세금 · 행정
P빌라 다세대주택을 신축 판매한 원고가 2019년 귀속 종합소득세를 신고하면서 분양가액을 1억 3,500만 원으로 신고했습니다. 그러나 세무서는 등기부등본상 거래가액인 1억 9,500만 원을 기준으로 하여 약 4억 2천만 원의 수입 금액이 누락되었다고 보고, 원고에게 1억 9,903만 3,430원의 종합소득세를 부과했습니다. 원고는 실제 분양가액이 1억 3,500만 원이었다며 세금 부과 처분의 취소를 요구했고, 법원은 원고의 주장을 받아들여 세무서의 부과 처분을 취소했습니다.
원고 A는 2017년 주택신축판매업을 시작하여, P빌라 다세대주택을 신축하고 분양했습니다. 2018년에 P빌라 101동 중 1세대를 분양했으나 수입금액을 누락했고, 2019년에는 나머지 7세대를 분양했습니다. 2021년 11월 3일, 원고는 P빌라의 각 세대별 분양가액을 1억 3,500만 원으로 보고 2018년 귀속 종합소득세를 수정 신고하고, 2019년 귀속 종합소득세를 기한 후 신고했습니다. 하지만 피고 동대문세무서장은 2018년 수정 신고는 받아들인 반면, 2019년 신고에 대해서는 이 사건 7세대의 분양가액을 등기부등본상 거래가액인 1억 9,500만 원으로 판단했습니다. 세무서는 원고가 세대당 6천만 원씩, 총 4억 2천만 원(7세대 × 6천만 원)의 수입 금액을 과소 신고했다고 보고, 2023년 12월 11일 원고에게 2019년 귀속 종합소득세 1억 9,903만 3,430원을 추가로 부과했습니다. 이에 원고는 매수인들의 신속하고 원활한 대출을 위해 매매계약서 및 등기부등본상 분양가액을 1억 9,500만 원으로 과다 기재했을 뿐, 실제 분양가액은 1억 3,500만 원이었으므로 이 사건 처분은 위법하다고 주장하며 세금 부과 취소 소송을 제기했습니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 원고가 다세대주택 'P빌라' 7세대를 분양하면서 신고한 분양가액(세대당 1억 3,500만 원)과 세무서가 등기부등본상 거래가액으로 본 금액(세대당 1억 9,500만 원) 중 어떤 금액이 실제 수입 금액의 기준으로 봐야 하는지였습니다. 즉, 실제 거래가액이 매매계약서 및 등기부등본에 기재된 금액보다 낮게 형성된 경우, 세무 당국이 어떤 금액을 기준으로 과세해야 하는지가 중요했습니다.
법원은 피고 동대문세무서장이 2023년 12월 11일 원고에게 한 2019년 귀속 종합소득세 199,033,430원의 부과 처분을 취소한다고 판결했습니다. 이 사건 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다.
법원은 종합소득세 과세처분 취소소송에서 과세표준에 대한 입증 책임은 과세관청에 있으며, 과세표준은 실질과세의 원칙에 따라 실거래가액을 기준으로 산정하는 것이 원칙이라고 판단했습니다. P빌라 분양대행계약서 내용에 따르면 매매대금 신고 금액은 세대당 1억 9,500만 원으로 정하고 실제 매매대금은 세대당 1억 3,500만 원을 수령하기로 약정된 것으로 보였습니다. 원고가 매수인들로부터 수령한 실제 금액이 분양대행계약서상의 1억 3,500만 원과 크게 다르지 않았고, 이 금액 외에 별도의 금원이 지급되었다는 증거가 제출되지 않았습니다. 매수인들의 진술이나 재매도 가격이 1억 9,500만 원이라는 점도 대출 편의 및 양도차익 신고 시 유리한 점 등을 고려할 때 실제 분양가액으로 보기 어렵다고 보았습니다. 또한, 원고와 함께 P빌라를 신축하고 분양한 다른 공동 사업자 E과 F의 경우에도 P빌라의 각 세대별 분양가액이 1억 3,500만 원으로 인정되어 별다른 부과 처분을 받지 않았다는 점도 중요한 판단 근거가 되었습니다. 이러한 사정들을 종합하여, 세무서가 주장하는 1억 9,500만 원이 실제 분양가액임을 인정하기 어려우므로 이를 전제로 한 과세 처분은 위법하다고 결론 내렸습니다.
종합소득세는 개인이 한 해 동안 벌어들인 소득(이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타 소득 등)을 모두 합산하여 과세하는 세금입니다. 주택 신축 판매업의 경우 사업소득에 해당하며, 소득세법에 따라 소득을 신고하고 세금을 납부할 의무가 있습니다.
실질과세의 원칙은 세법상 중요한 원칙 중 하나로, 명칭이나 형식에 관계없이 거래의 실질적인 내용에 따라 세금을 부과해야 한다는 원칙입니다. 본 사건에서는 분양계약서와 등기부등본에 기재된 금액이 아닌, 실제 돈이 오간 금액을 기준으로 소득을 판단해야 한다는 원고의 주장을 뒷받침하는 근거가 되었습니다. 이는 국세기본법 제14조(실질과세) 및 소득세법 제3조(과세소득의 범위) 등에 명시되어 있습니다.
입증책임은 소송에서 특정 사실의 존재 또는 부존재에 대한 증명의 책임이 누구에게 있는지를 말합니다. 종합소득세 과세처분 취소소송에서 과세근거가 되는 과세표준에 대한 입증책임은 원칙적으로 과세관청(피고)에 있습니다. 즉, 세무서가 왜 그 금액으로 세금을 부과했는지 합리적으로 설명하고 증명해야 합니다. (대법원 2007. 10. 26. 선고 2006두16137 판결 등 참조)
과세표준은 세금을 계산하는 기준이 되는 금액이나 수량을 의미합니다. 종합소득세에서는 총수입금액에서 사업을 운영하면서 발생한 필요경비를 뺀 소득금액이 과세표준이 됩니다. 이 사건에서는 P빌라 7세대의 실제 분양가액이 종합소득세 과세표준을 결정하는 핵심 요소였습니다.
부동산 거래에서 실제 거래가액과 계약서 또는 등기부등본에 기재된 가액이 다를 수 있으며, 이 경우 세금 문제 발생 가능성이 크므로 각별히 주의해야 합니다. 특히 대출 편의 등을 위해 계약서상 금액을 실제보다 높게 기재하는 경우, 추후 세무조사 시 실제 수입 금액을 명확히 입증할 수 있는 증거(예: 계좌 이체 내역, 별도 약정서, 실제 대금 수수 내역 등)를 사전에 철저히 확보해야 합니다. 종합소득세 과세표준에 대한 입증 책임은 원칙적으로 과세관청에 있지만, 납세자 또한 실제 거래가액을 증명할 수 있는 객관적인 자료를 충분히 준비하고 제시하는 것이 중요합니다. 만약 유사한 사업을 공동으로 진행한 다른 사업자에게 동일한 기준으로 과세 처분이 이루어지지 않았다면, 이는 과세 형평성 측면에서 중요한 주장의 근거가 될 수 있으므로 참고할 필요가 있습니다.
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