윤세진 변호사

지역주택조합 가입 자격 미달로 인한 부당이득금 반환 사건

원고 A가 피고 B지역주택조합에 가입했으나 실제로는 조합 가입 자격 요건을 충족하지 못했습니다. 이에 A는 조합에 납부했던 돈을 부당이득금으로 돌려달라고 소송을 제기했고 법원은 A의 주장을 받아들여 B조합에게 돈을 반환하라고 판결했습니다. B조합은 이에 불복하여 항소했지만 항소심 법원 역시 B조합의 항소를 기각하고 1심 판결을 유지했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 지역주택조합에 가입했지만 자격 요건을 충족하지 못하여 납입금을 돌려받고자 소송을 제기한 사람. - 피고 B지역주택조합: 원고 A가 가입했던 지역주택조합(설립인가를 받기 전 추진위원회 단계). A로부터 가입금을 받았으나 A의 자격 미달로 인해 반환 의무를 지게 된 당사자. - 주식회사 C: 1심 청구 취지상 B지역주택조합과 함께 원고 A에게 돈을 지급해야 할 공동 피고였으나 이 판결문에서는 역할이 명확히 언급되지 않음. ### 분쟁 상황 원고 A는 B지역주택조합에 가입하며 31,000,000원을 납부했습니다. 그러나 A는 가입 당시 부친의 주소지에 세대원으로 거주하고 있었고 이는 지역주택조합 가입 자격 요건에 미달하는 상황이었습니다. 피고 추진위원회 측 직원 G은 A에게 가입 자격이 없음을 알면서도 다른 주소를 소개해 주겠다며 가입을 권유했고 A는 G이 알려준 주소로 허위의 전입신고를 하여 조합가입계약을 체결했습니다. 이러한 사실이 밝혀지면서 A는 본인의 자격 미달을 이유로 납입금 반환을 청구하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 원고 A가 지역주택조합의 가입 자격 요건을 갖추지 못했음에도 가입 계약이 유효한지 여부 및 자격 미달로 인해 가입 계약이 무효 또는 취소될 경우 피고 B지역주택조합이 원고 A에게 납입금을 부당이득으로 반환해야 하는지 여부. ### 법원의 판단 항소심 법원은 피고 B지역주택조합의 항소를 기각했습니다. 이는 제1심 법원이 내린 판결 즉 B지역주택조합이 A에게 31,000,000원 및 일정 이자를 지급하라는 판결이 정당하다고 인정한 것입니다. 항소 비용은 피고 B지역주택조합이 부담하게 됩니다. ### 결론 법원은 원고 A가 지역주택조합 가입 당시 자격 요건을 충족하지 못했으므로 피고 B지역주택조합은 A로부터 받은 31,000,000원을 부당이득으로 A에게 반환해야 한다고 최종 판단했습니다. 이에 따라 B지역주택조합은 원금과 함께 법정 이자를 지급해야 합니다. ### 연관 법령 및 법리 부당이득 반환(민법 제741조): 법률상 원인 없이 다른 사람의 재산이나 노무로 이득을 얻고 이로 인해 다른 사람에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환해야 합니다. 이 사건의 경우 원고 A가 지역주택조합 가입 자격이 없었으므로 가입 계약은 법률상 원인이 없는 것이 되어 피고 B지역주택조합이 받은 31,000,000원은 부당이득이 됩니다. 따라서 조합은 A에게 해당 금액을 반환할 의무를 집니다. 지역주택조합 가입 자격 요건: 주택법 등 관련 법령과 조합 규약에 따라 지역주택조합의 조합원이 되기 위한 일정한 자격 요건이 정해져 있습니다. 예를 들어 무주택 세대주이거나 전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대주여야 하는 등의 조건이 있습니다. 이러한 자격 요건은 엄격하게 적용되며 이를 충족하지 못하는 경우 조합원 자격이 없다고 판단될 수 있습니다. 민사소송법 제420조(제1심 판결의 인용): 항소심 법원이 제1심 판결을 정당하다고 인정하고 피고의 항소 이유가 제1심과 크게 다르지 않을 때 제1심 판결의 이유를 그대로 인용할 수 있도록 규정한 절차법적 조항입니다. 이 사건에서 항소심 법원은 1심 판결의 사실인정과 판단이 정당하다고 보아 해당 조항에 따라 1심 판결을 인용했습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 가입 시에는 본인의 자격 요건을 반드시 꼼꼼히 확인해야 합니다. 주택 소유 여부, 거주지 기준, 세대주 여부 등 복잡한 요건들을 정확히 파악해야 합니다. 조합 관계자나 직원이 자격 요건이 미달함에도 편법적인 방법(예: 허위 전입신고)을 권유한다면 이는 명백히 위법 소지가 있으므로 절대 응해서는 안 됩니다. 추후 법적 분쟁 발생 시 불리하게 작용할 수 있습니다. 가입 계약서 내용을 충분히 이해하고 계약 취소나 해지 시의 조건, 납입금 반환에 대한 규정 등을 미리 확인하는 것이 중요합니다. 지역주택조합 사업은 변동성이 크므로 가입 전에 사업 추진 현황과 리스크를 충분히 검토하는 것이 필요합니다.

