재개발 사업 상가 미배정 관리처분계획 무효 주장 사건

재개발조합의 조합원인 원고가 자신의 상가 분양 신청에도 불구하고 공동주택만 배정하는 내용으로 변경된 관리처분계획이 무효라며 소송을 제기했습니다. 원고는 감정평가 절차, 분양신청 재기회 미부여, 분양신청 내용 불일치, 조합 직원의 설명 오류 등을 이유로 관리처분계획의 무효를 주장했으나, 법원은 원고의 청구를 모두 기각하며 피고 조합의 관리처분계획이 적법하다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 광명시 주택재개발정비사업구역 내에 있는 토지 및 건물(종전 부동산)을 소유한 조합원.
• 피고 B 주택재개발정비사업조합: 광명시 일원 주택재개발정비사업을 시행하는 주체.

분쟁 상황

원고는 광명시 재개발 정비구역 내 부동산을 소유한 피고 조합의 조합원입니다. 원고는 2017년 5월 공동주택 1채와 상가 1채를 분양받기 위해 분양신청을 했습니다. 최초 피고 조합의 관리처분계획안은 원고에게 공동주택과 상가를 모두 분양하는 내용이었으나, 한국감정원의 타당성 검증 결과 원고의 권리가액이 상가 최소 분양 단위 규모에 미달하여 상가 분양 자격이 없다는 회신을 받았습니다. 이에 피고 조합은 2018년 11월 원고에게 공동주택 1채만 분양하는 내용으로 관리처분계획을 변경하여 인가 및 고시했습니다. 원고는 이 변경된 관리처분계획이 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다. 원고는 1) 관리처분계획 변경 시 종후자산 감정평가를 시장이 선정한 새로운 감정평가법인에 재의뢰하지 않은 점, 2) 다른 조합원의 유사 소송 판결에 따라 원고에게도 분양신청을 다시 받을 기회를 주지 않은 점, 3) 원고가 당초 상가를 1순위로 분양받고 공동주택을 추가로 받기를 희망했음에도 상가를 배제한 점, 4) 피고 조합 직원의 잘못된 설명으로 인해 분양신청을 잘못하게 된 점 등을 무효 사유로 들었습니다.

핵심 쟁점

재개발사업 관리처분계획 변경 시 종후자산 감정평가 절차의 적법성, 이전 관련 사건 판결로 인한 분양신청 재기회 부여 필요성, 조합원의 분양신청 내용과 관리처분계획 내용의 불일치 여부, 조합 직원의 설명 오류로 인한 관리처분계획 무효 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

원고의 청구를 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다.

결론

법원은 피고 조합이 관리처분계획을 변경하며 기존 감정평가법인에 재의뢰한 종후자산 감정평가는 기존 감정에 추가된 것으로 보아 적법하다고 판단했습니다. 또한, 과거 다른 조합원의 소송에서 관리처분계획이 무효로 판단된 사안은 총회 결의 및 공람 절차의 하자에 기인한 것으로, 피고 조합이 이 사건 관리처분계획을 수립하면서 해당 하자를 보완했으므로 원고에게 재분양 신청 기회를 주지 않은 것이 위법하다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 원고의 상가 우선 분양 희망 주장에 대해서는 실제 분양신청서의 기재 내용이 공동주택 우선 신청 방식에 가까웠으며, 관련 조례와 조합 정관상 상가 분양 기준(권리가액 등)에 비추어 볼 때 상가와 공동주택을 동시에 신청하며 상가를 우선 배정받는 방식은 예상되지 않는다고 보았습니다. 마지막으로 조합 직원의 설명 오류 주장은 증거가 부족하며, 분양 안내 책자 등을 통해 조합원이 직접 확인하고 책임지는 것이 원칙이므로 관리처분계획의 무효 사유가 될 수 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

