재건축 아파트 동호수 배정 방법 무효 확인 사건

D아파트 재건축조합이 수립한 관리처분계획에 포함된 신축 아파트 동·층·호수 배정 방법의 위법성을 다투며, 조합원 3명이 해당 부분의 무효 확인 또는 취소를 청구했으나, 법원은 원고들의 청구를 모두 기각하였습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B, C: D아파트 재건축조합의 조합원들로, 종전 아파트의 구분소유자입니다.
• 피고 D아파트재건축조합: 서울 서초구 D아파트 재건축 사업을 시행하는 주택재건축정비사업조합입니다.

분쟁 상황

D아파트 재건축조합은 재건축 사업을 추진하면서 관리처분계획을 수립하고, 신축될 아파트의 동·층·호수 배정 방법을 정했습니다. 이 배정 방법은 고층군 아파트 소유자에게 고층을 우선 배정하고, 저층을 희망하는 경우에 저층 일반분양 아파트를 우선 배정하는 방식이었습니다. 이에 일부 조합원들은 기존 아파트의 권리가액이 높음에도 불구하고 신축 아파트에서 낮은 층수를 배정받을 가능성이 있어 자신들의 재산권이 침해된다고 주장하며, 이 동·층·호수 배정 방법이 위법하다고 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

재건축 관리처분계획에 포함된 신축 아파트 동·층·호수 배정 방법이

1. 집합건물법상 재건축 결의 정족수 요건을 위반했는지 여부
2. 서울특별시 도시정비조례 제30조 제1항에 위반되는지 여부
3. 도시정비법상 총회 의결 요건을 위반했는지 여부
4. 권리가액이 높은 기존 저층 아파트 소유자의 재산권을 침해하는지 여부

법원의 판단

법원은 원고들의 피고에 대한 모든 청구를 기각하였습니다. 소송 비용은 원고들이 부담하도록 판결하였습니다.

결론

법원은 재건축 관리처분계획 중 동·층·호수 배정 방법이 적법하다고 판단했습니다.

1. 집합건물법 제47조 제2항은 재건축 결의 자체의 정족수에 관한 것으로, 관리처분계획 내 동·층·호수 배정 방법에는 유추 적용될 여지가 없다고 보았습니다.
2. 서울특별시 도시정비조례 제30조 제1항은 주택재건축사업의 동·층·호수 배정 방법에 직접 적용될 상위법령의 위임 근거가 없어 효력이 없거나, 설령 적용된다 해도 이 사건 배정 방법이 조례 내용에 위반되지 않는다고 판단했습니다.
3. 도시정비법 제24조 제7항의 조합원 과반수 동의는 관리처분계획 전체에 대한 의결로 충족되었으므로, 동·층·호수 배정 방법만을 별도로 과반수 동의를 받을 필요는 없다고 보았습니다.
4. 동·층·호수 배정 방법이 기존 조합원들 사이에 다소 불균형을 초래하더라도, 이는 종전 자산과 종후 자산의 적정한 평가를 통해 청산금으로 조정될 수 있으며, 조합의 재량권 범위 내에 있으므로 특정 조합원의 재산권을 본질적으로 침해한다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.

1. 도시 및 주거환경정비법 (도시정비법)​

• 관리처분계획의 기준 (제48조)​: 재건축 사업에서 신축될 대지나 건축물을 분양받을 조합원의 권리·의무를 정하는 중요한 계획입니다. 이 계획은 종전의 토지 또는 건축물의 면적, 이용 상황, 환경 등을 종합적으로 고려하여 균형 있고 합리적으로 배분되도록 해야 합니다.
• 총회 의결 사항 (제24조 제7항, 제3항 제10호)​: 관리처분계획을 수립하거나 변경할 때는 조합원 과반수의 동의를 받아 총회 의결을 거쳐야 합니다. 이는 관리처분계획 전체에 대한 동의를 의미하며, 그 안에 포함된 세부적인 배정 방법까지 별도의 과반수 동의가 필요한 것은 아니라고 법원은 판단할 수 있습니다.

2. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 (집합건물법)​

• 재건축 결의 (제47조 제2항)​: 집합건물을 재건축하기 위해서는 구분소유자 및 의결권의 5분의 4 이상이라는 높은 동의율이 필요합니다. 그러나 이 조항은 재건축 사업 시행 자체를 결정하는 '재건축 결의'에 관한 것이며, 이미 사업이 결정된 후 관리처분계획 내 '동·층·호수 배정 방법'과 같은 세부적인 사항에는 유추 적용되지 않는다고 보았습니다.

3. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례

• 주택 공급 기준 (제30조 제1항)​: 이 조례는 주택재개발사업 등의 주택 공급 순위와 기준을 규정하고 있습니다. 하지만 재건축사업의 동·층·호수 배정 방법에 직접 적용될 상위법령의 위임 근거가 부족하다고 판단될 경우, 해당 조례 조항은 재건축사업에 효력이 없거나 그 적용이 제한될 수 있습니다. 이 사건에서는 조례가 동·층·호수 배정에 권리가액을 기준으로 삼아야 한다고 보더라도, 이는 평형 배정 기준일 뿐 동·층·호수 배정 기준은 아니라고 해석되었습니다.

4. 행정계획의 재량 범위

• 재건축 관리처분계획은 행정계획의 일종으로, 그 내용 중 일부는 사업 시행자의 상당한 재량이 인정됩니다. 특히 동·층·호수 배정 방법과 같이 다수의 조합원 이해관계가 얽힌 사항은 조합 총회에서 다수의 의사가 반영되어 결정되는 것이 일반적이며, 이러한 재량권 행사가 명백히 위법하거나 불합리하지 않는 한 법원이 개입하여 취소하기는 어렵습니다.

참고 사항

재건축사업의 관리처분계획 중 아파트 동·층·호수 배정 방법은 조합 총회의 의결을 통해 결정되며, 이는 사업 시행자인 조합의 상당한 재량에 속하는 경우가 많습니다. 만약 배정 방법으로 인해 개별 조합원에게 다소 불균형이 발생하더라도, 이는 종전과 종후 자산의 평가를 통해 청산금을 가감하는 방식으로 조정될 수 있다고 법원은 보고 있습니다. 따라서 재건축 조합원은 사업 초기 단계부터 관리처분계획의 세부 내용, 특히 동·층·호수 배정 기준에 대한 충분한 정보를 파악하고, 총회 등에서 자신의 의견을 적극적으로 개진하는 것이 중요합니다. 또한, 특정 조례나 법규가 재건축사업의 동·층·호수 배정 방법에 직접 적용되는지 여부는 상위 법령과의 관계나 해당 조항의 구체적 해석에 따라 달라질 수 있으므로, 관련 법규의 정확한 적용 범위를 이해하는 것이 필요합니다. 조합의 관리처분계획이 적법한 절차를 거쳐 의결되고 인가되었다면, 일부 조합원에게 불이익이 발생하더라도 그것만으로 위법하다고 단정하기는 어려울 수 있습니다.