건축/재개발
피고 B는 C주택재개발정비사업조합과 아파트 분양계약을 체결한 후, H에게 분양권 전매를 의뢰하며 분양계약서 원본, 발코니확장공사계약서, 권리포기각서, 양도각서 등 일체의 권리확보서류들을 교부하였습니다. H는 중개인 I을 통해 원고 A에게 해당 분양권을 소개했고, 원고는 I이 알려주는 매매대금 8,464만 원을 모두 송금하며 분양권을 매수했습니다. 그러나 피고 B는 주택법 위반, 조합의 승인 부재, 원고의 채무불이행 등을 주장하며 원고에게 분양계약의 수분양계약자 명의변경 절차를 이행하는 것을 거부했습니다. 법원은 피고가 H에게 분양권 처분 권한 및 불특정 매수인에게 매도할 대리권을 수여했다고 판단했으며, 원고가 매매대금을 모두 지급했으므로 유효한 분양권 매매계약이 성립했다고 보았습니다. 또한 피고가 주장한 구 주택법 위반, 조합 승인 부재, 원고의 채무불이행 등의 항변을 모두 기각하고 피고에게 원고에게 분양계약 명의변경 절차를 이행하라고 판결했습니다.
피고는 C주택재개발정비사업조합으로부터 아파트 F호를 3억 9,440만 원에 분양받는 계약을 체결했습니다. 이후 피고는 H에게 자신이 납부한 계약금에 일정 프리미엄을 더한 금액을 받고 분양권을 전매해달라고 의뢰하며, 분양계약서 원본과 함께 권리포기각서, 양도각서 등 여러 서류들을 인감까지 찍어 교부했습니다. H는 중개인 I을 통해 원고에게 이 분양권을 소개했고, 원고는 1차 분양계약금, 2차 분양계약금, 발코니 확장 계약금, 그리고 프리미엄 4,400만 원을 더한 총 8,464만 원을 I이 알려주는 계좌로 송금했습니다. 원고가 송금한 돈 중 3,000만 원은 피고에게 전달되어 2차 계약금으로 납부되었고, 나머지 대부분의 돈은 H와 I 측이 수령했습니다. 원고는 매매대금을 모두 지급했으니 피고가 분양계약의 명의를 자신에게 변경해 줄 것을 요구했으나, 피고는 명의변경을 거부했습니다. 피고는 분양권 전매가 법적으로 금지된 행위라 무효이거나, 조합의 승인을 받지 못했고, 원고가 약속한 프리미엄 일부를 지급하지 않았으며, 중도금 및 이자 등 비용을 먼저 지급하지 않았다며 명의변경을 거부했고, 이에 원고는 명의변경 절차 이행을 구하는 소송을 제기하게 되었습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 피고가 H에게 분양권 처분 권한 및 불특정 매수인에게 매도할 대리권을 부여했는지 여부입니다. 둘째, 원고와 피고 사이에 유효한 분양권 매매계약이 성립했는지 여부입니다. 셋째, 분양권 전매가 구 주택법을 위반하여 무효인지 여부와 민법 제103조의 반사회질서 법률행위에 해당하는지 여부입니다. 넷째, 분양계약서상 조합의 승인 없이 이루어진 전매가 유효한지 여부입니다. 마지막으로, 원고가 매매대금 지급 등 채무를 불이행하여 피고가 계약을 해제할 수 있는지와 원고가 피고가 부담한 비용(중도금, 잔금, 이자 등)을 선이행할 의무가 있는지 여부입니다.
법원은 피고가 H에게 분양권 전매에 필요한 '권리확보서류들'(분양계약서, 발코니확장계약서, 권리포기각서, 양도각서, 인감증명서 등)을 교부한 것은 분양권 처분 권한을 위임하고 불특정 매수인에게 매도할 대리권을 수여한 것으로 보았습니다. 원고는 H를 통해 제시된 조건에 따라 분양권을 매수하고 매매대금 8,464만 원을 모두 지급했으므로, 원고와 피고 사이에 유효한 분양권 매매계약이 성립했다고 판단했습니다. 피고가 주장한 구 주택법 제64조 제1항 제2호 위반에 대해서는, 해당 조항이 위반한 전매계약의 사법상 효력을 부정하는 강행규정으로 보기 어렵고, 민법 제103조에 따른 반사회질서 법률행위에도 해당하지 않는다고 판시했습니다. 또한 분양계약상 조합의 승인 없이는 전매가 불가능하다는 주장에 대해서는, 분양계약 제4조가 분양권의 양도성 자체를 원천적으로 제한하는 규정이 아니며, 승인 여부는 집행 가능성의 문제일 뿐 명의변경 청구를 제지할 사유가 아니라고 판단했습니다. 원고의 채무불이행을 이유로 한 계약 해제 주장 및 비용 선이행 주장에 대해서는, 원고가 매매대금 지급 의무를 모두 이행했고, 중도금 및 이자 선지급 의무를 부담한다고 볼 근거가 없다고 보아 피고의 주장을 모두 기각했습니다. 이에 따라 법원은 원고의 청구를 받아들여 피고에게 원고에게 분양계약의 수분양계약자 명의변경 절차를 이행하라고 판결했습니다.
