금전/손해배상 20
부동산/임대차 7
민사일반 7
교통 3
세금/행정 2서울중앙지방법원 2025
A 주식회사가 한국수자원공사의 'D 사업' 민간부문 사업자 참여를 위해 B 주식회사 등과 'E 컨소시엄'을 구성하고 초기 사업비 5,940만 원을 지급했으나, 우선협상대상자 지정이 취소되면서 사업이 무산되자 B 주식회사를 상대로 분담금 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 사업이행 불능에 따른 약정 해제를 인정하면서도, B 주식회사가 수행한 역할과 형평의 원칙을 고려해 A 주식회사의 청구 금액 중 4,500만 원만 반환하도록 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A 주식회사: 위치정보사업 및 위치기반서비스를 목적으로 하는 회사이며, 'E 컨소시엄'의 일원으로 'D 사업'에 참여하려 했습니다. - 피고 B 주식회사: 경영관리 컨설팅을 목적으로 하는 회사이며, 'E 컨소시엄'을 구성하고 사업 초기 분담금을 A 주식회사로부터 받았습니다. - C 주식회사 외 22개 업체: A 주식회사 및 B 주식회사와 함께 'E 컨소시엄'을 구성한 공동 사업 참여자들입니다. - 한국수자원공사: 'D 사업'의 공공부문 주관사로서, 민간부문 사업자를 선정하고 이후 우선협상대상자 지정을 취소했습니다. ### 분쟁 상황 A 주식회사는 B 주식회사 외 23개 업체와 함께 한국수자원공사가 주관하는 'D 사업'의 민간부문 사업자로 참여하기 위해 'E 컨소시엄'을 구성했습니다. A 주식회사는 2021년 2월 26일 B 주식회사와 'D 조성사업 초기 사업비 분담에 관한 약정'을 체결하고, 2021년 3월 4일 분담금 5,940만 원을 B 주식회사에 지급했습니다. 한국수자원공사는 2020년 12월 14일 'E 컨소시엄'을 우선협상대상자로 지정했으나, 2021년 5월 7일 그 지정을 취소했습니다. 이후 2022년 5월 18일 'F 컨소시엄'이 최종 사업자로 선정되면서 'E 컨소시엄'의 'D 사업' 참여는 최종적으로 무산되었습니다. 이에 A 주식회사는 사업 무산으로 인해 약정이 이행 불능이 되었으므로, 지급한 분담금 5,940만 원 전액을 반환해달라며 B 주식회사를 상대로 소송을 제기했습니다. B 주식회사는 컨소시엄 운영 과정에서 발생한 총 사업비용 약 48억 원을 20개 참가사가 균등하게 분담하기로 약정되어 있었으므로, A 주식회사가 부담해야 할 사업비용 채권을 초기 분담금 채권과 상계하면 반환할 의무가 없다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 'D 사업'의 민간부문 사업자 선정이 무산된 경우 A 주식회사가 B 주식회사에 지급한 초기 사업 분담금 5,940만 원 중 얼마를 반환받을 수 있는지, 그리고 B 주식회사의 사업비용 상계 주장이 정당한지 여부입니다. 특히, '초기 사업비 분담에 관한 약정'의 해석 범위와 원상회복 범위에 대한 신의칙 적용이 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 B 주식회사는 원고 A 주식회사에게 4,500만 원 및 이에 대해 2021년 3월 4일부터 2025년 7월 24일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구(5,940만 원 중 1,440만 원에 해당하는 부분)는 기각되었습니다. 소송비용은 원고가 25%, 피고가 75%를 부담합니다. ### 결론 'D 사업'이 무산되어 컨소시엄 약정이 이행 불능이 되었으므로, 피고는 원고에게 초기 분담금을 원상회복으로 반환할 의무가 있다고 판단되었습니다. 그러나 피고가 사업 진행을 위해 수행한 역할과 제반 사정, 형평의 원칙을 고려하여 반환액을 원고가 청구한 5,940만 원 중 4,500만 원으로 제한하였습니다. 피고의 사업비용 상계 주장은 약정 해석상 이유 없다고 보아 받아들여지지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제546조 (이행지체와 해제): 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불가능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있습니다. 본 사건에서는 한국수자원공사의 우선협상대상자 지정 취소로 인해 'E 컨소시엄'이 'D 사업'에 참여할 수 없게 되어, 피고 B 주식회사의 사업법인 설립 업무가 이행 불능에 이르렀다고 판단했습니다. 이에 따라 원고 A 주식회사가 보낸 준비서면(2024년 4월 3일)이 피고에게 송달됨으로써 약정이 적법하게 해제된 것으로 보았습니다. 민법 제548조 (해제의 효과, 원상회복의무): 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무를 부담합니다. 본 사건에서 피고는 원상회복으로 원고에게 초기 분담금 5,940만 원을 반환할 의무가 발생했습니다. 신의성실의 원칙 (신의칙) 및 형평의 원칙: 대법원 판례(대법원 2002. 5. 24. 선고 2000다72572 판결 등)에 따르면, 구체적인 사정에 비추어 계약 당사자의 권리 행사가 신의성실의 원칙 또는 형평의 원칙에 반하는 경우에는 그 권리 행사의 전부 또는 일부가 제한될 수 있습니다. 법원은 'D 사업'의 진행 경과, 피고 B 주식회사가 수행한 역할, 그리고 제반 사정을 종합적으로 고려하여 원고 A 주식회사의 반환 청구권 행사를 5,940만 원 전액이 아닌 4,500만 원으로 제한했습니다. 이는 피고가 사업 진행을 위해 노력한 부분에 대한 기여를 인정한 것으로 볼 수 있습니다. 이자 및 지연손해금: 금전채무 불이행 시 발생하는 지연손해금은 특별한 약정이 없으면 민법 또는 상법상의 법정 이율을 따릅니다. 본 사건에서는 분담금 지급일인 2021년 3월 4일부터 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정된 판결 선고일인 2025년 7월 24일까지는 상법이 정한 연 6%의 이율을, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 이율을 적용했습니다. ### 참고 사항 컨소시엄 참여나 공동 사업 추진 시 초기 사업비 분담 약정의 내용을 명확하게 작성해야 합니다. 약정 범위와 예상되는 사업비 사용 내역을 구체적으로 명시하여 추후 분쟁의 소지를 줄이는 것이 중요합니다. 사업 추진이 불확실해지거나 무산될 경우를 대비하여, 지급된 초기 분담금의 반환 조건이나 정산 방식에 대한 조항을 계약서에 명확히 포함하는 것이 좋습니다. 계약이 해제되더라도 상대방이 일정 부분 사업 진행에 기여했다면, 원상회복의 범위가 제한될 수 있음을 염두에 두어야 합니다. 단순히 지급한 돈 전액을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 사업이 무산되었음을 인지했을 때, 해제 의사표시를 명확하고 신속하게 상대방에게 전달하는 것이 좋습니다. 내용증명 등을 통해 해제 의사를 표시한 시점이 이자 및 지연손해금 기산일에 영향을 미칠 수 있습니다. 상대방이 주장하는 상계 항변의 근거가 되는 계약 조항의 해석에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 해당 조항의 문언과 실제 의도, 당사자들의 기존 행태 등을 종합적으로 검토해야 합니다.