1. 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것) 제48조 제5항 제1호 (가)목: 이 조항은 종전 토지 또는 건축물의 가격 평가는 시장·군수가 선정한 2개 이상의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정하도록 규정합니다. 본 사건에서 피고 조합은 최초 감정평가 이후 사업비 증가 및 주변 시세 상승 등을 이유로 기존에 선정된 감정평가법인에 종후자산 감정평가를 재의뢰했습니다. 법원은 이를 기존 감정에 더해 이루어진 '추가 감정'으로 보아, 관리처분계획 변경 시 중대한 사업계획 변경이 없는 한 이미 선정된 감정평가법인에 추가 감정을 의뢰하는 것이 기존 법적 절차를 새로이 거치지 않아도 위법하지 않다고 판단했습니다.
2. 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2022. 12. 9. 대통령령 제33046호로 개정되기 전의 것) 제63조 제1항 제7호 및 구 경기도 도시 및 주거환경정비 조례(2017. 11. 13. 경기도조례 제5743호로 개정되기 전의 것) 제18조 제2항: 이 조항들은 부대시설·복리시설(상가 등)의 공급순위를 시·도 조례로 정할 수 있도록 위임하고 있으며, 조례는 상가 분양 시 분양신청자의 권리가액이 분양건축물 최소 분양단위규모 추산액 이상이어야 하고, 상가와 공동주택을 함께 분양받는 경우 공동주택 분양가격을 제외한 나머지 권리가액 범위에서 상가를 분양하도록 규정하고 있습니다. 법원은 이를 근거로 원고가 분양신청 당시 1순위로 상가를, 추가로 공동주택을 분양받기를 희망했다는 주장을 받아들이지 않았습니다. 분양신청서 양식이나 관련 규정 어디에도 상가를 우선 신청하고 남은 권리가액으로 공동주택을 신청하도록 명시되어 있지 않았으며, 오히려 공동주택 분양 우선 원칙에 부합하는 정관 및 조례 내용이 존재함을 지적하며 원고의 의사를 공동주택 우선으로 해석할 여지가 있다고 보았습니다.

참고 사항

조합원으로서 재개발 사업의 분양을 신청할 때는 다음 사항들을 신중하게 확인해야 합니다.

1. 분양신청서 작성 및 확인 철저: 분양신청서의 모든 기재 내용을 명확히 작성하고, 본인이 희망하는 바가 정확히 반영되었는지 재차 확인해야 합니다. 특히 공동주택과 상가 등 여러 유형의 분양을 신청하는 경우, 우선순위를 정확히 표시하고 접수증의 내용과도 일치하는지 확인하는 것이 중요합니다.
2. 관련 문서 숙지: 조합의 정관, 사업시행계획, 관리처분계획, 그리고 관련 법령 및 지방자치단체의 조례(특히 부대복리시설 공급 기준)를 꼼꼼히 읽어 분양 자격, 공급 순위, 분양 방식 등을 정확히 이해해야 합니다.
3. 상가 등 부대시설 분양 자격 확인: 상가와 같은 부대시설은 공동주택과 다른 별도의 분양 기준이 적용될 수 있습니다. 자신의 권리가액이 최소 분양 단위 규모 이상인지 등을 사전에 정확히 확인해야 합니다.
4. 구두 설명 의존 지양: 조합 직원이나 관계자의 구두 설명에만 의존하지 말고, 중요한 내용은 반드시 서면으로 확인하거나 분양신청서에 명확히 기재하여 오해의 소지를 없애야 합니다. 구두 설명은 법적 구속력이 약할 수 있습니다.
5. 관리처분계획 변경 시 적극적 대응: 관리처분계획 변경안이 공람될 때, 자신의 분양 내용에 불리한 변경이 있거나 신청 내용과 다른 부분이 있다면 공람 기간 내에 적극적으로 이의를 제기하고 의견을 제시해야 합니다. 이의 제기 없이 시간이 경과하면 자신의 주장이 받아들여지기 어려울 수 있습니다.
6. 유사 판례 검토 시 유의: 다른 조합원의 유사 소송 판결이 있더라도, 해당 판결의 구체적인 무효 사유(예: 절차적 하자, 내용적 하자)가 자신의 상황에 직접적으로 적용될 수 있는지, 또는 해당 하자가 보완되었는지 등을 신중하게 검토해야 합니다.