 있다면, 단순히 실제 이용 현황이 다르다는 주장만으로는 충분치 않습니다. 만약 토지의 지목과 실제 이용 상황이 다르다면, 해당 이용 상황이 과거부터 적법하게 유지되어 왔는지, 또는 적법한 절차를 거쳐 형질 변경되었는지에 대한 증명이 중요합니다. 불법 형질 변경된 토지의 경우, 보상액은 현황 이용 상황이 아닌 형질 변경될 당시의 적법한 이용 상황을 기준으로 산정될 가능성이 높습니다. 오래된 토지라면 항공사진이나 과거 기록 등을 통해 적법한 이용 상황이나 형질 변경 시점을 입증하는 것이 중요하며, 이러한 자료를 확보하는 것이 소송의 승패에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 개발제한구역 내 토지나 농지는 형질 변경 시 특별한 허가나 신고가 필요하며, 이러한 절차를 거치지 않은 변경은 불법으로 간주될 수 있습니다. 과세 관청이 토지의 현황을 다르게 파악하여 세금을 부과했더라도, 이것이 토지수용 보상금 산정에서 불법 형질 변경을 적법화하는 근거가 되지는 않습니다. 특정 법규의 '부칙'에 규정된 예외 조항은 그 적용 요건(예: 특정 시점까지 공익사업 시행지구 편입 여부)을 매우 엄격하게 해석하므로, 주장에 앞서 해당 요건을 충족하는지 면밀히 확인해야 합니다.