서울고등법원 2025
원고 주식회사 A는 채무자 C에 대한 채권을 회수하기 위해 C의 전세금 반환채권을 가압류하고 이후 압류 및 추심 명령을 받았습니다. C의 아들 H의 배우자인 피고 B는 이 사건 부동산을 매수하여 전세권설정자 지위를 승계한 후 C과 전세권설정계약을 합의해제했다고 주장하며 원고의 추심금 청구에 대항했습니다. 제1심 법원은 원고의 청구를 인용했고 항소심 법원 역시 피고의 항소를 기각하며 합의해제가 통정허위표시이거나 합리적 이유 없이 이루어진 것이므로 원고에게 대항할 수 없다고 판단했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 주식회사 A: 채무자 C에게 3억 2천만 원의 연대보증채권을 가진 채권자 - 피고 B: 전세권자인 C의 아들 H의 배우자로 이 사건 부동산을 매수하여 전세권설정자의 지위를 승계한 사람 - C: 주식회사 A에 대한 채무자이자 이 사건 부동산의 전세권자 - H: C의 배우자이자 주채무자로 피고 B의 남편 - F 등(F, G): 이 사건 부동산의 기존 소유자로 처음 C과 전세권설정계약을 체결한 사람들 ### 분쟁 상황 원고 주식회사 A는 C의 배우자 H의 연대보증채무 3억 2천만 원에 대해 C을 채무자로 하여 C의 F 등(부동산 공동 소유자)에 대한 전세금 반환채권을 2020년 12월경 가압류했습니다. 2021년 1월 8일 가압류 명령이 내려지고 2021년 1월 12일 F 등에게 송달되었습니다. 이후 C의 아들 H의 배우자인 피고 B는 2021년 1월 14일 이 사건 부동산의 소유권을 취득하여 전세권설정자의 지위를 승계했습니다. 원고는 본안 소송에서 승소하여 2023년 3월경 이 가압류를 본압류로 이전하고 피고에게 3억 2천만 원을 추심할 수 있는 압류 및 추심 명령을 받았습니다. 이 명령은 2023년 4월 7일 피고에게 송달되었습니다. 피고는 원고의 추심금 청구에 대해 자신과 C이 2021년 5월 6일 이 사건 전세권설정계약을 합의해제했으므로 전세금 반환채권이 소멸했다고 주장했습니다. 그러나 제1심 법원은 피고의 주장을 받아들이지 않고 원고 승소 판결을 내렸고 이에 피고가 항소했습니다. ### 핵심 쟁점 채권가압류 명령이 유효하게 송달된 이후에 채무자와 제3채무자가 해당 채권의 발생 원인이 되는 전세권설정계약을 합의해제한 경우 그 합의해제의 효력이 채권가압류 채권자에게도 미치는지 여부입니다. 특히 합의해제가 통정허위표시에 해당하거나 합리적인 이유 없이 채권 소멸만을 목적으로 한 것인지 여부가 쟁점입니다. ### 법원의 판단 피고의 항소를 기각하고 제1심 판결을 유지했습니다. 피고는 원고에게 3억 2천만 원을 지급할 의무가 있다고 판결했습니다. ### 결론 법원은 피고가 제출한 합의해제서의 작성 시기와 경위가 불분명하고 합의해제 내용에 부동산 인도 및 전세금 반환 등 중요한 사항이 누락되어 있다는 점 그리고 전세금 반환 방식에 대한 피고의 설명이 납득하기 어렵다는 점 등을 종합하여 합의해제 사실 자체를 인정하기 어렵거나 설령 합의해제가 있었다 하더라도 이는 통정허위표시에 해당하거나 합리적 이유 없이 채권 소멸만을 목적으로 한 것이어서 가압류 채권자인 원고에게는 대항할 수 없다고 보았습니다. 따라서 원고의 추심금 청구를 인용하고 피고의 항소를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 민사집행법 제227조 제1항 (압류의 효력): "압류명령은 제3채무자로 하여금 채무자에 대한 지급을 금지하고 채무자에게 채권의 처분과 영수를 금지한다." 이 조항은 채권이 압류되면 제3채무자는 채무자에게 돈을 줄 수 없고 채무자도 그 채권을 다른 사람에게 넘기거나 직접 받을 수 없음을 명시합니다. 이는 압류된 채권을 보호하여 채권자가 나중에 추심할 수 있도록 하는 목적을 가집니다. 본 판례에서는 피고(제3채무자 지위 승계인)와 C(채무자) 사이의 전세권설정계약 합의해제가 이 압류의 효력을 침해할 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 합의해제와 채권 압류의 관계: 대법원은 금전채권에 대한 압류명령이 있으면 채무자는 채권을 소멸 또는 감소시키는 행위를 할 수 없고 그와 같은 행위로 압류채권자에게 대항할 수 없다고 판시합니다. 다만 채권 발생 원인인 법률관계 자체에 대한 채무자의 처분까지 구속하는 것은 아니지만 채권에 대한 압류나 가압류 후에 채무자와 제3채무자가 채권 발생 원인인 법률관계를 합의해제하더라도 그 합의해제가 아무런 합리적 이유 없이 채권의 소멸만을 목적으로 하는 등의 특별한 사정이 있다면 제3채무자는 위 합의해제로 피압류채권이 소멸했다고 주장하며 압류·가압류 채권자에게 대항할 수 없다는 법리를 적용합니다 (대법원 2015. 9. 10. 선고 2014다200619 판결). 통정허위표시: 당사자들이 서로 짜고 진의와 다른 의사표시를 하는 것을 의미합니다. 이러한 허위표시는 원칙적으로 무효이며 (민법 제108조) 선의의 제3자에게는 대항할 수 없습니다. 본 판례에서는 합의해제가 실제로는 전세금 반환채권을 없애 원고의 추심을 방해하려는 통정허위표시에 해당할 수 있다고 보았습니다. 처분문서의 증명력: 처분문서의 진정성립이 인정되면 기재 내용대로의 의사표시 존재와 내용을 인정해야 하지만 합리적 이유 없이 배척할 수는 없습니다. 그러나 기재 내용과 다른 명시적/묵시적 약정이 인정되거나 경험법칙과 논리법칙에 어긋나지 않는 범위 내에서 심증으로 판단할 수 있습니다 (대법원 2010. 11. 25. 선고 2009다105130 판결). 본 판례에서는 합의해제서의 진정성립 자체에 의문을 제기하며 그 내용과 제출 경위 등을 비추어 합의해제 사실을 그대로 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 민사소송법 제202조 (자유심증주의): "법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과를 참작하여 자유로운 심증으로 사회정의와 형평의 이념에 입각하여 논리와 경험칙에 따라 사실 주장이 진실인지 아닌지를 판단한다." 이 조항은 법관이 증거의 가치를 자유롭게 판단할 수 있음을 규정합니다. 본 판례에서 변론종결 후에 제출된 참고자료는 증거조사의 결과나 변론 전체의 취지에 해당하지 않아 증거로 인정되지 않았습니다. ### 참고 사항 채권에 대한 가압류나 압류 명령이 내려진 이후에는 해당 채권을 소멸시키거나 줄이는 행위는 원칙적으로 채권자에게 대항할 수 없습니다. 이는 채권의 발생 원인이 되는 법률관계(예: 계약)를 합의 해제하는 경우에도 적용될 수 있습니다. 특히 채권 압류나 가압류가 있은 후에 이루어진 합의해제가 아무런 합리적 이유 없이 오직 채권 소멸만을 목적으로 한 것이라면 제3채무자는 그 합의해제로 피압류 채권이 소멸했다고 주장하며 압류 또는 가압류 채권자에게 맞설 수 없습니다. 계약을 합의 해제할 때는 해제의 동기 해제에 따른 급부 반환(예: 전세금 반환 부동산 인도) 등에 관한 구체적인 약정을 문서로 명확히 남겨야 합니다. 특히 금액이 큰 거래일수록 더욱 중요합니다. 친족 관계에 있는 당사자들 간의 계약이나 그 해제는 더욱 엄격하게 판단될 수 있으므로 객관적인 증거를 충분히 확보하는 것이 중요합니다. 법원에서 서증(증거 서류)을 제출할 때는 그 진정성과 작성 시기를 뒷받침할 수 있는 객관적인 자료(예: 간인 발급일이 일치하는 공문서 등)를 함께 제출하는 것이 좋습니다. 뒤늦게 중요한 증거를 제출하는 경우 그 경위에 대한 소명이 부족하면 신뢰하기 어려울 수 있습니다.
