손해배상 · 행정
A교회가 서울주택도시공사로부터 무허가 건물을 통해 공공 토지를 무단으로 점유했다는 이유로 변상금 38,198,340원을 부과받자 이에 불복하여 소송을 제기했습니다. A교회는 건물의 소유자가 아니며 2015년 이후 건물을 사용하지도 않았으므로 변상금 부과가 위법하다고 주장했으나 법원은 A교회가 해당 무허가 건물의 소유권 또는 사실상의 처분권을 가지고 토지를 점유했다고 판단하여 A교회의 청구를 기각했습니다.
A교회는 2002년 설립된 비영리법인이며 서울주택도시공사는 서울시로부터 서울 송파구 C 대지 329.5㎡(이 사건 토지)의 관리·처분 사무를 위탁받았습니다. 이 사건 토지에 인접한 A교회 건물 부지 옆에 위치한 이 사건 쟁점토지 9.0㎡ 지상에 무허가 건물(이 사건 건물)이 존재함이 2020년 10월 현장조사에서 확인되었습니다. 서울주택도시공사는 A교회가 이 사건 건물을 예배장소 및 창고로 사용하며 토지를 무단 점유했다고 보고 2021년 1월 5일 36,711,750원, 2021년 2월 25일 1,486,590원의 변상금을 부과했습니다. A교회는 이 처분에 불복하여 행정심판을 청구했으나 2021년 5월 24일 기각되었고 이후 법원에 소송을 제기하며 이 사건 건물의 소유자가 아니고 2015년부터 사용하지도 않았으므로 토지를 점유한 사실이 없다고 주장했습니다.
A교회가 공공 토지 위에 있는 무허가 건물의 소유권이나 사실상의 처분권을 가지고 해당 토지를 점유하여 사용 및 수익했는지가 쟁점이 되었습니다. 이는 변상금 부과 처분의 적법성을 판단하는 핵심입니다.
법원은 A교회의 청구를 기각하며 서울주택도시공사가 부과한 변상금 처분이 적법하다고 판결했습니다. 따라서 A교회는 부과된 변상금을 납부해야 하며 소송 비용도 부담하게 되었습니다.
A교회는 무허가 건물의 소유권 또는 사실상의 처분권을 보유하고 해당 토지를 점유하여 사용 및 수익했다고 인정되어 변상금 부과 처분이 적법하다고 판단되었고 A교회의 청구는 이유 없다고 결론 내려졌습니다.
지방공기업법 제49조는 서울주택도시공사가 서울시로부터 시유지 관리·처분 사무를 위탁받는 법적 기초가 됩니다. 타인 소유 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하고 있는 자는 그 자체로 토지 차임에 상당하는 이익을 얻고 소유자에게 손해를 주는 것으로 보아 변상금을 부과할 수 있습니다. 사회통념상 건물은 그 부지를 떠나 존재할 수 없으므로 건물의 부지는 건물의 소유자가 점유하는 것으로 보며 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 부지를 점거하고 있지 않아도 건물의 소유를 위해 부지를 점유한다고 판단합니다. 미등기 건물을 양수하여 건물에 관한 사실상의 처분권을 보유하게 된 사람은 건물 부지 또한 점유하고 있는 것으로 볼 수 있으며 국공유지에 지어진 무허가 건물의 원소유자로부터 양수 또는 전전 양수한 자에 대한 변상금 부과 처분은 적법하다는 대법원 판례가 있습니다. 행정심판에서의 진술, 건물 비밀번호 공유, 시정장치 설치 및 해제, 건물의 자비 철거 등은 건물의 소유권 또는 사실상의 처분권을 가진 것으로 판단하는 중요한 정황 증거가 됩니다.
공공 소유 토지 위에 무허가 건물을 소유하거나 사실상 관리·처분할 경우 실제 사용 여부와 관계없이 토지 점유자로 간주되어 변상금 부과 대상이 될 수 있습니다. 건물 소유권이 불분명하더라도 건물의 자물쇠 비밀번호를 알고 있거나 건물을 독점적·배타적으로 사용해온 정황, 건물을 자비로 철거하는 등의 행동은 사실상의 처분권을 가진 것으로 판단될 수 있습니다. 다른 사람의 건물을 무상으로 사용하더라도 소유권을 이전받았거나 사실상의 처분권을 행사했다고 볼 수 있는 정황이 있다면 단순히 '빌려 썼다'는 주장만으로는 무단 점유 책임을 면하기 어렵습니다. 무단 점유에 대한 변상금 부과 처분을 다툴 경우 자신이 건물 소유자나 처분권자가 아니라는 명확한 증거를 제시해야 합니다. 미등기 건물이라 하더라도 건물을 양수하여 사실상의 처분권을 보유하게 된 경우 건물 부지를 점유하는 것으로 간주될 수 있습니다.