지역주택조합 탈퇴 조합원의 분담금 환급 분쟁 판결

원고 A는 피고 B지역주택조합에 가입하여 아파트를 분양받기로 하고 총 1억 1,900만 원의 분담금을 납입했습니다. 그러나 A는 세대주 자격을 상실하여 조합원 자격이 자동으로 상실되었고 이에 피고에게 납입한 분담금의 반환을 요구했습니다. 피고는 업무용역비, 위약금, 토지 취득세 등을 공제해야 한다고 주장하며 반환 금액에 대한 다툼이 발생했습니다. 법원은 원고의 주위적 청구(계약 전체 무효 주장)는 기각했으나 예비적 청구(조합원 자격 상실에 따른 분담금 반환)는 일부 인용하여, 피고가 원고에게 7,445만 4,375원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 지역주택조합에 가입하여 아파트를 분양받으려 했으나 세대주 자격 상실로 조합원 자격을 잃고 분담금 반환을 청구한 사람 - 피고 B지역주택조합: 서울 중구 일원에 아파트를 신축하는 지역주택조합 사업을 추진하며 원고에게 분담금을 받은 조합 ### 분쟁 상황 원고 A는 피고 B지역주택조합의 조합원으로 가입하여 아파트 분담금을 납입하던 중, 세대주 자격을 상실하면서 주택법령 및 조합규약에 따라 자동으로 조합원 자격을 잃게 되었습니다. 이후 원고는 피고에게 납입한 분담금의 전액 또는 일부 반환을 요구했으나, 피고는 조합원 가입계약 및 조합규약에 명시된 위약금, 업무용역비, 토지 취득세 등을 공제해야 한다고 주장하며 반환 금액에 대한 이견이 생겼습니다. 원고는 처음에는 환불보장 약정의 무효와 기망을 이유로 계약 전체의 무효를 주장하며 전액 반환을 요구했으나, 이 주장이 받아들여지지 않자 조합원 자격 상실에 따른 분담금 반환을 예비적으로 청구하며 공제액의 적정성을 다퉜습니다. ### 핵심 쟁점 조합원 자격이 상실된 경우 지역주택조합이 조합원에게 분담금을 반환해야 하는 범위와 공제액 산정 방식에 대한 다툼이 있었습니다. 특히 조합규약과 개별 가입계약 간의 위약금 규정 충돌 및 업무용역비, 토지 취득세 등의 공제 여부와 그 산정 기준이 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 주위적 청구인 '계약 전체의 무효' 주장은 기각했습니다. 그러나 예비적 청구인 '조합원 자격 상실에 따른 분담금 반환'은 일부 인용하여, 피고가 원고에게 7,445만 4,375원과 이에 대한 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다. 법원은 원고가 납입한 1억 1,900만 원에서 업무용역비 2,000만 원, 감액된 위약금 1,190만 원, 그리고 조합원 자격 상실 이전 발생분인 토지 등 취득세 1,264만 5,625원을 공제한 금액을 반환하도록 했습니다. ### 결론 법원은 지역주택조합의 조합원 자격 상실 시 분담금 반환은 인정하나 조합규약과 개별 가입계약에 명시된 공제 조항에 따라 일정 금액이 공제되어야 한다고 보았습니다. 특히 위약금은 과다할 경우 민법상 손해배상액 예정 감액의 원칙에 따라 감액될 수 있으며, 취득세 등 공동부담금은 조합원 자격 상실 이전에 발생한 부분에 대해서만 부담을 지는 것이 합리적이라고 판단했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. 1. **주택법 제11조(주택조합의 설립 등) 및 주택법 시행령 제21조 제1항**: 지역주택조합의 설립 요건과 조합원의 자격 요건을 규정하며, 특히 주택 소유 여부 및 세대주 요건(세대주일 것)은 조합원 자격을 유지하는 데 필수적입니다. 이 요건을 상실하면 조합원 자격도 자동으로 상실될 수 있습니다. 2. **민법 제137조(일부무효의 특칙)**​: 법률행위의 일부가 무효인 경우 그 전부를 무효로 함을 원칙으로 하되, 무효 부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 유효로 합니다. 이 사건에서는 원고가 계약 내 환불보장 조항의 무효를 주장하며 계약 전체의 무효를 주장했지만, 법원은 이 조항을 무효로 보지 않았으므로 이 원칙이 직접 적용되지는 않았습니다. 3. **민법 제398조 제2항(배상액의 예정)**​: 손해배상액의 예정액이 부당하게 과다한 경우 법원은 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정합니다. 