서울중앙지방법원 2025
이 사건은 아파트 수분양자들이 입주 지연을 이유로 분양 계약 해제를 주장하며 계약금 반환과 위약금을 청구한 본소와, 시행사들이 미납 분양대금 및 대위변제한 중도금 대출 원리금의 지급을 청구한 반소로 구성됩니다. 수분양자들은 입주 예정일(2023년 12월)로부터 3개월 이상 지연되어 계약이 해제되었다고 주장하고, 일부 수분양자들은 전화권유판매에 해당하여 청약 철회권이 있다고 주장했습니다. 하지만 법원은 건물의 사용승인일(2024년 3월 28일)과 입주지정기간 통보(2024년 2월 28일) 등을 고려할 때, 입주 예정일로부터 3개월이 지나기 전인 2024년 3월 28일에 건물이 입주 가능한 상태가 되었다고 보아 수분양자들의 계약 해제 주장을 받아들이지 않았습니다. 또한 전화권유판매 주장도 입증이 부족하다는 이유로 기각했습니다. 결과적으로 수분양자들은 시행사에 미납된 분양 잔금과 대위변제된 중도금 대출 원리금을 지급해야 하나, 실제 입주가 지연된 기간(2024년 1월 1일부터 2024년 3월 28일까지)에 대한 지체상금은 인정되어 잔금에서 공제되었습니다. ### 관련 당사자 - A 외 37명의 원고들 및 반소피고들: 세종특별자치시 공동주택 및 상업시설 'AP건물'의 아파트, 상가, 오피스텔 호실을 분양받은 수분양자들입니다. - AM 주식회사 (피고이자 반소원고): 이 사건 건물의 시행을 위탁받은 시행수탁자이자 분양자입니다. - AN 주식회사 (피고이자 반소원고): 이 사건 건물의 시행 위탁자 겸 수익자이며, 수분양자들의 중도금 대출 원리금 채무에 대한 연대보증인입니다. - AQ 주식회사: 이 사건 건물의 시공사입니다. - CE은행: 수분양자들의 중도금 대출을 실행한 금융기관입니다. ### 분쟁 상황 원고들 및 반소피고들은 2021년경 AM 주식회사(시행수탁자), AN 주식회사(시행위탁자), AQ 주식회사(시공사)와 세종시에 위치한 AP 건물의 공동주택 및 상업시설의 각 호실에 대한 분양계약을 체결했습니다. 계약서상 입주 예정일은 2023년 12월이었습니다. 중도금 대출은 4차까지 무이자로 지원되었으며, 입주지정기간 최초일부터는 수분양자들이 직접 대출은행에 납부하는 방식이었습니다. 2021년 12월 17일, AN 주식회사는 CE은행과의 업무협약에 따라 수분양자들의 중도금 대출 원리금 채무를 연대보증했습니다. 2023년 8월, 피고들은 건설자재 운송 및 수급 지연, 원자재값 폭등 등 불가항력적인 사유로 입주 예정일이 2023년 12월에서 2024년 3월로 변경된다고 통지했습니다. 이후 2024년 2월 21일 입주 예정자 사전방문행사 초대장이 발송되었고, 2024년 2월 28일 입주지정기간을 2024년 3월 29일부터 2024년 5월 31일까지로 통보했습니다. 2024년 3월 28일에는 이 사건 건물에 대한 사용승인이 완료되었습니다. 그러나 원고들 및 반소피고들은 2024년 4월 2일, 입주 예정일보다 3개월 이상 입주가 지연되었음을 이유로 분양 계약 해제를 통지하고 계약금 상당의 위약금을 요구했습니다. 또한, 수분양자들이 중도금 대출 원리금을 상환하지 않자, 연대보증인인 AN 주식회사는 2024년 5월, 6월, 9월에 걸쳐 CE은행에 대위변제했습니다. 이에 원고들은 본소로 계약 해제에 따른 원상회복 및 위약금, 일부 원고들은 방문판매법상 청약 철회로 인한 부당이득반환을 청구했고, 피고들은 반소로 미납 잔여 분양대금과 중도금 대위변제금에 대한 구상금 지급을 청구하며 법정 다툼이 시작되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 1. 분양 계약서상 '입주 예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우'라는 약정 해제 사유가 발생했는지 여부입니다. 2. 건물의 사용 승인 시점과 수분양자들이 실제 입주할 수 있는 상태가 되었는지에 대한 판단 기준입니다. 3. 일부 수분양자들의 분양 계약이 방문판매 등에 관한 법률에서 정한 전화권유판매에 해당하는지 여부 및 이에 따른 청약 철회권 행사가 가능한지 여부입니다. 4. 수분양자들이 피고 AM 주식회사에 미납된 잔여 분양대금을 지급할 의무가 있는지 여부입니다. 5. 피고 AN 주식회사가 수분양자들의 중도금 대출 원리금을 대위변제함에 따라 수분양자들이 AN 주식회사에 구상금을 지급할 의무가 있는지 여부입니다. 6. 입주 지연에 대한 지체상금이 인정되어 잔금에서 공제되어야 하는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 본소 및 반소 청구에 대해 다음과 같이 판결했습니다. 1. **원고(반소피고)들의 본소 청구 기각:** 원고들이 주장한 입주 지연에 따른 계약 해제 및 손해배상 청구와 방문판매법 위반에 따른 청약 철회 주장 모두 받아들여지지 않았습니다. * **계약 해제 주장 기각 이유:** 이 사건 분양 계약서상 입주 예정일은 2023년 12월 말일까지였으며, 피고들은 2024년 2월 28일에 2024년 3월 29일부터 입주가 가능함을 통지했고, 2024년 3월 28일에 이 사건 건물에 대한 사용승인을 받았습니다. 법원은 이 시점에 건물이 입주 가능한 상태가 되었다고 보았으므로, 입주 예정일로부터 3개월(2024년 3월 31일)이 경과하기 전에 입주가 가능했으므로 약정 해제 사유가 발생하지 않았다고 판단했습니다. * **청약 철회 주장 기각 이유:** 피고들이 일부 원고들에게 보낸 문자메시지는 단순한 홍보관 방문 권유로 보이며, 피고들이 전화를 사용한 청약 유인 방식으로 계약을 체결했다고 인정할 만한 증거가 부족하다고 판단하여 방문판매법상 청약 철회권 행사를 인정하지 않았습니다. 2. **피고(반소원고)들의 반소 청구 일부 인용:** * **AM 주식회사에 대한 잔금 지급 인용:** 원고들 및 반소피고들은 피고 AM 주식회사에게 미납된 분양 잔금을 지급해야 합니다. 단, 이 사건 분양 계약상 입주 예정일 다음날인 2024년 1월 1일부터 입주지정기간 시작일 전인 2024년 3월 28일까지 88일간의 입주 지연에 대한 지체상금(기납부한 계약금 및 중도금에 연 5.96% 적용)은 잔금에서 공제되었습니다. 공제 후 잔액에 대해서는 2024년 6월 1일부터 2025년 7월 3일까지 연 5.96%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급하도록 했습니다. * **AN 주식회사에 대한 중도금 대위변제금 지급 인용:** 원고들 및 반소피고들은 피고 AN 주식회사에게 AN 주식회사가 CE은행에 대위변제한 중도금 대출 원리금(이자 및 원금)을 구상금으로 지급해야 합니다. 