부동산 매매계약 무효로 인한 대금 반환 청구 사건

주식회사 A는 C에 대한 매매대금 반환청구권을 보전하기 위해, 무자력 상태인 C을 대신하여 피고 B에게 무효가 된 부동산 매매계약에 따라 피고 B가 받았던 계약금과 중도금 10억 3천만 원 및 이에 대한 지연손해금의 반환을 청구하였습니다. 1심 법원이 주식회사 A의 예비적 청구를 일부 인용하자 피고 B가 항소하였고, 주식회사 A는 항소심에서 지연손해금의 기산일을 앞당겨 청구액을 확장하였습니다. 항소심 법원은 C의 무자력 상태를 인정하고, 피고 B의 상계 항변을 받아들이지 않아 피고 B는 주식회사 A에게 원금 10억 3천만 원과 각 지급일에 따른 지연손해금을 지급하라는 판결을 내렸습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A: 이 사건 부동산 공급계약의 당사자로서, 무효가 된 부동산 매매계약에 대한 매매대금 반환을 C을 대신하여 피고 B에게 청구한 회사(원고).
• B: 무효가 된 부동산 매매계약에 따라 계약금 및 중도금을 받았던 당사자(피고, 항소인).
• C: 주식회사 A와의 공급계약 당사자이자 피고 B와의 부동산 매매계약 당사자로, 이 사건 합의가 무효로 확인되었고 무자력 상태로 인정된 회사 또는 개인.
• 주식회사 M: C과 관련된 합의의 당사자 중 하나.

분쟁 상황

주식회사 A는 C에 대한 부동산 공급계약 관련 매매대금 반환청구권을 가지고 있었는데, C의 무자력 상태로 인해 직접 변제를 받기 어려웠습니다. 한편 C은 피고 B와 맺었던 부동산 매매계약에 따라 계약금 및 중도금을 지급했으나 이 사건 합의가 무효로 확인되면서 C은 피고 B에게 그 돈을 돌려받을 권리가 있었습니다. 이에 주식회사 A는 C을 대위하여 피고 B에게 무효가 된 매매계약에 따른 원상회복으로 계약금과 중도금 10억 3천만 원 및 지연손해금의 반환을 요구했습니다. 피고 B는 C에 대한 별도의 채권이 있으므로 이를 상계해야 한다고 주장하며 맞섰습니다.

핵심 쟁점

이 사건 합의의 무효 확인, 원고의 채권자대위권 행사 요건 중 채무자 C의 무자력 상태 인정 여부, 피고 B의 C에 대한 채권을 자동채권으로 한 상계 항변의 적법성.

법원의 판단

항소심 법원은 이 법원에서 확장한 원고 주식회사 A의 청구를 포함하여 1심 판결 중 예비적 청구 부분을 변경하여 피고 B는 주식회사 A에게 원금 1,030,000,000원 및 그중 430,000,000원에 대하여 2013년 11월 26일부터, 300,000,000원에 대하여 2014년 11월 3일부터, 300,000,000원에 대하여 2015년 10월 16일부터 각 2024년 3월 21일까지 연 6%의 비율로, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 소송 총비용은 피고가 부담하며, 금전 지급 부분은 가집행할 수 있습니다.

결론

피고 B의 항소는 받아들여지지 않았고, 오히려 원고 주식회사 A의 예비적 청구가 확장되어 피고 B는 주식회사 A에게 무효로 확인된 부동산 매매계약에 따른 계약금 및 중도금과 이에 대한 상당한 지연손해금을 지급해야 한다는 판결을 받았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 채권자대위권 행사에 관한 법리가 적용되었습니다. 채권자대위권은 채무자가 자신의 채권을 행사하지 않아 채권자가 손해를 볼 우려가 있을 때 채권자가 채무자를 대신하여 채무자의 권리를 행사할 수 있는 제도입니다(민법 제404조). 이를 행사하기 위해서는 채무자가 무자력 상태여야 하며, 채권자가 보전할 채권(피보전채권)이 존재해야 합니다. 법원은 이 사건에서 C의 사업 시행권의 재산상 가치를 구체적인 수치로 예측하기 어렵고, 실질적인 변제 가능성이 낮다고 판단하여 C의 무자력 상태를 인정했습니다. 또한 계약이 무효가 된 경우 당사자는 서로 주고받은 것을 돌려줄 원상회복 의무를 부담합니다(민법 제548조 제2항 유추 적용 또는 무효에 따른 부당이득 반환). 돈을 돌려줄 의무가 있는 경우 그 지급 지연에 대한 지연손해금이 발생하는데, 상법상 채무자(상인)의 경우 연 6%, 소송이 제기된 이후에는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 12%의 높은 이율이 적용될 수 있습니다.

참고 사항

만약 계약 당사자가 재산이 부족하여 빚을 갚기 어려운 상태(무자력)에 있다면 해당 채무자에게 돈을 받을 채권자는 채무자가 제3자에게 행사할 수 있는 권리를 대신 행사하여 돈을 받아낼 수 있습니다(채권자대위권). 이 경우 채무자의 재산 상태(무자력 여부)를 객관적으로 증명하는 것이 중요하며, 단순히 돈이 없다는 주장만으로는 부족할 수 있습니다. 또한 계약이 무효로 밝혀진 경우 계약 당사자는 서로 주고받은 것을 원래대로 돌려놓을 의무(원상회복 의무)가 있으므로 계약금이나 중도금 등 지급했던 돈을 돌려받을 수 있습니다. 이때 돈을 돌려받는 날까지의 이자(지연손해금)가 발생할 수 있으니 계약 관련 금전 거래 시에는 해당 내용을 명확히 확인하는 것이 좋습니다. 상대방이 채무자에게 다른 채권이 있다고 주장하며 상계를 주장할 수도 있으므로 관련 채권·채무 관계를 미리 파악하고 대응하는 것이 필요합니다.