이 사건에서 법원이 조합원 분담금 총액의 10%로 정해진 위약금을 원고가 납입한 금액의 10%로 감액한 근거가 되는 법리입니다. 4. **민법 제741조(부당이득의 내용)**​: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인하여 이득을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 경우, 그 이득을 반환해야 한다는 원칙입니다. 조합원 자격 상실로 인해 조합이 정당한 사유 없이 분담금을 보유하게 될 경우 부당이득 반환 의무가 발생할 수 있습니다. 5. **약관의 규제에 관한 법률 제5조 제2항(약관의 해석)**​: 약관의 뜻이 명백하지 아니한 경우에는 고객에게 유리하게 해석되어야 한다고 규정합니다. 원고는 조합규약과 가입계약의 위약금 조항 충돌 시 이 원칙을 주장했지만, 법원은 개별 가입계약의 우선 적용을 인정했습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 가입 시에는 조합원 자격요건(특히 세대주 요건)을 철저히 확인하고, 자격 유지의 중요성을 인식해야 합니다. 조합 가입계약서와 조합규약에 명시된 탈퇴, 자격상실 시의 분담금 환급 조건, 위약금, 업무용역비, 기타 공제 항목 등을 꼼꼼히 검토하고 이해하는 것이 중요합니다. 특히 계약서와 규약 내용이 상충할 경우 어떤 조항이 우선하는지 명확히 확인해야 합니다. 만약 위약금 조항이 과도하게 느껴진다면, 법원에서 손해배상액의 예정 감액이 가능한지 여지를 알아볼 수 있습니다. 또한, 조합원 자격 상실 시점에 따라 부담해야 할 공동사업비(예: 취득세)의 범위가 달라질 수 있으므로, 관련 비용 발생 시점을 확인하는 것이 중요합니다.

지역주택조합 안심 보장 약정 무효로 인한 조합원 분담금 반환 판결

원고는 지역주택조합에 가입하여 아파트 분양을 약속받고 분담금을 납부했습니다. 하지만 가입 당시 조합으로부터 받은 '안심보장확약서' 내용, 즉 일정 조건 충족 시 분담금을 돌려준다는 약정이 조합 총회 결의를 거치지 않아 무효임이 밝혀졌습니다. 원고는 이 약정이 무효임을 알았더라면 조합 가입 계약을 체결하지 않았을 것이라는 '착오'를 이유로 계약 취소를 주장했고, 법원은 이를 받아들여 조합이 원고에게 납부된 분담금과 지연손해금을 반환하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 지역주택조합에 가입하여 아파트 분양을 기대하고 분담금을 납부한 조합원 - 피고 B지역주택조합: 아파트 신축 및 분양 사업을 목적으로 설립된 단체 ### 분쟁 상황 원고 A는 2020년 11월 11일 피고 B지역주택조합과 조합가입계약을 맺고 아파트 분양을 약속받았으며, 총 2억 6천9백만 원의 조합원 분담금을 납부하기로 했습니다. 당시 피고 조합은 원고에게 '안심보장확약서'를 교부하며 동·호수 지정 후 불만족 시 탈퇴와 분담금 반환을 보장하겠다고 약속했습니다. 원고는 이 약정을 믿고 2021년 8월 5일까지 분담금 6천7백2십만 원을 납부했습니다. 그러나 이 '안심보장약정'이 조합 총회의 결의를 거치지 않아 법적으로 무효라는 문제가 발생했습니다. 원고는 이 약정의 무효 사실을 알았더라면 계약을 체결하지 않았을 것이라며 '착오'를 이유로 조합가입계약의 취소를 주장하고, 납부한 분담금 전액과 지연손해금의 반환을 청구했습니다. 피고 조합은 이 약정이 조합 재산 감소를 초래하지 않거나, 나중에 총회 서면 결의를 통해 추인되어 유효하게 되었다고 주장하며 원고의 청구를 거부했습니다. ### 핵심 쟁점 지역주택조합의 '안심보장약정'이 조합 재산 처분 행위로서 조합 총회 결의가 필요한지, 만약 결의가 없었다면 해당 약정 및 조합 가입 계약의 효력은 어떻게 되는지가 쟁점이 되었습니다. 