대위변제금에 대해서는 대위변제일로부터 2024년 11월 20일까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급하도록 했습니다. 3. **소송 비용:** 본소로 인한 비용은 원고(반소피고)들이 부담하며, 반소로 인한 비용 중 AM 주식회사 관련 부분은 AM 주식회사가 5%, 원고(반소피고)들이 95% 부담하고, AN 주식회사 관련 부분은 원고(반소피고)들이 전액 부담합니다. ### 결론 법원은 아파트 분양 계약 해제 및 청약 철회 주장을 모두 기각하고, 수분양자들이 시행사에 미납 잔금과 대위변제된 중도금 대출금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 다만, 시행사의 실제 입주 지연 기간에 해당하는 지체상금은 인정하여 미납 잔금에서 공제하도록 했습니다. 이 판결은 분양 계약 해제 요건, 입주 가능 상태의 판단 기준, 방문판매법 적용 범위, 그리고 지체상금 및 대출 구상금 지급 의무 등 분양 관련 분쟁의 여러 쟁점에 대한 기준을 제시합니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건 판결에는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다. 1. **건물분양계약상 분양자의 이행 제공 시점 (대법원 판례 인용):** 건물분양계약에서 분양자는 건물을 건축하고 관할 관청으로부터 사용승인을 받아 적법하게 사용할 수 있는 상태를 갖춘 후 수분양자들에게 입주기간을 정하여 통지하면 그 입주기간 개시일에 적법한 이행의 제공을 한 것으로 봅니다(대법원 2013. 10. 24. 선고 2013다16589, 2013다16596(병합) 판결, 대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다22553 판결 등 참조). 이 사건에서 법원은 피고들이 2024년 3월 28일 사용승인을 받고 2024년 3월 29일부터 입주가 가능함을 통지하여, 계약서상 입주예정기한(2023년 12월 31일)으로부터 3개월이 경과하기 전(2024년 3월 31일)에 이행 제공이 완료되었다고 판단하여 수분양자들의 계약 해제 주장을 배척했습니다. 2. **건축법 제22조 제1항 (사용승인):** 건축법 제22조 제1항은 건축주가 건축공사를 완료한 후 그 건물을 사용하기 위해 관할 행정청의 검사를 거쳐 사용승인을 받도록 규정합니다. 이는 건물의 완공을 전제로 하며, 이 사건에서 법원은 사용승인일인 2024년 3월 28일에는 건물 전체가 수분양자들에게 점유를 이전시킬 수 있을 정도로 완공된 상태였다고 추정했습니다. 3. **방문판매 등에 관한 법률 제2조 제1호, 제3호, 제12호, 제8조 제1항 제1호, 시행령 제4조, 시행규칙 제3조 (청약철회):** 방문판매법은 소비자를 보호하기 위해 특정 판매 방식(방문판매, 전화권유판매 등)으로 체결된 계약에 대해 소비자에게 일정 기간 내 청약철회권을 부여합니다. 그러나 이 사건에서는 피고들이 보낸 문자메시지가 단순한 홍보관 방문 권유로 보이고, 전화를 이용한 직접적인 청약 유인으로 볼 수 없다고 판단되어 방문판매법상 청약 철회권 적용을 배제했습니다. 4. **민법 제397조 제1항 (금전채무불이행으로 인한 손해배상):** 민법 제397조 제1항은 금전채무 불이행의 손해배상액은 법정 이율에 의하되, 법령의 제한에 위반하지 않는 약정 이율이 있으면 그 이율에 따른다고 규정합니다. 이 사건에서는 분양 계약서에 수분양자들이 잔금 납부를 지연한 경우 연 5.96%의 연체 이율을 가산 납부하도록 정하고 있었으므로, 이를 법정 이율보다 낮은 약정 이율로 보아 적용했습니다. 5. **채무 불이행에 따른 지체상금:** 분양 계약서에 입주 예정일에 입주를 개시하지 못할 경우 기납부한 계약금 및 중도금에 대해 지체상금을 지불하거나 잔여대금에서 공제하도록 규정되어 있다면, 실제로 입주가 지연된 기간에 대해서는 수분양자들이 지체상금을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서는 2024년 1월 1일부터 2024년 3월 28일까지의 입주 지연에 대한 지체상금이 인정되어 잔금에서 공제되었습니다. 6. **구상금 청구권:** 연대보증인이 채무자의 채무를 대신 변제했을 경우, 채무자에게 그 변제액을 청구할 수 있는 권리(구상금 청구권)가 발생합니다. 이 사건에서 피고 AN 주식회사는 원고들 및 반소피고들의 중도금 대출채무를 대신 변제했으므로, 그 금액에 대해 구상금을 청구할 수 있었습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고해 볼 수 있습니다. 1. **계약 해제 요건을 꼼꼼히 확인하세요:** 분양 계약서에 명시된 계약 해제 사유(예: 입주 지연 기간)를 정확히 확인해야 합니다. 단순히 '입주예정일'이 지났다고 바로 해제되는 것이 아니라, 계약서상 '입주예정일로부터 3개월 이내'와 같이 구체적인 조건이 충족되어야 계약 해제권이 발생할 수 있습니다. 2. **'입주 가능' 상태의 판단 기준을 이해하세요:** 법원에서는 건물의 사용승인이 완료되고 실제 거주 또는 영업 활동에 상당한 지장이 없을 정도의 물리적 시설이 갖춰지면 '입주 가능한 상태'로 판단할 수 있습니다. 완벽한 시공 상태가 아니더라도 일부 미시공이나 통상적인 하자가 있는 정도로는 입주 불가능으로 보지 않을 수 있습니다. 실제로 다른 수분양자가 입주한 사실 등도 중요한 판단 근거가 될 수 있습니다. 3. **청약 철회권 적용 여부를 신중히 판단하세요:** 방문판매 등에 관한 법률상의 청약 철회권은 모든 분양 계약에 적용되는 것이 아닙니다. 이 권리가 적용되려면 '전화권유판매'와 같이 법률이 정한 요건을 엄격하게 충족해야 합니다. 단순히 홍보 메시지를 받았다는 것만으로는 청약 철회권을 주장하기 어려울 수 있습니다. 4. **잔금 및 중도금 대출 상환 의무를 주시하세요:** 분양 계약에서 수분양자의 잔금 지급 의무가 시행사의 소유권 이전 의무나 목적물 인도 의무보다 선이행 의무로 정해져 있는 경우가 많습니다. 또한, 중도금 대출에 대한 연대보증이 있을 경우, 수분양자가 대출을 상환하지 않으면 연대보증인(시행사 등)이 은행에 대신 변제하고 수분양자에게 구상권을 행사할 수 있으므로 주의해야 합니다. 5. **입주 지연에 따른 지체상금 청구 가능성을 검토하세요:** 설령 계약 해제가 인정되지 않더라도, 분양 계약서에 입주 예정일에 입주를 개시하지 못할 경우 기납부한 계약금 및 중도금에 대해 지체상금(지연손해금)을 지불하거나 잔금에서 공제하도록 규정되어 있다면, 실제 입주가 지연된 기간에 대해서는 시행사에 지체상금을 청구하거나 잔금에서 공제할 수 있습니다. 이는 계약 해제와는 별개로 인정될 수 있는 권리입니다. 6. **계약서상 이자율 규정을 확인하세요:** 분양대금 연체 시 이자율은 계약서에 명시된 약정 이율이 우선 적용될 수 있습니다. 약정 이율이 민법상 법정 이율보다 낮더라도 계약서에 명시되어 있다면 그 이율이 적용됩니다. 소송이 제기된 후에는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따른 높은 이자율이 적용될 수 있습니다.
