지식산업센터 분양계약 무효 주장과 미납 대금 청구 사건

수분양자들이 지식산업센터 분양계약의 무효, 취소 또는 해제를 주장하며 기납부한 분양대금의 반환과 중도금 대출 채무의 부존재 확인을 요구하였으나, 법원은 이러한 주장을 모두 받아들이지 않았습니다. 오히려 시행사가 제기한 반소 청구를 인용하여 수분양자들이 미지급된 분양대금과 이에 따른 지연손해금, 그리고 시행사가 대위변제한 중도금 대출 이자를 시행사에게 지급해야 한다고 판결한 사건입니다.

수분양자들은 지식산업센터 입주 자격 제한을 위반한 계약이므로 무효라고 주장하거나, 분양 광고의 허위 내용으로 인해 기망당했거나 착오로 계약을 체결했으므로 취소해야 한다고 주장했습니다. 또한, 입주 지연이나 건물 하자를 이유로 계약 해제도 주장했습니다. 그러나 법원은 산업집적법상 입주자격 제한 규정이 계약의 사법상 효력을 무효로 하는 효력규정이 아니라고 보았고, 통정허위표시나 기망 또는 착오 사실도 인정하지 않았습니다. 입주 지연도 3개월을 초과하지 않았고 하자가 중대하다고 볼 수 없다고 판단하여 계약 해제 주장도 기각했습니다. 이에 따라 수분양자들은 미납한 분양대금과 이자 등을 지급할 의무를 지게 되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B, C: 구리시 M 지식산업센터의 각 호실에 대해 분양계약을 체결한 수분양자들입니다.
• 피고 D 주식회사: M 지식산업센터 사업의 시행수탁자이자 공급자입니다.
• 피고 주식회사 E: M 지식산업센터 사업의 시행위탁자입니다.
• 피고 F 주식회사: M 지식산업센터의 시공사입니다.
• 피고 G 주식회사, 피고 주식회사 H: 원고들에게 중도금을 대출해 준 금융기관입니다.

분쟁 상황

원고들은 피고 D, E, F으로부터 구리시 M 지식산업센터의 각 호실을 분양받는 계약을 체결하고, 피고 G, H저축은행으로부터 중도금 대출을 받았습니다. 그러나 원고들은 분양계약의 무효, 취소 또는 해제를 주장하며 분양대금 반환과 대출채무 부존재 확인을 요구했습니다. 주요 주장 내용은 다음과 같습니다.

• 법률 위반 및 통정허위표시: 지식산업센터 입주자격 제한을 규정한 산업집적법을 위반했거나, 허위 사업자등록증을 만들게 하여 통정허위표시로 계약을 체결했으므로 계약이 무효라고 주장했습니다.
• 기망 또는 착오: 분양 광고에서 '100% 연도형 전면상가', 'S 입점', '100% 분양완료' 등의 과장된 내용을 알리고, 지식산업센터의 입주자격 제한에 대한 정확한 설명을 하지 않아 높은 임대수익을 얻을 수 있다고 기망했거나 착오를 유발했다고 주장했습니다.
• 계약 해제 사유: 피고들의 귀책사유로 입주가 3개월 이상 지연되었고, 건물에 중대한 하자가 있거나 분양 광고 내용과 실제 시공 건축물에 현저한 차이가 있어 계약 목적을 달성할 수 없다고 주장하며 계약 해제를 요구했습니다.
• 불법행위 손해배상: 피고들이 각종 법령을 위반하고 기망행위를 저질러 불법행위에 따른 손해배상을 해야 한다고 주장했습니다.

이에 대해 피고 D 주식회사는 원고들이 미지급한 분양대금과 중도금 대출 이자 상당액을 지급할 것을 요구하는 반소를 제기하여 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 지식산업센터 분양계약의 유효성 여부: 산업집적법상 입주자격 제한 규정이 분양계약의 사법상 효력을 무효로 하는 강행법규인 '효력규정'에 해당하는지, 또는 계약 체결이 통정허위표시에 해당하는지 여부입니다.
2. 분양계약 취소 및 해제 사유의 존재 여부: 피고들의 기망 행위나 원고들의 착오로 인해 계약을 취소할 수 있는지, 또는 입주 지연 및 건물 하자를 이유로 계약을 해제할 수 있는지 여부입니다.
3. 미지급 분양대금 및 지연손해금 지급 의무: 원고들이 피고 D에게 미지급된 분양대금과 지연손해금을 지급해야 하는지, 그리고 시행사가 대위변제한 중도금 대출 이자를 구상해야 하는지 여부입니다.
4. 중도금 대출채무 부존재 확인: 분양계약이 무효, 취소 또는 해제될 경우, 이에 연동된 중도금 대출계약의 채무도 부존재하는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 본소 청구를 모두 기각하고, 피고 D 주식회사의 반소 청구를 모두 인용했습니다.

