재개발 구역 내 사실상 주거용 건물 소유자에 대한 분양 배제 무효 확인 판결

재개발 정비구역 내에서 근린생활시설 용도였으나 실제 주거용으로 사용되던 건물을 매수한 소유자 A가 재개발조합 B로부터 아파트 분양 대상에서 제외된 사안입니다. 조합은 원고 A가 특정 기간 동안 주택을 소유했다는 이유로 분양대상에서 제외했으나, 법원은 정비계획의 주민 공람 시기가 서울시 조례 개정일 이전이었으므로 개정 전 조례 및 그 부칙에 따라 원고 A는 분양대상자에 해당하며, 분양 제외 처분은 무효라고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고 (A): 서울 동대문구 재개발 정비구역 내 근린생활시설 용도의 건물을 매수하여 사실상 주거용으로 사용하고 있던 소유자. 피고 조합의 관리처분계획에서 아파트 분양 대상에서 제외되었습니다.
• 피고 (B 주택재개발정비사업조합): 서울 동대문구 일대에서 주택재개발정비사업을 시행하는 조합으로, 원고 A를 분양 대상에서 제외하는 관리처분계획을 수립하고 인가받았습니다.

분쟁 상황

피고 조합은 서울 동대문구 일대에서 주택재개발정비사업을 진행하고 있는 조합입니다. 원고 A는 2015년 11월 3일, 이 정비구역 내에 근린생활시설 용도로 건축되었으나 사실상 주거용으로 사용되던 건물을 매수하고 소유권 이전등기를 마쳤습니다. 서울시장은 2006년 10월 19일 재정비촉진지구를 지정하고, 동대문구청장은 2007년 6월 7일 재정비촉진계획(안)을 공람 공고했으며, 서울시장은 2008년 1월 7일 계획을 결정·고시했습니다. 피고 조합은 2016년 2월 22일부터 2016년 5월 11일까지 분양신청을 받았고 원고 A도 신청했습니다. 그러나 피고 조합은 2017년 3월 24일 인가받은 관리처분계획에서 원고 A를 분양대상자에서 제외했습니다. 피고는 원고 및 그 세대원이 정비구역 지정 고시일부터 분양신청 마감일까지 주택을 소유했다는 이유로 '구 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례'에 따라 분양대상에서 제외했다고 설명했습니다. 이에 원고 A는 정비계획 공람이 조례 개정일 이전에 있었으므로 자신은 분양대상자에 해당한다고 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

주택재개발사업에서 근린생활시설이나 무허가 건물과 같이 법률상 주택이 아니지만 사실상 주거용으로 사용되던 건물의 소유자가 아파트 분양 대상이 될 수 있는지 여부가 쟁점입니다. 특히, 관련 도시정비 조례가 개정되었을 때, 개정 전 조례의 부칙(경과 규정)이 어떻게 적용되어야 하는지, 그리고 '무주택자 요건'이 모든 분양 신청자에게 일률적으로 적용되는지 여부가 핵심 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 원고 A의 청구를 인용하여, 피고 조합이 2017년 3월 24일 인가받은 관리처분계획 중 원고 A에 대한 부분은 무효임을 확인했습니다. 소송비용은 피고 조합이 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 이 사건 정비구역의 재정비촉진계획 공람이 2007년 6월 8일부터 2007년 6월 21일까지 이루어져 서울시 조례가 개정된 2008년 7월 30일 이전에 해당하므로, 개정 전 조례의 부칙 제2조에 따라 개정 전 조례가 적용되어야 한다고 보았습니다. 개정 전 조례는 '사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물'의 소유자도 분양대상자에 포함하고 있었으므로, 원고 A는 분양대상자에 해당합니다. 따라서 원고 A가 주택을 소유했다는 이유로 분양대상에서 제외한 관리처분계획은 법령 해석을 잘못한 중대하고 명백한 하자가 있어 무효라고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 구 「도시 및 주거환경정비법」(이하 '구 도시정비법') 및 구 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」(이하 '구 서울특별시 도시정비 조례')의 해석이 핵심 쟁점이었습니다.