서울중앙지방법원 2025
A 주식회사가 한국수자원공사의 'D 사업' 민간부문 사업자 참여를 위해 B 주식회사 등과 'E 컨소시엄'을 구성하고 초기 사업비 5,940만 원을 지급했으나, 우선협상대상자 지정이 취소되면서 사업이 무산되자 B 주식회사를 상대로 분담금 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 사업이행 불능에 따른 약정 해제를 인정하면서도, B 주식회사가 수행한 역할과 형평의 원칙을 고려해 A 주식회사의 청구 금액 중 4,500만 원만 반환하도록 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A 주식회사: 위치정보사업 및 위치기반서비스를 목적으로 하는 회사이며, 'E 컨소시엄'의 일원으로 'D 사업'에 참여하려 했습니다. - 피고 B 주식회사: 경영관리 컨설팅을 목적으로 하는 회사이며, 'E 컨소시엄'을 구성하고 사업 초기 분담금을 A 주식회사로부터 받았습니다. - C 주식회사 외 22개 업체: A 주식회사 및 B 주식회사와 함께 'E 컨소시엄'을 구성한 공동 사업 참여자들입니다. - 한국수자원공사: 'D 사업'의 공공부문 주관사로서, 민간부문 사업자를 선정하고 이후 우선협상대상자 지정을 취소했습니다. ### 분쟁 상황 A 주식회사는 B 주식회사 외 23개 업체와 함께 한국수자원공사가 주관하는 'D 사업'의 민간부문 사업자로 참여하기 위해 'E 컨소시엄'을 구성했습니다. A 주식회사는 2021년 2월 26일 B 주식회사와 'D 조성사업 초기 사업비 분담에 관한 약정'을 체결하고, 2021년 3월 4일 분담금 5,940만 원을 B 주식회사에 지급했습니다. 한국수자원공사는 2020년 12월 14일 'E 컨소시엄'을 우선협상대상자로 지정했으나, 2021년 5월 7일 그 지정을 취소했습니다. 이후 2022년 5월 18일 'F 컨소시엄'이 최종 사업자로 선정되면서 'E 컨소시엄'의 'D 사업' 참여는 최종적으로 무산되었습니다. 이에 A 주식회사는 사업 무산으로 인해 약정이 이행 불능이 되었으므로, 지급한 분담금 5,940만 원 전액을 반환해달라며 B 주식회사를 상대로 소송을 제기했습니다. B 주식회사는 컨소시엄 운영 과정에서 발생한 총 사업비용 약 48억 원을 20개 참가사가 균등하게 분담하기로 약정되어 있었으므로, A 주식회사가 부담해야 할 사업비용 채권을 초기 분담금 채권과 상계하면 반환할 의무가 없다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 'D 사업'의 민간부문 사업자 선정이 무산된 경우 A 주식회사가 B 주식회사에 지급한 초기 사업 분담금 5,940만 원 중 얼마를 반환받을 수 있는지, 그리고 B 주식회사의 사업비용 상계 주장이 정당한지 여부입니다. 특히, '초기 사업비 분담에 관한 약정'의 해석 범위와 원상회복 범위에 대한 신의칙 적용이 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 B 주식회사는 원고 A 주식회사에게 4,500만 원 및 이에 대해 2021년 3월 4일부터 2025년 7월 24일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구(5,940만 원 중 1,440만 원에 해당하는 부분)는 기각되었습니다. 소송비용은 원고가 25%, 피고가 75%를 부담합니다. ### 결론 'D 사업'이 무산되어 컨소시엄 약정이 이행 불능이 되었으므로, 피고는 원고에게 초기 분담금을 원상회복으로 반환할 의무가 있다고 판단되었습니다. 그러나 피고가 사업 진행을 위해 수행한 역할과 제반 사정, 형평의 원칙을 고려하여 반환액을 원고가 청구한 5,940만 원 중 4,500만 원으로 제한하였습니다. 피고의 사업비용 상계 주장은 약정 해석상 이유 없다고 보아 받아들여지지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제546조 (이행지체와 해제): 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불가능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있습니다. 본 사건에서는 한국수자원공사의 우선협상대상자 지정 취소로 인해 'E 컨소시엄'이 'D 사업'에 참여할 수 없게 되어, 피고 B 주식회사의 사업법인 설립 업무가 이행 불능에 이르렀다고 판단했습니다. 이에 따라 원고 A 주식회사가 보낸 준비서면(2024년 4월 3일)이 피고에게 송달됨으로써 약정이 적법하게 해제된 것으로 보았습니다. 민법 제548조 (해제의 효과, 원상회복의무): 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무를 부담합니다. 본 사건에서 피고는 원상회복으로 원고에게 초기 분담금 5,940만 원을 반환할 의무가 발생했습니다. 신의성실의 원칙 (신의칙) 및 형평의 원칙: 대법원 판례(대법원 2002. 5. 24. 선고 2000다72572 판결 등)에 따르면, 구체적인 사정에 비추어 계약 당사자의 권리 행사가 신의성실의 원칙 또는 형평의 원칙에 반하는 경우에는 그 권리 행사의 전부 또는 일부가 제한될 수 있습니다. 법원은 'D 사업'의 진행 경과, 피고 B 주식회사가 수행한 역할, 그리고 제반 사정을 종합적으로 고려하여 원고 A 주식회사의 반환 청구권 행사를 5,940만 원 전액이 아닌 4,500만 원으로 제한했습니다. 이는 피고가 사업 진행을 위해 노력한 부분에 대한 기여를 인정한 것으로 볼 수 있습니다. 이자 및 지연손해금: 금전채무 불이행 시 발생하는 지연손해금은 특별한 약정이 없으면 민법 또는 상법상의 법정 이율을 따릅니다. 본 사건에서는 분담금 지급일인 2021년 3월 4일부터 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정된 판결 선고일인 2025년 7월 24일까지는 상법이 정한 연 6%의 이율을, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 이율을 적용했습니다. ### 참고 사항 컨소시엄 참여나 공동 사업 추진 시 초기 사업비 분담 약정의 내용을 명확하게 작성해야 합니다. 약정 범위와 예상되는 사업비 사용 내역을 구체적으로 명시하여 추후 분쟁의 소지를 줄이는 것이 중요합니다. 사업 추진이 불확실해지거나 무산될 경우를 대비하여, 지급된 초기 분담금의 반환 조건이나 정산 방식에 대한 조항을 계약서에 명확히 포함하는 것이 좋습니다. 계약이 해제되더라도 상대방이 일정 부분 사업 진행에 기여했다면, 원상회복의 범위가 제한될 수 있음을 염두에 두어야 합니다. 단순히 지급한 돈 전액을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 사업이 무산되었음을 인지했을 때, 해제 의사표시를 명확하고 신속하게 상대방에게 전달하는 것이 좋습니다. 내용증명 등을 통해 해제 의사를 표시한 시점이 이자 및 지연손해금 기산일에 영향을 미칠 수 있습니다. 상대방이 주장하는 상계 항변의 근거가 되는 계약 조항의 해석에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 해당 조항의 문언과 실제 의도, 당사자들의 기존 행태 등을 종합적으로 검토해야 합니다.