1. 원고들의 본소 청구(분양대금 반환 및 채무부존재 확인) 기각:

• 산업집적법 위반 무효 주장 기각: 산업집적법 제28조의5 및 제28조의7이 법률행위의 사법상 효력을 무효로 하는 '효력규정'이 아닌, 행정적 제재를 위한 '단속규정'으로 판단했습니다. 따라서 지식산업센터 입주자격 제한 위반을 이유로 분양계약이 무효라는 주장을 받아들이지 않았습니다.
• 통정허위표시 무효 주장 기각: 원고들이 분양계약의 법률효과를 자신들에게 귀속시키려는 의사가 있었으므로 통정허위표시가 성립한다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
• 기망 또는 착오로 인한 취소 주장 기각: 분양 광고 내용이 기망이나 착오를 유발했다고 인정할 증거가 부족하며, 분양계약서와 계약자 확인서에 입주 조건 및 주의사항이 명시되어 있었던 점 등을 들어 원고들의 주장을 배척했습니다.
• 약정 해제 주장 기각: 입주 지연이 당초 예정일로부터 3개월을 초과하지 않았고, 건물 하자가 중대하여 계약 목적을 달성할 수 없는 정도에 이르렀다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 피고들이 건축물의 분양에 관한 법률을 위반했다는 증거도 없다고 보았습니다.
• 불법행위로 인한 손해배상 청구 기각: 피고들의 기망 행위 등 불법행위가 인정되지 않아 관련 손해배상 청구도 기각되었습니다.
• 대출채무 부존재 확인 청구 기각: 분양계약이 무효, 취소 또는 해제되었다고 할 수 없으므로, 이에 연동된 대출계약의 채무 부존재 확인 청구도 이유 없다고 판단했습니다.

2. 피고 D 주식회사의 반소 청구(미지급 분양대금 및 지연손해금 등) 인용:

• 원고 A은 미지급 분양대금과 지연손해금 746,959,605원, 중도금대출 이자 구상금 6,778,272원을 합한 총 753,737,877원을 지급해야 합니다.
• 원고 B은 미지급 분양대금과 지연손해금 76,360,293원, 중도금대출 이자 구상금 587,305원을 합한 총 76,947,598원을 지급해야 합니다.
• 원고 C은 미지급 분양대금과 지연손해금 136,844,094원, 중도금대출 이자 구상금 1,034,060원을 합한 총 137,878,154원을 지급해야 합니다.
• 위 각 금액에 대해 2024년 2월 8일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 추가로 지급해야 합니다.

결론

법원은 지식산업센터 분양계약의 유효성을 인정하고, 수분양자들의 계약 무효, 취소, 해제 및 대출채무 부존재 주장을 모두 기각했습니다. 반대로, 수분양자들이 시행사에게 미지급된 분양대금, 지연손해금, 그리고 시행사가 대신 변제한 중도금 대출 이자를 지급해야 한다고 판결했습니다. 결과적으로 본소와 반소를 합한 소송비용은 모두 원고들이 부담하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련하여 적용되거나 쟁점이 된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.

1. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 (산업집적법) 제28조의5 (지식산업센터의 입주) 및 제28조의7 (지식산업센터에 대한 지원 제한)​:

   • 이 법률은 지식산업센터에 입주할 수 있는 시설의 업종을 제한하고, 해당 용도 외로 사용하거나 양도·임대하는 행위를 금지합니다. 그러나 법원은 이 조항들이 계약의 사법상 효력을 무효로 하는 '효력규정'이 아니라, 위반 시 행정청이 시정명령, 사용 제한 조치, 벌금형 등의 제재를 가하는 '단속규정'으로 보았습니다. 이는 계약 자체는 유효함을 전제로 하는 것이므로, 이 규정 위반만으로 분양계약이 무효가 되지는 않는다는 판단입니다.

2. 민법 제108조 (통정한 허위의 의사표시)​:

   • 진의와 다른 의사표시를 하고 상대방과 통정(서로 짜고 합의함)하여 이루어진 법률행위는 무효가 됩니다. 그러나 본 사건에서 법원은 원고들이 분양계약의 법률효과를 자신들에게 귀속시키려는 의사가 있었고, 피고들과 허위의 외관만 만들었다고 보기 어렵다고 판단하여 통정허위표시에 해당하지 않는다고 보았습니다.