또한 무효인 약정을 모르고 계약한 경우 '착오'를 이유로 계약을 취소할 수 있는지, 이미 취소된 계약을 이후에 조합이 추인하여 다시 유효하게 만들 수 있는지, 그리고 부당이득 반환 시 이자 지급의 기준 시점은 언제인지 등이 주요하게 다루어졌습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 B지역주택조합은 원고 A에게 납부된 분담금 67,200,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 2022년 12월 22일부터 2023년 12월 20일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이율로 계산됩니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 지역주택조합의 '안심보장약정'이 조합의 총유물인 분담금을 감소시키는 처분 행위에 해당하므로, 총회 결의가 없으면 무효라고 판단했습니다. 원고가 이 무효인 약정을 중요한 계약 체결의 동기로 삼았다는 점을 인정하여, 원고의 '착오'를 이유로 한 조합 가입 계약 취소를 적법하다고 보았습니다. 이미 취소되어 효력을 상실한 계약은 나중에 조합이 추인하더라도 다시 유효해질 수 없으므로 피고의 추인 주장은 받아들여지지 않았습니다. 이에 따라 피고 조합은 원고에게 납부된 분담금을 부당이득으로 반환해야 하며, 소장 부본이 송달된 시점부터 악의의 수익자로 간주되어 이자를 포함한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 지역주택조합의 '총유물' 관리 및 처분 원칙, '착오'로 인한 계약 취소, 그리고 '부당이득' 반환과 관련된 법리가 적용되었습니다.nn1. **민법 제275조, 제276조 제1항 (총유물의 관리 및 처분)**​: 법인 아닌 사단의 재산(총유물)은 정관이나 규약에 따르거나, 규약에 정한 바가 없으면 사원총회의 결의에 의해야 합니다. 지역주택조합의 조합원 분담금은 총유물이며, 이 사건 '안심보장약정'처럼 분담금을 반환하여 조합 재산을 감소시키는 행위는 총유물 처분에 해당하므로 반드시 총회 결의를 거쳐야 유효합니다. 결의 없이 이루어진 약정은 무효입니다.nn2. **민법 제109조 (착오로 인한 의사표시의 취소)**​: 계약 내용의 중요 부분에 착오가 있었고, 그 착오가 없었다면 계약을 하지 않았을 것이며, 착오가 상대방에 의해 유발된 경우 계약을 취소할 수 있습니다. 이 사건에서 안심보장약정이 무효임을 몰랐던 것이 원고가 조합 가입을 결정하는 중요한 동기가 되었으므로, 원고의 착오를 이유로 한 계약 취소가 인정되었습니다.nn3. **민법 제749조 제2항 (악의 수익자의 범위)**​: 부당이득 반환 의무자가 선의였다가 소송에서 패소한 경우, 소를 제기한 때(소장 부본 송달 시)부터 악의의 수익자로 간주됩니다. 이는 부당이득금에 대한 법정이자 또는 지연손해금의 지급 의무 발생 시점을 정하는 기준이 됩니다. 이 사건에서 피고 조합은 소장 부본 송달일인 2022년 12월 22일부터 악의의 수익자로 간주되어 이자 지급 의무를 부담하게 되었습니다.nn4. **민법 제141조 (취소의 효과)**​: 취소된 법률행위는 처음부터 무효였던 것으로 간주됩니다. 따라서 이미 적법하게 취소되어 효력을 상실한 계약은 그 이후에 이루어진 추인으로 인해 다시 유효한 계약으로 되살아나지 않습니다. 무효행위의 추인은 무효 원인이 소멸한 후에 하여야 효력이 있습니다. 이는 피고 조합이 나중에 추인 결의를 했더라도 이미 취소된 계약에는 영향을 미치지 않는다는 판단의 근거가 되었습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 가입을 고려할 때, '안심보장'이나 '환불보장' 등의 약정이 있다면 해당 약정이 조합 규약에 명시되어 있고 조합 총회 결의 등 적법한 절차를 거쳤는지 반드시 확인해야 합니다. 조합의 조합원 분담금 등 재산은 '총유물'에 해당하므로, 이를 감소시키는 행위(예: 조건부 환불 약정)는 조합 총회의 결의가 필수적입니다. 만약 중요한 계약 내용에 대해 착오가 있었고, 그 착오가 없었다면 계약을 하지 않았을 것이며, 착오의 원인이 상대방에게 있다면 민법상 '착오'를 이유로 계약을 취소할 수 있습니다. 한 번 적법하게 취소되어 효력을 잃은 계약은 나중에 상대방이 추인한다고 해서 다시 유효하게 되지는 않습니다. 부당이득 반환을 청구할 경우, 이자 지급 의무는 일반적으로 '소를 제기한 때', 즉 소장이 상대방에게 송달된 시점부터 발생하여 악의의 수익자로 간주됩니다.