서울고등법원 2025
원고 주식회사 A는 채무자 C에 대한 채권을 회수하기 위해 C의 전세금 반환채권을 가압류하고 이후 압류 및 추심 명령을 받았습니다. C의 아들 H의 배우자인 피고 B는 이 사건 부동산을 매수하여 전세권설정자 지위를 승계한 후 C과 전세권설정계약을 합의해제했다고 주장하며 원고의 추심금 청구에 대항했습니다. 제1심 법원은 원고의 청구를 인용했고 항소심 법원 역시 피고의 항소를 기각하며 합의해제가 통정허위표시이거나 합리적 이유 없이 이루어진 것이므로 원고에게 대항할 수 없다고 판단했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 주식회사 A: 채무자 C에게 3억 2천만 원의 연대보증채권을 가진 채권자 - 피고 B: 전세권자인 C의 아들 H의 배우자로 이 사건 부동산을 매수하여 전세권설정자의 지위를 승계한 사람 - C: 주식회사 A에 대한 채무자이자 이 사건 부동산의 전세권자 - H: C의 배우자이자 주채무자로 피고 B의 남편 - F 등(F, G): 이 사건 부동산의 기존 소유자로 처음 C과 전세권설정계약을 체결한 사람들 ### 분쟁 상황 원고 주식회사 A는 C의 배우자 H의 연대보증채무 3억 2천만 원에 대해 C을 채무자로 하여 C의 F 등(부동산 공동 소유자)에 대한 전세금 반환채권을 2020년 12월경 가압류했습니다. 2021년 1월 8일 가압류 명령이 내려지고 2021년 1월 12일 F 등에게 송달되었습니다. 이후 C의 아들 H의 배우자인 피고 B는 2021년 1월 14일 이 사건 부동산의 소유권을 취득하여 전세권설정자의 지위를 승계했습니다. 원고는 본안 소송에서 승소하여 2023년 3월경 이 가압류를 본압류로 이전하고 피고에게 3억 2천만 원을 추심할 수 있는 압류 및 추심 명령을 받았습니다. 이 명령은 2023년 4월 7일 피고에게 송달되었습니다. 피고는 원고의 추심금 청구에 대해 자신과 C이 2021년 5월 6일 이 사건 전세권설정계약을 합의해제했으므로 전세금 반환채권이 소멸했다고 주장했습니다. 그러나 제1심 법원은 피고의 주장을 받아들이지 않고 원고 승소 판결을 내렸고 이에 피고가 항소했습니다. ### 핵심 쟁점 채권가압류 명령이 유효하게 송달된 이후에 채무자와 제3채무자가 해당 채권의 발생 원인이 되는 전세권설정계약을 합의해제한 경우 그 합의해제의 효력이 채권가압류 채권자에게도 미치는지 여부입니다. 특히 합의해제가 통정허위표시에 해당하거나 합리적인 이유 없이 채권 소멸만을 목적으로 한 것인지 여부가 쟁점입니다. ### 법원의 판단 피고의 항소를 기각하고 제1심 판결을 유지했습니다. 피고는 원고에게 3억 2천만 원을 지급할 의무가 있다고 판결했습니다. ### 결론 법원은 피고가 제출한 합의해제서의 작성 시기와 경위가 불분명하고 합의해제 내용에 부동산 인도 및 전세금 반환 등 중요한 사항이 누락되어 있다는 점 그리고 전세금 반환 방식에 대한 피고의 설명이 납득하기 어렵다는 점 등을 종합하여 합의해제 사실 자체를 인정하기 어렵거나 설령 합의해제가 있었다 하더라도 이는 통정허위표시에 해당하거나 합리적 이유 없이 채권 소멸만을 목적으로 한 것이어서 가압류 채권자인 원고에게는 대항할 수 없다고 보았습니다. 따라서 원고의 추심금 청구를 인용하고 피고의 항소를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 민사집행법 제227조 제1항 (압류의 효력): "압류명령은 제3채무자로 하여금 채무자에 대한 지급을 금지하고 채무자에게 채권의 처분과 영수를 금지한다." 이 조항은 채권이 압류되면 제3채무자는 채무자에게 돈을 줄 수 없고 채무자도 그 채권을 다른 사람에게 넘기거나 직접 받을 수 없음을 명시합니다. 이는 압류된 채권을 보호하여 채권자가 나중에 추심할 수 있도록 하는 목적을 가집니다. 본 판례에서는 피고(제3채무자 지위 승계인)와 C(채무자) 사이의 전세권설정계약 합의해제가 이 압류의 효력을 침해할 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 합의해제와 채권 압류의 관계: 대법원은 금전채권에 대한 압류명령이 있으면 채무자는 채권을 소멸 또는 감소시키는 행위를 할 수 없고 그와 같은 행위로 압류채권자에게 대항할 수 없다고 판시합니다. 다만 채권 발생 원인인 법률관계 자체에 대한 채무자의 처분까지 구속하는 것은 아니지만 채권에 대한 압류나 가압류 후에 채무자와 제3채무자가 채권 발생 원인인 법률관계를 합의해제하더라도 그 합의해제가 아무런 합리적 이유 없이 채권의 소멸만을 목적으로 하는 등의 특별한 사정이 있다면 제3채무자는 위 합의해제로 피압류채권이 소멸했다고 주장하며 압류·가압류 채권자에게 대항할 수 없다는 법리를 적용합니다 (대법원 2015. 9. 10. 선고 2014다200619 판결). 통정허위표시: 당사자들이 서로 짜고 진의와 다른 의사표시를 하는 것을 의미합니다. 이러한 허위표시는 원칙적으로 무효이며 (민법 제108조) 선의의 제3자에게는 대항할 수 없습니다. 본 판례에서는 합의해제가 실제로는 전세금 반환채권을 없애 원고의 추심을 방해하려는 통정허위표시에 해당할 수 있다고 보았습니다. 처분문서의 증명력: 처분문서의 진정성립이 인정되면 기재 내용대로의 의사표시 존재와 내용을 인정해야 하지만 합리적 이유 없이 배척할 수는 없습니다. 그러나 기재 내용과 다른 명시적/묵시적 약정이 인정되거나 경험법칙과 논리법칙에 어긋나지 않는 범위 내에서 심증으로 판단할 수 있습니다 (대법원 2010. 11. 25. 선고 2009다105130 판결). 본 판례에서는 합의해제서의 진정성립 자체에 의문을 제기하며 그 내용과 제출 경위 등을 비추어 합의해제 사실을 그대로 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 민사소송법 제202조 (자유심증주의): "법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과를 참작하여 자유로운 심증으로 사회정의와 형평의 이념에 입각하여 논리와 경험칙에 따라 사실 주장이 진실인지 아닌지를 판단한다." 이 조항은 법관이 증거의 가치를 자유롭게 판단할 수 있음을 규정합니다. 본 판례에서 변론종결 후에 제출된 참고자료는 증거조사의 결과나 변론 전체의 취지에 해당하지 않아 증거로 인정되지 않았습니다. ### 참고 사항 채권에 대한 가압류나 압류 명령이 내려진 이후에는 해당 채권을 소멸시키거나 줄이는 행위는 원칙적으로 채권자에게 대항할 수 없습니다. 이는 채권의 발생 원인이 되는 법률관계(예: 계약)를 합의 해제하는 경우에도 적용될 수 있습니다. 특히 채권 압류나 가압류가 있은 후에 이루어진 합의해제가 아무런 합리적 이유 없이 오직 채권 소멸만을 목적으로 한 것이라면 제3채무자는 그 합의해제로 피압류 채권이 소멸했다고 주장하며 압류 또는 가압류 채권자에게 맞설 수 없습니다. 계약을 합의 해제할 때는 해제의 동기 해제에 따른 급부 반환(예: 전세금 반환 부동산 인도) 등에 관한 구체적인 약정을 문서로 명확히 남겨야 합니다. 특히 금액이 큰 거래일수록 더욱 중요합니다. 친족 관계에 있는 당사자들 간의 계약이나 그 해제는 더욱 엄격하게 판단될 수 있으므로 객관적인 증거를 충분히 확보하는 것이 중요합니다. 법원에서 서증(증거 서류)을 제출할 때는 그 진정성과 작성 시기를 뒷받침할 수 있는 객관적인 자료(예: 간인 발급일이 일치하는 공문서 등)를 함께 제출하는 것이 좋습니다. 뒤늦게 중요한 증거를 제출하는 경우 그 경위에 대한 소명이 부족하면 신뢰하기 어려울 수 있습니다.