1. 구 도시정비법과 시행령의 위임: 구 도시정비법 제48조 제7항은 관리처분계획의 내용 및 기준을 대통령령으로 정하도록 위임하고, 구 도시정비법 시행령 제52조 제1항 제3호는 시·도 조례로 정하는 기준에 따라 분양 대상자를 제외할 수 있다고 규정합니다. 이는 지방자치단체가 지역 특성을 반영하여 분양 대상 기준을 정할 수 있음을 의미합니다.

2. 구 서울특별시 도시정비 조례의 변화와 부칙의 역할:

• 개정 전 조례(2008. 7. 30. 개정 전) 제24조 제1항 제1호: '종전의 건축물 중 주택(기존 무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자'를 공동주택의 분양대상자로 규정했습니다. 이는 허가받지 않았거나 법률상 주택이 아니더라도 실제 주거용으로 사용되면 분양 대상이 될 수 있음을 의미합니다.
• 개정 후 조례(2008. 7. 30. 개정) 제27조 제1항 제1호: '종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합정관 등에서 정한 건축물을 포함한다)'으로 변경되어, 허가받은 사실상 주거용 건축물 소유자는 분양 대상에서 제외될 여지가 생겼습니다.
• 부칙(제4657호, 2008. 7. 30.) 제2조: 이 사건의 핵심 조항으로, 조례 개정 전에 정비계획을 주민에게 공람한 지역의 분양신청자에 대해서는 '종전의 규정(개정 전 조례)'에 따르도록 명시한 경과 규정입니다. 이 부칙은 조례 개정으로 인해 불이익을 받을 수 있는 기존 소유자들의 신뢰를 보호하기 위한 목적으로 마련되었습니다. 법원은 이 부칙의 문언이 명확하며, 조례 개정 전 공람 지역에 대해서는 '무주택자 요건'이 적용되지 않는다고 보았습니다.

3. 행정처분의 무효 사유: 대법원 판례(대법원 2016. 7. 14. 선고 2015두46598 판결 등)는 행정청이 법령 규정의 문언상 처분 요건의 의미가 분명함에도 합리적인 근거 없이 이를 잘못 해석하여 처분을 한 경우, 그 하자는 중대하고 명백하여 무효가 될 수 있다고 봅니다. 이 사건에서 법원은 피고 조합이 명확한 부칙의 문언을 잘못 해석하여 원고를 분양 대상에서 제외한 것은 중대·명백한 하자에 해당하여 무효라고 판단했습니다.

참고 사항

재개발·재건축과 같은 도시정비사업에서 분양 대상 자격이 문제될 경우, 다음 사항들을 면밀히 검토해야 합니다.

1. 건물의 실제 용도 확인: 근린생활시설 등 비주거용으로 허가받은 건물이라도 사실상 주거용으로 사용되었는지 여부가 중요합니다. 이러한 사실 관계를 입증할 수 있는 자료(예: 전기요금 고지서, 주민등록 전입 여부 등)를 확보하는 것이 필요합니다.
2. 관련 조례 및 부칙(경과 규정)의 이해: 도시정비사업 관련 법령이나 조례는 자주 개정될 수 있으므로, 해당 사업구역의 정비계획 공람 시점 또는 정비구역 지정 고시 시점과 적용되는 조례의 시행일 및 개정 전후 내용을 정확히 파악해야 합니다. 특히 조례의 부칙에 있는 경과 규정은 구법 또는 신법 적용에 대한 중요한 기준을 제시하므로 반드시 확인해야 합니다.
3. 분양 대상 제외 기준 확인: 조합이 제시하는 분양 대상 제외 사유(예: 다주택자 여부, 특정 기간 내 주택 소유 여부)가 관련 법령 및 조례의 문언과 부합하는지, 그리고 해당 사업구역의 특성상 예외 적용될 부분이 없는지 철저히 검토해야 합니다.
4. 법령 해석의 명확성: 행정청이나 조합이 법령을 해석하여 특정 처분을 내린 경우, 그 법령의 문언이 명확함에도 불구하고 잘못 해석하여 처분한 것이라면, 그 처분은 무효가 될 수 있습니다. 법령의 문언상 의미가 분명한지 여부를 객관적으로 판단할 필요가 있습니다.