지역주택조합 가입 자격 미달로 인한 부당이득금 반환 사건

원고 A가 피고 B지역주택조합에 가입했으나 실제로는 조합 가입 자격 요건을 충족하지 못했습니다. 이에 A는 조합에 납부했던 돈을 부당이득금으로 돌려달라고 소송을 제기했고 법원은 A의 주장을 받아들여 B조합에게 돈을 반환하라고 판결했습니다. B조합은 이에 불복하여 항소했지만 항소심 법원 역시 B조합의 항소를 기각하고 1심 판결을 유지했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 지역주택조합에 가입했지만 자격 요건을 충족하지 못하여 납입금을 돌려받고자 소송을 제기한 사람. - 피고 B지역주택조합: 원고 A가 가입했던 지역주택조합(설립인가를 받기 전 추진위원회 단계). A로부터 가입금을 받았으나 A의 자격 미달로 인해 반환 의무를 지게 된 당사자. - 주식회사 C: 1심 청구 취지상 B지역주택조합과 함께 원고 A에게 돈을 지급해야 할 공동 피고였으나 이 판결문에서는 역할이 명확히 언급되지 않음. ### 분쟁 상황 원고 A는 B지역주택조합에 가입하며 31,000,000원을 납부했습니다. 그러나 A는 가입 당시 부친의 주소지에 세대원으로 거주하고 있었고 이는 지역주택조합 가입 자격 요건에 미달하는 상황이었습니다. 피고 추진위원회 측 직원 G은 A에게 가입 자격이 없음을 알면서도 다른 주소를 소개해 주겠다며 가입을 권유했고 A는 G이 알려준 주소로 허위의 전입신고를 하여 조합가입계약을 체결했습니다. 이러한 사실이 밝혀지면서 A는 본인의 자격 미달을 이유로 납입금 반환을 청구하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 원고 A가 지역주택조합의 가입 자격 요건을 갖추지 못했음에도 가입 계약이 유효한지 여부 및 자격 미달로 인해 가입 계약이 무효 또는 취소될 경우 피고 B지역주택조합이 원고 A에게 납입금을 부당이득으로 반환해야 하는지 여부. ### 법원의 판단 항소심 법원은 피고 B지역주택조합의 항소를 기각했습니다. 이는 제1심 법원이 내린 판결 즉 B지역주택조합이 A에게 31,000,000원 및 일정 이자를 지급하라는 판결이 정당하다고 인정한 것입니다. 항소 비용은 피고 B지역주택조합이 부담하게 됩니다. ### 결론 법원은 원고 A가 지역주택조합 가입 당시 자격 요건을 충족하지 못했으므로 피고 B지역주택조합은 A로부터 받은 31,000,000원을 부당이득으로 A에게 반환해야 한다고 최종 판단했습니다. 이에 따라 B지역주택조합은 원금과 함께 법정 이자를 지급해야 합니다. ### 연관 법령 및 법리 부당이득 반환(민법 제741조): 법률상 원인 없이 다른 사람의 재산이나 노무로 이득을 얻고 이로 인해 다른 사람에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환해야 합니다. 이 사건의 경우 원고 A가 지역주택조합 가입 자격이 없었으므로 가입 계약은 법률상 원인이 없는 것이 되어 피고 B지역주택조합이 받은 31,000,000원은 부당이득이 됩니다. 따라서 조합은 A에게 해당 금액을 반환할 의무를 집니다. 지역주택조합 가입 자격 요건: 주택법 등 관련 법령과 조합 규약에 따라 지역주택조합의 조합원이 되기 위한 일정한 자격 요건이 정해져 있습니다. 예를 들어 무주택 세대주이거나 전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대주여야 하는 등의 조건이 있습니다. 이러한 자격 요건은 엄격하게 적용되며 이를 충족하지 못하는 경우 조합원 자격이 없다고 판단될 수 있습니다. 민사소송법 제420조(제1심 판결의 인용): 항소심 법원이 제1심 판결을 정당하다고 인정하고 피고의 항소 이유가 제1심과 크게 다르지 않을 때 제1심 판결의 이유를 그대로 인용할 수 있도록 규정한 절차법적 조항입니다. 이 사건에서 항소심 법원은 1심 판결의 사실인정과 판단이 정당하다고 보아 해당 조항에 따라 1심 판결을 인용했습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 가입 시에는 본인의 자격 요건을 반드시 꼼꼼히 확인해야 합니다. 주택 소유 여부, 거주지 기준, 세대주 여부 등 복잡한 요건들을 정확히 파악해야 합니다. 조합 관계자나 직원이 자격 요건이 미달함에도 편법적인 방법(예: 허위 전입신고)을 권유한다면 이는 명백히 위법 소지가 있으므로 절대 응해서는 안 됩니다. 추후 법적 분쟁 발생 시 불리하게 작용할 수 있습니다. 가입 계약서 내용을 충분히 이해하고 계약 취소나 해지 시의 조건, 납입금 반환에 대한 규정 등을 미리 확인하는 것이 중요합니다. 지역주택조합 사업은 변동성이 크므로 가입 전에 사업 추진 현황과 리스크를 충분히 검토하는 것이 필요합니다.