법원은 원고의 청구가 정당하다고 판단하여 인용하고, 피고에게 원고에게 분양계약의 수분양계약자 명의변경 절차를 이행할 것을 명령했습니다. 소송에 관련된 비용은 피고가 모두 부담하게 되었습니다.
이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. 1. 구 주택법 제64조 제1항 (전매행위 제한): 이 조항은 투기과열지구 등 특정 지역에서 분양권의 전매를 제한하는 내용을 담고 있습니다. 피고는 이 사건 분양권 매매계약이 이 조항을 위반했으므로 무효라고 주장했습니다. 그러나 법원은 이 조항이 이를 위반한 전매계약의 사법상 효력을 부정하는 강행규정으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 이는 법규 위반에 따른 행정적 제재는 별개로 적용될 수 있으나, 당사자 간의 사적인 계약 효력까지 무효로 하는 것은 아니라는 대법원 판례의 입장을 따른 것입니다. 2. 민법 제103조 (반사회질서의 법률행위): 이 조항은 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다고 규정합니다. 피고는 이 사건 분양권 매매계약이 전매제한을 위반하여 사회질서에 위반되므로 무효라고 주장했습니다. 하지만 법원은 이 계약이 민법 제103조에 따라 그 효력이 부인되는 계약이라고 보기도 어렵다고 판단하여 피고의 주장을 배척했습니다. 3. 민법 제449조 제2항 (채권의 양도성): 채권은 당사자가 반대의 의사를 표시한 경우에는 양도하지 못한다고 규정합니다. 피고는 분양계약서 제4조 제1항에 조합 및 시공사의 승인을 얻어야 전매가 가능하다는 조항이 있으므로, 이는 분양권 양도에 대한 당사자의 반대 의사 표시에 해당하여 양도가 불가능하다고 주장했습니다. 그러나 법원은 해당 분양계약서 조항이 분양권의 양도성 자체를 원천적으로 제한하는 규정이 아니라, 전매에 관한 절차적 요건을 정한 것일 뿐이며, 조합 등의 승인 여부는 계약의 집행 가능성 문제이지, 매도인인 피고가 매수인인 원고에게 명의변경 절차를 이행해야 하는 의무를 면하게 하는 사유가 될 수 없다고 판단했습니다.
분양권 전매 시 서류 교부에 대한 신중한 접근이 필요합니다. 매도인이 권리포기각서, 양도각서, 인감증명서 등 권리확보서류들을 매수인을 공란으로 한 채 교부하는 것은 대리권 및 처분 권한을 광범위하게 위임하는 것으로 해석될 수 있으니 주의해야 합니다. 대리인이나 중개인을 통해 분양권을 매수하는 경우, 대리인에게 매도인이 부여한 구체적인 권한 범위(예: 매매가격 제한 등)를 정확히 확인하고, 매매대금이 매도인에게 제대로 전달되었는지 확인하는 것이 중요합니다. 주택법 등 관련 법규에서 분양권 전매를 제한하는 조항이 있더라도, 이를 위반한 계약의 사법상 효력(개인 간의 계약 효력)이 곧바로 무효로 되는 경우는 드물 수 있습니다. 하지만 법규 위반에 따른 행정적 제재(과태료, 벌금 등)는 별개로 부과될 수 있습니다. 분양계약서에 조합이나 시공사의 승인을 받아야만 분양권 전매가 가능하다는 조항이 있더라도, 이는 분양권의 양도성 자체를 원천적으로 제한하는 규정이 아니라 절차적 요건으로 해석될 수 있으며, 매도인은 매수인에게 명의변경 절차 이행 의무를 부담할 수 있습니다. 분양권 매매대금, 중도금 대출 승계, 잔금 처리 방식 등은 계약서에 명확히 명시해야 합니다. 특히 매수인이 매도인의 대출금을 선지급해야 하는지 등 이행 시점을 구체적으로 약정하여 불필요한 분쟁을 예방하는 것이 좋습니다.