서울중앙지방법원 2025
이 사건은 아파트 수분양자들이 입주 지연을 이유로 분양 계약 해제를 주장하며 계약금 반환과 위약금을 청구한 본소와, 시행사들이 미납 분양대금 및 대위변제한 중도금 대출 원리금의 지급을 청구한 반소로 구성됩니다. 수분양자들은 입주 예정일(2023년 12월)로부터 3개월 이상 지연되어 계약이 해제되었다고 주장하고, 일부 수분양자들은 전화권유판매에 해당하여 청약 철회권이 있다고 주장했습니다. 하지만 법원은 건물의 사용승인일(2024년 3월 28일)과 입주지정기간 통보(2024년 2월 28일) 등을 고려할 때, 입주 예정일로부터 3개월이 지나기 전인 2024년 3월 28일에 건물이 입주 가능한 상태가 되었다고 보아 수분양자들의 계약 해제 주장을 받아들이지 않았습니다. 또한 전화권유판매 주장도 입증이 부족하다는 이유로 기각했습니다. 결과적으로 수분양자들은 시행사에 미납된 분양 잔금과 대위변제된 중도금 대출 원리금을 지급해야 하나, 실제 입주가 지연된 기간(2024년 1월 1일부터 2024년 3월 28일까지)에 대한 지체상금은 인정되어 잔금에서 공제되었습니다. ### 관련 당사자 - A 외 37명의 원고들 및 반소피고들: 세종특별자치시 공동주택 및 상업시설 'AP건물'의 아파트, 상가, 오피스텔 호실을 분양받은 수분양자들입니다. - AM 주식회사 (피고이자 반소원고): 이 사건 건물의 시행을 위탁받은 시행수탁자이자 분양자입니다. - AN 주식회사 (피고이자 반소원고): 이 사건 건물의 시행 위탁자 겸 수익자이며, 수분양자들의 중도금 대출 원리금 채무에 대한 연대보증인입니다. - AQ 주식회사: 이 사건 건물의 시공사입니다. - CE은행: 수분양자들의 중도금 대출을 실행한 금융기관입니다. ### 분쟁 상황 원고들 및 반소피고들은 2021년경 AM 주식회사(시행수탁자), AN 주식회사(시행위탁자), AQ 주식회사(시공사)와 세종시에 위치한 AP 건물의 공동주택 및 상업시설의 각 호실에 대한 분양계약을 체결했습니다. 계약서상 입주 예정일은 2023년 12월이었습니다. 중도금 대출은 4차까지 무이자로 지원되었으며, 입주지정기간 최초일부터는 수분양자들이 직접 대출은행에 납부하는 방식이었습니다. 2021년 12월 17일, AN 주식회사는 CE은행과의 업무협약에 따라 수분양자들의 중도금 대출 원리금 채무를 연대보증했습니다. 2023년 8월, 피고들은 건설자재 운송 및 수급 지연, 원자재값 폭등 등 불가항력적인 사유로 입주 예정일이 2023년 12월에서 2024년 3월로 변경된다고 통지했습니다. 이후 2024년 2월 21일 입주 예정자 사전방문행사 초대장이 발송되었고, 2024년 2월 28일 입주지정기간을 2024년 3월 29일부터 2024년 5월 31일까지로 통보했습니다. 2024년 3월 28일에는 이 사건 건물에 대한 사용승인이 완료되었습니다. 그러나 원고들 및 반소피고들은 2024년 4월 2일, 입주 예정일보다 3개월 이상 입주가 지연되었음을 이유로 분양 계약 해제를 통지하고 계약금 상당의 위약금을 요구했습니다. 또한, 수분양자들이 중도금 대출 원리금을 상환하지 않자, 연대보증인인 AN 주식회사는 2024년 5월, 6월, 9월에 걸쳐 CE은행에 대위변제했습니다. 이에 원고들은 본소로 계약 해제에 따른 원상회복 및 위약금, 일부 원고들은 방문판매법상 청약 철회로 인한 부당이득반환을 청구했고, 피고들은 반소로 미납 잔여 분양대금과 중도금 대위변제금에 대한 구상금 지급을 청구하며 법정 다툼이 시작되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 1. 분양 계약서상 '입주 예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우'라는 약정 해제 사유가 발생했는지 여부입니다. 2. 건물의 사용 승인 시점과 수분양자들이 실제 입주할 수 있는 상태가 되었는지에 대한 판단 기준입니다. 3. 일부 수분양자들의 분양 계약이 방문판매 등에 관한 법률에서 정한 전화권유판매에 해당하는지 여부 및 이에 따른 청약 철회권 행사가 가능한지 여부입니다. 4. 수분양자들이 피고 AM 주식회사에 미납된 잔여 분양대금을 지급할 의무가 있는지 여부입니다. 5. 피고 AN 주식회사가 수분양자들의 중도금 대출 원리금을 대위변제함에 따라 수분양자들이 AN 주식회사에 구상금을 지급할 의무가 있는지 여부입니다. 6. 입주 지연에 대한 지체상금이 인정되어 잔금에서 공제되어야 하는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 본소 및 반소 청구에 대해 다음과 같이 판결했습니다. 1. **원고(반소피고)들의 본소 청구 기각:** 원고들이 주장한 입주 지연에 따른 계약 해제 및 손해배상 청구와 방문판매법 위반에 따른 청약 철회 주장 모두 받아들여지지 않았습니다. * **계약 해제 주장 기각 이유:** 이 사건 분양 계약서상 입주 예정일은 2023년 12월 말일까지였으며, 피고들은 2024년 2월 28일에 2024년 3월 29일부터 입주가 가능함을 통지했고, 2024년 3월 28일에 이 사건 건물에 대한 사용승인을 받았습니다. 법원은 이 시점에 건물이 입주 가능한 상태가 되었다고 보았으므로, 입주 예정일로부터 3개월(2024년 3월 31일)이 경과하기 전에 입주가 가능했으므로 약정 해제 사유가 발생하지 않았다고 판단했습니다. * **청약 철회 주장 기각 이유:** 피고들이 일부 원고들에게 보낸 문자메시지는 단순한 홍보관 방문 권유로 보이며, 피고들이 전화를 사용한 청약 유인 방식으로 계약을 체결했다고 인정할 만한 증거가 부족하다고 판단하여 방문판매법상 청약 철회권 행사를 인정하지 않았습니다. 2. **피고(반소원고)들의 반소 청구 일부 인용:** * **AM 주식회사에 대한 잔금 지급 인용:** 원고들 및 반소피고들은 피고 AM 주식회사에게 미납된 분양 잔금을 지급해야 합니다. 단, 이 사건 분양 계약상 입주 예정일 다음날인 2024년 1월 1일부터 입주지정기간 시작일 전인 2024년 3월 28일까지 88일간의 입주 지연에 대한 지체상금(기납부한 계약금 및 중도금에 연 5.96% 적용)은 잔금에서 공제되었습니다. 공제 후 잔액에 대해서는 2024년 6월 1일부터 2025년 7월 3일까지 연 5.96%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급하도록 했습니다. * **AN 주식회사에 대한 중도금 대위변제금 지급 인용:** 원고들 및 반소피고들은 피고 AN 주식회사에게 AN 주식회사가 CE은행에 대위변제한 중도금 대출 원리금(이자 및 원금)을 구상금으로 지급해야 합니다. 