건축/재개발 · 행정
이 사건은 10년 공공임대아파트의 임차인들이 한국토지주택공사(LH)를 상대로 제기한 소송입니다. 임대의무기간이 만료되자 LH는 두 곳의 감정평가금액을 평균하여 분양전환가격을 정하고 이를 임차인들에게 안내했습니다. 이에 임차인들은 이 통지가 공공주택사업자가 행한 위법한 행정처분이므로 취소되어야 한다고 주장하며 행정소송을 제기했습니다.
이 분쟁은 10년 공공임대아파트의 임대 의무 기간이 만료된 후 발생했습니다.
한국토지주택공사(LH)는 해당 아파트의 분양전환을 진행하면서, 두 곳의 감정평가법인이 평가한 금액을 산술평균하여 분양전환가격을 정하고 이를 임차인들에게 통지했습니다.
이에 임차인들은 LH가 정한 분양전환가격이 부당하다고 여기며, 해당 안내 통지가 위법한 행정처분이므로 취소해달라는 소송을 법원에 제기하게 되었습니다. 임차인들은 이 가격에 주택법상 분양가상한제가 적용되어야 하며, 입주자 모집공고 당시의 주택가격으로 책정되어야 한다고 주장했습니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 한국토지주택공사(LH)가 10년 공공임대아파트 임차인들에게 보낸 분양전환계약 안내 통지가 행정소송의 대상이 되는 ‘행정처분’에 해당하는지 여부였습니다.
원고들은 이 통지가 공공주택사업자가 행하는 구체적 법 집행으로서 행정처분이며, 분양가상한제가 적용되어 입주자모집공고 당시의 주택가격으로 분양전환가격이 결정되어야 한다고 주장했습니다.
반면 피고는 이 통지가 행정처분이 아니며, 분양전환 당시의 감정평가금액을 기준으로 가격을 정한 것이 적법하다고 주장했습니다.
법원은 이 사건 소송이 소송 요건을 갖추지 못했다고 판단하여, 본안의 내용을 심리하지 않고 '모두 각하'했습니다.
이에 따라 원고들은 소송비용을 부담하게 되었습니다.
법원은 한국토지주택공사의 분양전환계약 안내 통지는 항고소송의 대상이 되는 행정처분이 아니므로, 이 사건 소송은 부적법하다고 결론 내렸습니다.
그 이유로는 다음과 같은 점들이 제시되었습니다:
안내 통지는 공공주택사업자가 공권력을 행사한 행위로 볼 수 없으며 원고들의 분양전환계약 체결 자격이나 권리에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.
안내 통지는 임차인들에게 어떠한 구속력을 부여하는 것이 아니라 단지 제3자보다 우선하여 분양계약을 체결할 수 있는 기회를 제공하는 것에 불과합니다. 임차인들은 분양전환계약 체결 여부를 자유롭게 결정할 수 있고 분양전환가격이 높으면 분양전환을 포기할 수도 있습니다.
공공주택사업자의 분양전환은 별도의 행정기관의 승인 처분 절차가 요구되지 않으며, 이는 계약상 의무를 이행하는 성격이 강합니다.
설령 분양전환 가격 산정에 법규 위반 하자가 있더라도, 이는 분양계약 체결 후 민사소송을 통해 해당 계약의 무효를 주장하거나 과다 지급된 분양대금의 반환을 청구할 문제이지, 안내 통지 자체를 행정처분으로 보아 취소할 대상이 아닙니다.
따라서 법원은 한국토지주택공사의 안내 통지를 임대인으로서 임차인에게 분양계약 절차 등을 안내한 것에 불과하다고 판단하여 행정처분에 해당하지 않는다고 보았습니다.
이 사건 판결은 '행정처분'의 개념과 '공공주택사업자의 행위'에 대한 법리를 다루고 있습니다.
행정소송법상 '처분'의 개념: 우리 법원은 행정청의 행위가 행정소송의 대상이 되는 '처분'이 되려면, 공법상 행위로서 특정사항에 대해 법규에 의한 권리 설정이나 의무 부담을 명하거나, 기타 법률상 효과를 발생시켜 국민의 권리 의무에 직접적으로 관계되는 것이어야 한다고 봅니다. 상대방의 법률상 지위에 직접적인 영향을 미치지 않는 행위는 처분으로 보지 않습니다 (대법원 2007. 11. 15. 선고 2007두10198 판결 등 참조).
공공주택 특별법 및 관련 법규: 이 사건의 피고인 한국토지주택공사(LH)는 '구 공공주택 특별법'에 따른 공공주택사업자입니다. 공공주택사업자가 건설한 임대주택의 분양전환에는 '민간임대주택에 관한 특별법'에 따른 민간 임대주택의 경우와 달리 시장 등 행정기관의 별도 승인 처분 절차가 요구되지 않습니다. 이는 공공주택사업자의 분양전환 통지가 공권력 행사보다는 계약 관계에 따른 의무 이행의 성격이 강하다는 판단의 근거가 됩니다.
분양전환 가격 산정 방식 관련: 원고들은 주택법상 분양가상한제가 적용되어 입주자모집공고 당시의 주택가격으로 분양전환가격이 결정되어야 한다고 주장했으나, 피고는 분양전환 당시의 감정평가금액을 기준으로 하는 것이 적법하다고 맞섰습니다. 법원은 이 부분에 대해 본안 판단을 하지 않았지만, 분양전환 가격에 강행법규를 위반한 하자가 있더라도 이는 분양계약 체결 후 민사소송을 통해 해결할 문제라고 보았습니다 (대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 등 참조). 즉, 안내 통지 자체는 그러한 가격 하자로 인해 바로 무효가 되는 '처분'이 아니라는 것입니다.
10년 공공임대주택의 분양전환과 관련하여 분양가격 산정에 이의가 있는 경우, 분양전환계약 '안내 통지' 자체를 대상으로 하는 행정소송은 법원으로부터 각하될 가능성이 높습니다.
법원은 이러한 안내 통지를 국민의 권리나 의무에 직접적인 영향을 미치는 '행정처분'으로 보지 않으며, 이는 단지 분양계약을 체결할 기회를 제공하는 것으로 판단하기 때문입니다.
만약 분양전환 가격이 관련 법규를 위반하여 부당하게 높게 책정되었다고 생각된다면, 다음과 같은 방법을 고려할 수 있습니다:
우선 분양전환계약을 체결한 후, 계약 내용 중 위법하게 산정된 부분을 민사소송을 통해 무효로 주장하거나 이미 지급한 분양대금 중 초과분의 반환을 청구할 수 있습니다. 법원 판례는 이러한 분쟁을 민사소송으로 해결해야 할 사안으로 보고 있습니다.
분양전환 가격이 예상보다 높아 분양전환을 원하지 않는다면, 분양전환 자체를 포기하는 것도 선택지가 될 수 있습니다. 안내 통지는 분양전환 계약을 강제하는 것이 아닙니다.
따라서 '안내 통지' 자체의 취소를 구하는 행정소송보다는, 실제로 체결될 '분양계약'의 내용에 대한 민사적인 다툼으로 접근하는 것이 법적 분쟁 해결에 더 적합할 수 있습니다.