3. 민법 제109조 (착오로 인한 의사표시) 및 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시)​:

   • 착오에 의한 의사표시는 중요 부분에 착오가 있고 착오에 과실이 없으면 취소할 수 있으며, 사기에 의한 의사표시는 취소할 수 있습니다. 법원은 피고들이 분양 광고 내용으로 원고들을 기망했거나 착오를 유발했다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 특히, 계약서와 확인서에 지식산업센터의 입주 조건 및 임대 제한에 대한 주의사항이 명시되어 있었던 점을 중요한 근거로 들었습니다.

4. 계약 해제 관련 법리: 일반적으로 계약의 목적 달성이 불가능할 정도로 중대한 채무 불이행(예: 목적물 인도 지연, 중대한 하자 등)이 있을 경우 계약을 해제할 수 있습니다. 본 사건에서 법원은 입주 지연이 3개월을 초과하지 않았고, 건물의 하자가 계약 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대하다고 보기 어렵다고 판단하여 계약 해제 주장을 받아들이지 않았습니다.

5. 불법행위로 인한 손해배상 (민법 제750조)​:

   • 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 원고들은 피고들의 기망행위 등을 불법행위로 주장했으나, 법원은 피고들의 기망 행위가 인정되지 않아 불법행위로 인한 손해배상 청구도 기각했습니다.

6. 건축물의 분양에 관한 법률 제9조 (시정명령 및 벌칙)​:

   • 이 법률은 건축물 분양 시 허위·과장 광고 등 불법 행위에 대한 시정명령, 과태료, 벌금형 등의 행정처분 및 사법적 제재를 규정합니다. 원고들은 피고들이 이 법률을 위반했다고 주장했으나, 법원은 피고들이 이 법률을 위반하여 행정처분이나 판결을 받았다는 증거가 없다고 판단했습니다.

7. 지방세특례제한법 제58조의2 (지식산업센터에 대한 감면)​:

   • 지식산업센터의 취득세 감면 혜택과 관련하여, 입주대상 시설용으로 직접 사용하지 않을 자에게 분양하거나 임대한 경우 감면받은 취득세를 추징할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이는 산업집적법상 입주자격 제한 규정이 효력규정이 아님을 설명하는 법원의 근거 중 하나로 제시되었습니다.

참고 사항

비슷한 상황에 처할 수 있는 일반인들이 참고할 만한 내용은 다음과 같습니다.

1. 계약 전 철저한 확인: 지식산업센터와 같이 특정한 용도와 입주자격을 제한하는 부동산을 분양받을 때는 관련 법령(산업집적법 등)상의 입주자격 요건을 반드시 사전에 확인해야 합니다. 임대사업 목적으로 분양받는 경우 자격 제한이나 세금 혜택 박탈 등 불이익이 없는지 계약서 내용을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.
2. 분양 광고 내용의 신뢰성 검증: '100% 분양 완료', '높은 임대 수익 보장' 등 과장된 분양 광고 문구에 현혹되지 않고, 실제로 해당 내용이 계약서에 명시되어 있는지, 또는 객관적인 자료로 입증 가능한지 확인해야 합니다. 구두 약속만으로는 법적 효력을 주장하기 어렵습니다.
3. 계약서 및 관련 서류 정독: 분양계약서뿐만 아니라 '계약자 확인서' 등 관련 서류에 명시된 모든 조항, 특히 책임 소재나 불이익에 대한 내용을 충분히 이해하고 동의해야 합니다. 서명하기 전에 모든 내용을 읽고 궁금한 점은 충분히 질의하여 확인해야 합니다.
4. 분양대금 및 대출금 상환 의무: 계약이 유효하다고 인정되면 분양대금 납부 의무와 중도금 대출에 대한 이자 상환 의무는 계속 유지됩니다. 계약 해제나 무효를 주장하기 전에 법적으로 인정되는 확실한 사유가 있는지 신중하게 검토해야 합니다.
5. 입주 지연 및 하자 대응: 입주 지연이나 건물 하자가 발생했을 경우, 계약서에 명시된 지체보상금이나 하자 보수에 대한 조항을 확인하고, 관련 증거(사진, 전문가 의견 등)를 확보하여 법적 조치를 준비해야 합니다. 그러나 사소한 하자는 계약 해제 사유가 되지 않을 수 있음을 인지해야 합니다.