행정
이 사건은 신혼부부 특별공급 대상 아파트 청약에서 신청자의 자산이 기준을 초과하여 한국토지주택공사가 주택 공급을 거부한 것에 대해 신청자가 취소 소송을 제기한 사건입니다. 법원은 한국토지주택공사의 주택공급 거부 통지가 행정소송의 대상이 되는 '행정처분'이 아니라 사법상 계약에 대한 거절 의사표시로 보아 원고의 소송을 각하했습니다.
피고 한국토지주택공사는 2019년 12월 서울 강남구에 건설되는 'D' 아파트의 공공분양 입주자모집공고를 하면서 신혼부부 특별공급 자산기준을 총 2억 9,400만 원 이하로 공고했습니다. 원고는 이 아파트의 신혼부부 특별공급에 청약하여 예비당첨자로 선정되었지만, 이후 피고로부터 총자산 302,464,333원으로 기준금액을 초과하여 부적격 대상이라는 통보를 받았습니다. 원고는 금융자산과 임차보증금이 중복 산정되었다고 소명했으나, 피고는 2020년 3월 17일 원고에게 부적격 대상자로 계약이 불가하다는 통지를 했습니다. 이에 원고는 피고의 주택공급 거부 처분을 취소해달라는 행정소송을 제기했습니다.
한국토지주택공사가 공공분양 주택의 특별공급을 거부한 행위가 행정소송의 대상이 되는 '행정처분'에 해당하는지 여부입니다.
법원은 원고의 소를 각하했습니다. 이는 피고의 주택공급 거부 통지가 행정처분이 아니므로 행정소송으로 다툴 수 없다는 판단에 따른 것입니다.
공공주택사업자가 입주자모집공고에 따라 당첨자와 체결하는 분양계약은 대등한 당사자 간의 사법상 계약이며, 청약 거부 역시 사법상 계약에 대한 의사표시이므로 행정소송의 대상인 '행정처분'으로 볼 수 없다는 것이 법원의 최종 판단입니다. 따라서 이러한 사안은 행정소송이 아닌 다른 민사적 절차를 통해 다투어야 할 문제로 해석됩니다.
이 사건의 핵심은 '행정처분'의 정의와 공공주택 분양 계약의 성격에 있습니다.
1. 행정소송법 제2조 제1항 (처분의 정의): 항고소송의 대상이 되는 '처분'은 '행정청이 행하는 구체적 사실에 관한 법집행으로서의 공권력의 행사 또는 그 거부와 그 밖에 이에 준하는 행정작용'을 의미합니다. 법원은 어떤 행위가 처분에 해당하는지 여부를 해당 법령의 내용, 행위의 주체, 내용, 형식, 절차 등 여러 요소를 고려하여 개별적으로 판단합니다.
2. 공공주택 특별법: 이 법에 따른 공공주택은 한국토지주택공사 등 공공주택사업자가 국가나 지자체의 지원을 받아 공급하는 주택입니다. 법률은 입주자 자격, 자산 요건 등을 규정하고 있으나, 법원은 이러한 법적 규정에도 불구하고 사업주체와 당첨자 간의 분양 계약은 '사법상 계약'으로 판단했습니다.
3. 사법상 계약의 성격: 비록 한국토지주택공사가 공공단체이고 공공주택사업을 수행하더라도, 입주자모집공고는 불특정 다수에게 청약을 유인하는 것이고, 이에 따른 청약과 거부 의사는 대등한 당사자 간의 '사법상 법률관계'에서 발생하는 것으로 보았습니다. 따라서 주택공급 거부 통지는 공권력 행사로서의 행정처분이 아니라 단순한 사법상 계약의 청약 거절에 해당한다고 판단했습니다. 이는 공법인이 수행하는 모든 행위가 행정소송 대상이 되는 것은 아니며, 국가 또는 지자체의 사무를 위임받아 행하는 '권력적 행위'만이 행정소송 대상이 된다는 법리(대법원 판례)에 따른 것입니다.
공공주택 특별공급에 신청할 때에는 입주자모집공고의 자산기준 등 모든 자격 요건을 철저히 확인해야 합니다. 특히 자산 산정 방식에 대한 오해나 착오가 없도록 세부 기준을 면밀히 검토하고 필요하다면 미리 관련 기관에 문의하여 정확한 정보를 얻는 것이 중요합니다. 공공기관이 진행하는 사업이라도 모든 행위가 '행정처분'에 해당하는 것은 아니며, 주택 분양과 같은 계약은 사법상 계약으로 간주될 수 있으므로 분쟁 발생 시 소송 유형을 신중하게 고려해야 합니다. 자산 산정 시 중복 산정의 가능성이 있는 항목(예: 금융자산과 임차보증금)이 있다면 더욱 주의 깊게 확인해야 합니다.
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