근린생활시설 전세임대사업 대상 여부 판결

원고 A는 전세임대사업 지원을 받아 임대인 D와 임대차계약을 체결했습니다. 하지만 피고 경기주택도시공사는 해당 건물이 주택이 아닌 근린생활시설이므로 공공주택 특별법상 전세임대사업의 대상이 아니며, 따라서 계약이 처음부터 이행 불가능한 무효라고 주장했습니다. 법원은 이러한 주장을 받아들여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고 경기주택도시공사가 임대인 D에게 전세보증금 8,550만 원을 지급할 것을 요구한 임차인.
• 피고 경기주택도시공사: 공공주택 전세임대사업을 운영하는 기관으로, 문제의 건물이 사업 대상이 아님을 이유로 임대차계약의 무효를 주장.
• 임대인 D: 원고 A와 전세(임대)계약을 체결한 건물 소유주.

분쟁 상황

원고 A는 전세임대사업의 지원을 받아 주택을 임차하려 했고, 피고 경기주택도시공사가 임대인에게 전세보증금을 지급하기로 하는 계약을 체결했습니다. 그러나 임차하려는 건물이 실제로는 주택이 아닌 근린생활시설이었고, 이로 인해 피고는 해당 건물이 공공주택 특별법상 '기존주택'에 해당하지 않아 사업 대상이 될 수 없다고 주장하며 보증금 지급을 거절했습니다. 이에 원고 A는 피고를 상대로 전세보증금 8,550만 원의 지급을 요구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

근린생활시설 건물이 '공공주택 특별법'에 따른 전세임대사업의 '기존주택'에 해당하는지 여부와, 이에 해당하지 않을 경우 임대차계약이 원시적 불능으로 무효가 되는지 여부.

법원의 판단

원고의 항소를 기각하고 제1심 판결을 유지했습니다. 이 사건 임대차계약은 건물이 전세임대사업의 대상이 될 수 없어 처음부터 이행이 불가능했으므로 원시적으로 무효라고 판단했습니다.

결론

법원은 주택이 아닌 근린생활시설을 공공주택 전세임대사업의 대상으로 삼는 것은 법령상 불가능하므로, 관련 임대차계약은 계약 체결 당시부터 그 이행이 불가능한 '원시적 불능' 상태여서 무효라고 최종 결론을 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

원시적 불능의 법리: 계약이 성립될 때부터 그 내용이 사실상 또는 법률상 실현 불가능한 경우, 해당 계약은 원시적 불능으로 인해 무효가 됩니다. 단순히 절대적 불가능뿐만 아니라 사회 통념상 이행을 기대할 수 없는 경우도 포함합니다. 본 사건에서는 근린생활시설을 공공주택 전세임대사업의 대상으로 임차하는 것이 법령상 불가능했으므로 원시적 불능으로 판단되었습니다. (참고 판례: 대법원 2017. 10. 12. 선고 2016다9643 판결 등) 공공주택 특별법: 이 법은 공공주택의 건설, 공급 및 관리 등에 관한 사항을 규정하며, 전세임대사업과 같은 공공임대주택 사업의 대상을 '기존주택'으로 한정합니다. 본 사건에서 문제된 근린생활시설은 이 법에서 정의하는 '기존주택'에 해당하지 않아 사업 대상이 될 수 없었습니다. 민사소송법 제420조: 항소심에서 제1심 판결의 이유를 인용할 경우 적용되는 절차 조항입니다. 본 판결에서는 제1심 판결을 인용하면서 일부 내용을 수정하여 판결 이유로 삼았습니다.

참고 사항

주택 관련 공공 지원 사업을 신청하기 전에는 반드시 임차하려는 건물의 실제 용도와 건축물대장상 용도를 확인해야 합니다. '근린생활시설' 등 주거용이 아닌 건물은 주택 지원 사업의 대상이 되지 않을 수 있습니다. 계약 내용이 법률적으로나 사실적으로 처음부터 불가능한 경우, 그 계약은 '원시적 불능'으로 인해 무효가 될 수 있음을 인지해야 합니다. 이러한 계약은 처음부터 법적 효력이 발생하지 않습니다. 공공 지원 사업의 경우, 해당 사업을 규정하는 법률 및 관련 규정의 대상 요건을 철저히 확인하고 계약을 진행해야 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.