지역주택조합 탈퇴 조합원의 분담금 환급 분쟁 판결

원고 A는 피고 B지역주택조합에 가입하여 아파트를 분양받기로 하고 총 1억 1,900만 원의 분담금을 납입했습니다. 그러나 A는 세대주 자격을 상실하여 조합원 자격이 자동으로 상실되었고 이에 피고에게 납입한 분담금의 반환을 요구했습니다. 피고는 업무용역비, 위약금, 토지 취득세 등을 공제해야 한다고 주장하며 반환 금액에 대한 다툼이 발생했습니다. 법원은 원고의 주위적 청구(계약 전체 무효 주장)는 기각했으나 예비적 청구(조합원 자격 상실에 따른 분담금 반환)는 일부 인용하여, 피고가 원고에게 7,445만 4,375원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 지역주택조합에 가입하여 아파트를 분양받으려 했으나 세대주 자격 상실로 조합원 자격을 잃고 분담금 반환을 청구한 사람 - 피고 B지역주택조합: 서울 중구 일원에 아파트를 신축하는 지역주택조합 사업을 추진하며 원고에게 분담금을 받은 조합 ### 분쟁 상황 원고 A는 피고 B지역주택조합의 조합원으로 가입하여 아파트 분담금을 납입하던 중, 세대주 자격을 상실하면서 주택법령 및 조합규약에 따라 자동으로 조합원 자격을 잃게 되었습니다. 이후 원고는 피고에게 납입한 분담금의 전액 또는 일부 반환을 요구했으나, 피고는 조합원 가입계약 및 조합규약에 명시된 위약금, 업무용역비, 토지 취득세 등을 공제해야 한다고 주장하며 반환 금액에 대한 이견이 생겼습니다. 원고는 처음에는 환불보장 약정의 무효와 기망을 이유로 계약 전체의 무효를 주장하며 전액 반환을 요구했으나, 이 주장이 받아들여지지 않자 조합원 자격 상실에 따른 분담금 반환을 예비적으로 청구하며 공제액의 적정성을 다퉜습니다. ### 핵심 쟁점 조합원 자격이 상실된 경우 지역주택조합이 조합원에게 분담금을 반환해야 하는 범위와 공제액 산정 방식에 대한 다툼이 있었습니다. 특히 조합규약과 개별 가입계약 간의 위약금 규정 충돌 및 업무용역비, 토지 취득세 등의 공제 여부와 그 산정 기준이 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 주위적 청구인 '계약 전체의 무효' 주장은 기각했습니다. 그러나 예비적 청구인 '조합원 자격 상실에 따른 분담금 반환'은 일부 인용하여, 피고가 원고에게 7,445만 4,375원과 이에 대한 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다. 법원은 원고가 납입한 1억 1,900만 원에서 업무용역비 2,000만 원, 감액된 위약금 1,190만 원, 그리고 조합원 자격 상실 이전 발생분인 토지 등 취득세 1,264만 5,625원을 공제한 금액을 반환하도록 했습니다. ### 결론 법원은 지역주택조합의 조합원 자격 상실 시 분담금 반환은 인정하나 조합규약과 개별 가입계약에 명시된 공제 조항에 따라 일정 금액이 공제되어야 한다고 보았습니다. 특히 위약금은 과다할 경우 민법상 손해배상액 예정 감액의 원칙에 따라 감액될 수 있으며, 취득세 등 공동부담금은 조합원 자격 상실 이전에 발생한 부분에 대해서만 부담을 지는 것이 합리적이라고 판단했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. 1. **주택법 제11조(주택조합의 설립 등) 및 주택법 시행령 제21조 제1항**: 지역주택조합의 설립 요건과 조합원의 자격 요건을 규정하며, 특히 주택 소유 여부 및 세대주 요건(세대주일 것)은 조합원 자격을 유지하는 데 필수적입니다. 이 요건을 상실하면 조합원 자격도 자동으로 상실될 수 있습니다. 2. **민법 제137조(일부무효의 특칙)**​: 법률행위의 일부가 무효인 경우 그 전부를 무효로 함을 원칙으로 하되, 무효 부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 유효로 합니다. 이 사건에서는 원고가 계약 내 환불보장 조항의 무효를 주장하며 계약 전체의 무효를 주장했지만, 법원은 이 조항을 무효로 보지 않았으므로 이 원칙이 직접 적용되지는 않았습니다. 3. **민법 제398조 제2항(배상액의 예정)**​: 손해배상액의 예정액이 부당하게 과다한 경우 법원은 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정합니다. 