기타 금전문제 · 노동
주식회사 A는 J지구도시개발사업조합을 상대로 체비지 매각 대행 용역비 20억 원을 청구했습니다. 1심 법원은 주식회사 A의 손을 들어주었으나, 2심 법원은 주식회사 A가 공인중개사 자격 없이 부동산 중개업을 한 것이므로, 체비지 매각 용역 계약은 강행법규인 공인중개사법을 위반하여 무효라고 판단하며 1심 판결을 취소하고 주식회사 A의 청구를 기각했습니다.
J지구도시개발사업조합은 도시개발사업 과정에서 발생하는 체비지 매각을 주식회사 A에 맡겼습니다. 주식회사 A는 체비지 매각 대행 업무를 수행한 후 J지구도시개발사업조합에 20억 원의 용역비와 이에 대한 2021년 8월 30일부터 2023년 11월 23일까지는 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연이자를 청구했습니다. 그러나 J지구도시개발사업조합은 주식회사 A가 공인중개사 자격 없이 중개업을 하면서 받은 수수료 지급 약정은 공인중개사법에 위배되어 무효라고 주장했습니다. 주식회사 A는 자신들의 업무가 단순한 중개행위가 아닌 체비지 분양대행 용역 계약이라고 반박하며, 계약서상의 업무 범위가 계약 절차 안내, 계약 체결, 서류 접수 등 총괄적인 실무 업무를 포함한다고 주장했습니다. 또한 다른 매수 업체로부터 중개수수료를 받은 적이 없었고, PF 대출 주선 등의 업무도 수행했다고 덧붙였습니다.
공인중개사 자격이 없는 주식회사 A와 J지구도시개발사업조합 간의 체비지 매각 용역 계약이 '분양대행' 계약에 해당하는지 아니면 '중개행위' 계약에 해당하는지, 그리고 이 계약이 공인중개사법을 위반하여 무효인지 여부가 쟁점입니다.
법원은 주식회사 A와 J지구도시개발사업조합 간의 계약을 공인중개사법이 규정하는 '중개행위'로 판단했습니다. 주식회사 A는 공인중개사 자격이나 중개사무소 개설 등록이 없었으므로, 해당 계약은 강행법규인 공인중개사법에 위배되어 무효라고 보았습니다. 이에 따라 1심 판결을 취소하고 주식회사 A의 용역비 청구를 기각하며, 소송 총비용은 주식회사 A가 부담하도록 판결했습니다.
공인중개사 자격이 없는 자가 부동산 중개 행위를 하고 수수료를 받기로 한 계약은 공인중개사법에 따라 무효이므로, 주식회사 A는 J지구도시개발사업조합에게 용역비를 청구할 수 없게 되었습니다.
공인중개사법은 공인중개사의 업무 전문성을 높이고 부동산 중개업을 건전하게 육성하여 국민 경제에 이바지함을 목적으로 합니다 (제1조). 이러한 입법 목적에 비추어 볼 때, 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설 등록을 하지 아니한 채 부동산 중개업으로서 부동산 매매계약을 중개하며 매매 당사자와 체결한 중개수수료 지급 약정은 강행법규에 위배되어 무효라고 할 것입니다 (대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다86525 판결 등 참조). 공인중개사법에서 규정한 '중개'란 부동산 등 중개 대상물에 대하여 거래 당사자 간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실 변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말합니다 (제2조 제1호). 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래 당사자의 보호에 목적을 둔 법규정의 취지에 비추어 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회 통념상, 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 합니다 (대법원 2004. 11. 12. 선고 2004도5271 판결 등 참조). 이러한 '중개'에는 중개업자가 거래의 쌍방 당사자로부터 중개 의뢰를 받은 경우뿐만 아니라 일방 당사자의 의뢰로 중개 대상물의 매매 등을 알선하는 경우도 포함됩니다 (대법원 2024. 1. 4. 선고 2023다252162 판결 등 참조). 한편, '분양'은 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말하며 (건축물의 분양에 관한 법률 제2조 제2호), '분양대행'은 분양사업자를 대신하여 위와 같은 행위를 하는 것입니다. 분양대행은 단순히 분양을 알선하는 것을 넘어 거래 상대방 모집, 광고 등의 판촉 활동과 일정한 재량 범위 내에서의 매매 조건 상담, 분양 업무 보고, 수분양자 관리, 분양 대금 납부 독려 등 분양과 관련된 총체적인 업무를 담당하면서 일정 정도의 위험 부담과 함께 이득을 취하는 영업 행위로서, 단순 알선인 '중개' 행위와 구별됩니다.
부동산 매매 또는 분양과 관련된 용역 계약을 체결할 때는 계약 내용이 '중개행위'에 해당하는지 '분양대행' 등 다른 성격의 업무에 해당하는지 명확히 확인해야 합니다. 특히 공인중개사 자격이 없는 자와 부동산 중개와 유사한 업무에 대한 수수료 약정을 할 경우, 해당 계약이 공인중개사법 위반으로 무효가 될 수 있으므로 주의해야 합니다. 계약서상 명시된 업무 범위와 실제로 수행하는 업무 내용이 법률상 어떤 행위로 분류될지 신중하게 검토하고, 필요한 경우 공인중개사 자격이 있는 업체와 정식 계약을 체결하는 것이 분쟁을 예방하는 방법입니다. 업무 수행에 소요되는 비용 지출이나 위험 부담 정도도 계약의 성격을 판단하는 중요한 요소가 될 수 있습니다.