대위변제금에 대해서는 대위변제일로부터 2024년 11월 20일까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급하도록 했습니다. 3. **소송 비용:** 본소로 인한 비용은 원고(반소피고)들이 부담하며, 반소로 인한 비용 중 AM 주식회사 관련 부분은 AM 주식회사가 5%, 원고(반소피고)들이 95% 부담하고, AN 주식회사 관련 부분은 원고(반소피고)들이 전액 부담합니다. ### 결론 법원은 아파트 분양 계약 해제 및 청약 철회 주장을 모두 기각하고, 수분양자들이 시행사에 미납 잔금과 대위변제된 중도금 대출금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 다만, 시행사의 실제 입주 지연 기간에 해당하는 지체상금은 인정하여 미납 잔금에서 공제하도록 했습니다. 이 판결은 분양 계약 해제 요건, 입주 가능 상태의 판단 기준, 방문판매법 적용 범위, 그리고 지체상금 및 대출 구상금 지급 의무 등 분양 관련 분쟁의 여러 쟁점에 대한 기준을 제시합니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건 판결에는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다. 1. **건물분양계약상 분양자의 이행 제공 시점 (대법원 판례 인용):** 건물분양계약에서 분양자는 건물을 건축하고 관할 관청으로부터 사용승인을 받아 적법하게 사용할 수 있는 상태를 갖춘 후 수분양자들에게 입주기간을 정하여 통지하면 그 입주기간 개시일에 적법한 이행의 제공을 한 것으로 봅니다(대법원 2013. 10. 24. 선고 2013다16589, 2013다16596(병합) 판결, 대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다22553 판결 등 참조). 이 사건에서 법원은 피고들이 2024년 3월 28일 사용승인을 받고 2024년 3월 29일부터 입주가 가능함을 통지하여, 계약서상 입주예정기한(2023년 12월 31일)으로부터 3개월이 경과하기 전(2024년 3월 31일)에 이행 제공이 완료되었다고 판단하여 수분양자들의 계약 해제 주장을 배척했습니다. 2. **건축법 제22조 제1항 (사용승인):** 건축법 제22조 제1항은 건축주가 건축공사를 완료한 후 그 건물을 사용하기 위해 관할 행정청의 검사를 거쳐 사용승인을 받도록 규정합니다. 이는 건물의 완공을 전제로 하며, 이 사건에서 법원은 사용승인일인 2024년 3월 28일에는 건물 전체가 수분양자들에게 점유를 이전시킬 수 있을 정도로 완공된 상태였다고 추정했습니다. 3. **방문판매 등에 관한 법률 제2조 제1호, 제3호, 제12호, 제8조 제1항 제1호, 시행령 제4조, 시행규칙 제3조 (청약철회):** 방문판매법은 소비자를 보호하기 위해 특정 판매 방식(방문판매, 전화권유판매 등)으로 체결된 계약에 대해 소비자에게 일정 기간 내 청약철회권을 부여합니다. 그러나 이 사건에서는 피고들이 보낸 문자메시지가 단순한 홍보관 방문 권유로 보이고, 전화를 이용한 직접적인 청약 유인으로 볼 수 없다고 판단되어 방문판매법상 청약 철회권 적용을 배제했습니다. 4. **민법 제397조 제1항 (금전채무불이행으로 인한 손해배상):** 민법 제397조 제1항은 금전채무 불이행의 손해배상액은 법정 이율에 의하되, 법령의 제한에 위반하지 않는 약정 이율이 있으면 그 이율에 따른다고 규정합니다. 이 사건에서는 분양 계약서에 수분양자들이 잔금 납부를 지연한 경우 연 5.96%의 연체 이율을 가산 납부하도록 정하고 있었으므로, 이를 법정 이율보다 낮은 약정 이율로 보아 적용했습니다. 5. **채무 불이행에 따른 지체상금:** 분양 계약서에 입주 예정일에 입주를 개시하지 못할 경우 기납부한 계약금 및 중도금에 대해 지체상금을 지불하거나 잔여대금에서 공제하도록 규정되어 있다면, 실제로 입주가 지연된 기간에 대해서는 수분양자들이 지체상금을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서는 2024년 1월 1일부터 2024년 3월 28일까지의 입주 지연에 대한 지체상금이 인정되어 잔금에서 공제되었습니다. 6. **구상금 청구권:** 연대보증인이 채무자의 채무를 대신 변제했을 경우, 채무자에게 그 변제액을 청구할 수 있는 권리(구상금 청구권)가 발생합니다. 이 사건에서 피고 AN 주식회사는 원고들 및 반소피고들의 중도금 대출채무를 대신 변제했으므로, 그 금액에 대해 구상금을 청구할 수 있었습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고해 볼 수 있습니다. 1. **계약 해제 요건을 꼼꼼히 확인하세요:** 분양 계약서에 명시된 계약 해제 사유(예: 입주 지연 기간)를 정확히 확인해야 합니다. 단순히 '입주예정일'이 지났다고 바로 해제되는 것이 아니라, 계약서상 '입주예정일로부터 3개월 이내'와 같이 구체적인 조건이 충족되어야 계약 해제권이 발생할 수 있습니다. 2. **'입주 가능' 상태의 판단 기준을 이해하세요:** 법원에서는 건물의 사용승인이 완료되고 실제 거주 또는 영업 활동에 상당한 지장이 없을 정도의 물리적 시설이 갖춰지면 '입주 가능한 상태'로 판단할 수 있습니다. 완벽한 시공 상태가 아니더라도 일부 미시공이나 통상적인 하자가 있는 정도로는 입주 불가능으로 보지 않을 수 있습니다. 실제로 다른 수분양자가 입주한 사실 등도 중요한 판단 근거가 될 수 있습니다. 3. **청약 철회권 적용 여부를 신중히 판단하세요:** 방문판매 등에 관한 법률상의 청약 철회권은 모든 분양 계약에 적용되는 것이 아닙니다. 이 권리가 적용되려면 '전화권유판매'와 같이 법률이 정한 요건을 엄격하게 충족해야 합니다. 단순히 홍보 메시지를 받았다는 것만으로는 청약 철회권을 주장하기 어려울 수 있습니다. 4. **잔금 및 중도금 대출 상환 의무를 주시하세요:** 분양 계약에서 수분양자의 잔금 지급 의무가 시행사의 소유권 이전 의무나 목적물 인도 의무보다 선이행 의무로 정해져 있는 경우가 많습니다. 또한, 중도금 대출에 대한 연대보증이 있을 경우, 수분양자가 대출을 상환하지 않으면 연대보증인(시행사 등)이 은행에 대신 변제하고 수분양자에게 구상권을 행사할 수 있으므로 주의해야 합니다. 5. **입주 지연에 따른 지체상금 청구 가능성을 검토하세요:** 설령 계약 해제가 인정되지 않더라도, 분양 계약서에 입주 예정일에 입주를 개시하지 못할 경우 기납부한 계약금 및 중도금에 대해 지체상금(지연손해금)을 지불하거나 잔금에서 공제하도록 규정되어 있다면, 실제 입주가 지연된 기간에 대해서는 시행사에 지체상금을 청구하거나 잔금에서 공제할 수 있습니다. 이는 계약 해제와는 별개로 인정될 수 있는 권리입니다. 6. **계약서상 이자율 규정을 확인하세요:** 분양대금 연체 시 이자율은 계약서에 명시된 약정 이율이 우선 적용될 수 있습니다. 약정 이율이 민법상 법정 이율보다 낮더라도 계약서에 명시되어 있다면 그 이율이 적용됩니다. 소송이 제기된 후에는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따른 높은 이자율이 적용될 수 있습니다.