이 사건에서 법원이 조합원 분담금 총액의 10%로 정해진 위약금을 원고가 납입한 금액의 10%로 감액한 근거가 되는 법리입니다. 4. **민법 제741조(부당이득의 내용)**​: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인하여 이득을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 경우, 그 이득을 반환해야 한다는 원칙입니다. 조합원 자격 상실로 인해 조합이 정당한 사유 없이 분담금을 보유하게 될 경우 부당이득 반환 의무가 발생할 수 있습니다. 5. **약관의 규제에 관한 법률 제5조 제2항(약관의 해석)**​: 약관의 뜻이 명백하지 아니한 경우에는 고객에게 유리하게 해석되어야 한다고 규정합니다. 원고는 조합규약과 가입계약의 위약금 조항 충돌 시 이 원칙을 주장했지만, 법원은 개별 가입계약의 우선 적용을 인정했습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 가입 시에는 조합원 자격요건(특히 세대주 요건)을 철저히 확인하고, 자격 유지의 중요성을 인식해야 합니다. 조합 가입계약서와 조합규약에 명시된 탈퇴, 자격상실 시의 분담금 환급 조건, 위약금, 업무용역비, 기타 공제 항목 등을 꼼꼼히 검토하고 이해하는 것이 중요합니다. 특히 계약서와 규약 내용이 상충할 경우 어떤 조항이 우선하는지 명확히 확인해야 합니다. 만약 위약금 조항이 과도하게 느껴진다면, 법원에서 손해배상액의 예정 감액이 가능한지 여지를 알아볼 수 있습니다. 또한, 조합원 자격 상실 시점에 따라 부담해야 할 공동사업비(예: 취득세)의 범위가 달라질 수 있으므로, 관련 비용 발생 시점을 확인하는 것이 중요합니다.

지역주택조합 안심 보장 약정 무효로 인한 조합원 분담금 반환 판결

원고는 지역주택조합에 가입하여 아파트 분양을 약속받고 분담금을 납부했습니다. 하지만 가입 당시 조합으로부터 받은 '안심보장확약서' 내용, 즉 일정 조건 충족 시 분담금을 돌려준다는 약정이 조합 총회 결의를 거치지 않아 무효임이 밝혀졌습니다. 원고는 이 약정이 무효임을 알았더라면 조합 가입 계약을 체결하지 않았을 것이라는 '착오'를 이유로 계약 취소를 주장했고, 법원은 이를 받아들여 조합이 원고에게 납부된 분담금과 지연손해금을 반환하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 지역주택조합에 가입하여 아파트 분양을 기대하고 분담금을 납부한 조합원 - 피고 B지역주택조합: 아파트 신축 및 분양 사업을 목적으로 설립된 단체 ### 분쟁 상황 원고 A는 2020년 11월 11일 피고 B지역주택조합과 조합가입계약을 맺고 아파트 분양을 약속받았으며, 총 2억 6천9백만 원의 조합원 분담금을 납부하기로 했습니다. 당시 피고 조합은 원고에게 '안심보장확약서'를 교부하며 동·호수 지정 후 불만족 시 탈퇴와 분담금 반환을 보장하겠다고 약속했습니다. 원고는 이 약정을 믿고 2021년 8월 5일까지 분담금 6천7백2십만 원을 납부했습니다. 그러나 이 '안심보장약정'이 조합 총회의 결의를 거치지 않아 법적으로 무효라는 문제가 발생했습니다. 원고는 이 약정의 무효 사실을 알았더라면 계약을 체결하지 않았을 것이라며 '착오'를 이유로 조합가입계약의 취소를 주장하고, 납부한 분담금 전액과 지연손해금의 반환을 청구했습니다. 피고 조합은 이 약정이 조합 재산 감소를 초래하지 않거나, 나중에 총회 서면 결의를 통해 추인되어 유효하게 되었다고 주장하며 원고의 청구를 거부했습니다. ### 핵심 쟁점 지역주택조합의 '안심보장약정'이 조합 재산 처분 행위로서 조합 총회 결의가 필요한지, 만약 결의가 없었다면 해당 약정 및 조합 가입 계약의 효력은 어떻게 되는지가 쟁점이 되었습니다. 또한 무효인 약정을 모르고 계약한 경우 '착오'를 이유로 계약을 취소할 수 있는지, 이미 취소된 계약을 이후에 조합이 추인하여 다시 유효하게 만들 수 있는지, 그리고 부당이득 반환 시 이자 지급의 기준 시점은 언제인지 등이 주요하게 다루어졌습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 B지역주택조합은 원고 A에게 납부된 분담금 67,200,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 2022년 12월 22일부터 2023년 12월 20일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이율로 계산됩니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 지역주택조합의 '안심보장약정'이 조합의 총유물인 분담금을 감소시키는 처분 행위에 해당하므로, 총회 결의가 없으면 무효라고 판단했습니다. 원고가 이 무효인 약정을 중요한 계약 체결의 동기로 삼았다는 점을 인정하여, 원고의 '착오'를 이유로 한 조합 가입 계약 취소를 적법하다고 보았습니다. 이미 취소되어 효력을 상실한 계약은 나중에 조합이 추인하더라도 다시 유효해질 수 없으므로 피고의 추인 주장은 받아들여지지 않았습니다. 이에 따라 피고 조합은 원고에게 납부된 분담금을 부당이득으로 반환해야 하며, 소장 부본이 송달된 시점부터 악의의 수익자로 간주되어 이자를 포함한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 지역주택조합의 '총유물' 관리 및 처분 원칙, '착오'로 인한 계약 취소, 그리고 '부당이득' 반환과 관련된 법리가 적용되었습니다.nn1. **민법 제275조, 제276조 제1항 (총유물의 관리 및 처분)**​: 법인 아닌 사단의 재산(총유물)은 정관이나 규약에 따르거나, 규약에 정한 바가 없으면 사원총회의 결의에 의해야 합니다. 지역주택조합의 조합원 분담금은 총유물이며, 이 사건 '안심보장약정'처럼 분담금을 반환하여 조합 재산을 감소시키는 행위는 총유물 처분에 해당하므로 반드시 총회 결의를 거쳐야 유효합니다. 결의 없이 이루어진 약정은 무효입니다.nn2. **민법 제109조 (착오로 인한 의사표시의 취소)**​: 계약 내용의 중요 부분에 착오가 있었고, 그 착오가 없었다면 계약을 하지 않았을 것이며, 착오가 상대방에 의해 유발된 경우 계약을 취소할 수 있습니다. 이 사건에서 안심보장약정이 무효임을 몰랐던 것이 원고가 조합 가입을 결정하는 중요한 동기가 되었으므로, 원고의 착오를 이유로 한 계약 취소가 인정되었습니다.nn3. **민법 제749조 제2항 (악의 수익자의 범위)**​: 부당이득 반환 의무자가 선의였다가 소송에서 패소한 경우, 소를 제기한 때(소장 부본 송달 시)부터 악의의 수익자로 간주됩니다. 이는 부당이득금에 대한 법정이자 또는 지연손해금의 지급 의무 발생 시점을 정하는 기준이 됩니다. 이 사건에서 피고 조합은 소장 부본 송달일인 2022년 12월 22일부터 악의의 수익자로 간주되어 이자 지급 의무를 부담하게 되었습니다.nn4. **민법 제141조 (취소의 효과)**​: 취소된 법률행위는 처음부터 무효였던 것으로 간주됩니다. 따라서 이미 적법하게 취소되어 효력을 상실한 계약은 그 이후에 이루어진 추인으로 인해 다시 유효한 계약으로 되살아나지 않습니다. 무효행위의 추인은 무효 원인이 소멸한 후에 하여야 효력이 있습니다. 이는 피고 조합이 나중에 추인 결의를 했더라도 이미 취소된 계약에는 영향을 미치지 않는다는 판단의 근거가 되었습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 가입을 고려할 때, '안심보장'이나 '환불보장' 등의 약정이 있다면 해당 약정이 조합 규약에 명시되어 있고 조합 총회 결의 등 적법한 절차를 거쳤는지 반드시 확인해야 합니다. 조합의 조합원 분담금 등 재산은 '총유물'에 해당하므로, 이를 감소시키는 행위(예: 조건부 환불 약정)는 조합 총회의 결의가 필수적입니다. 만약 중요한 계약 내용에 대해 착오가 있었고, 그 착오가 없었다면 계약을 하지 않았을 것이며, 착오의 원인이 상대방에게 있다면 민법상 '착오'를 이유로 계약을 취소할 수 있습니다. 한 번 적법하게 취소되어 효력을 잃은 계약은 나중에 상대방이 추인한다고 해서 다시 유효하게 되지는 않습니다. 부당이득 반환을 청구할 경우, 이자 지급 의무는 일반적으로 '소를 제기한 때', 즉 소장이 상대방에게 송달된 시점부터 발생하여 악의의 수익자로 간주됩니다.