부동산 매매/소유권
피고 B는 서울주택도시공사로부터 공공임대주택을 임차하고 원고 A 주식회사로부터 대출을 받았습니다. 대출 상환을 위한 담보로 임차보증금 반환채권에 근질권을 설정하고 대출 연체 시 주택을 인도하겠다는 각서를 작성했습니다. 피고 B가 대출 이자를 연체하자 원고 A 주식회사는 이 사건 각서를 근거로 피고 B를 대위하여 임대차 계약을 해지하고 주택 인도를 요구했으나 법원은 공공주택 특별법상 임대차 계약 해지 사유는 강행규정으로 제한되며 임차인의 해지권은 행사상 일신전속권이므로 채권자대위권의 목적이 될 수 없다고 보아 원고 A 주식회사의 소를 각하했습니다.
피고 B는 2022년 9월 2일 서울주택도시공사로부터 임차보증금 38,080,000원 월 차임 392,400원 임대차기간 2024년 11월 30일까지로 공공임대주택을 임차했습니다. 이후 2022년 10월 18일 원고 A 주식회사로부터 32,300,000원을 연 이자 7%로 대출받았고 대출기간은 2022년 10월 28일부터 2024년 11월 30일로 정했습니다. 담보로 임차보증금 반환채권에 근질권을 설정하고 대출 연체 시에는 임대차 기간 내라도 원고가 지정하는 자에게 주택을 명도하겠다는 내용의 각서를 작성해 주었습니다. 피고 B가 이자를 미납하여 2024년 3월 5일 기한의 이익을 상실했고 2024년 4월 15일 기준 원금 등 합계 32,919,232원의 채무를 변제하지 못했습니다. 이에 원고 A 주식회사는 이 사건 각서를 근거로 피고 B를 대위하여 임대차 계약 해지를 통보하고 임대인인 서울주택도시공사를 대위하여 피고 B에게 이 사건 부동산의 인도를 청구하는 소송을 제기했습니다.
공공임대주택 임차인이 대출 연체 시 채권자에게 작성해 준 주택 인도 각서의 효력과 채권자가 임차인의 임대차 계약 해지권을 대위 행사하여 임대차 주택 인도를 청구할 수 있는지 여부입니다.
법원은 원고 A 주식회사가 피고 B를 대위하여 이 사건 임대차계약을 해지하고 이 사건 부동산의 인도를 구할 수 없다고 판단했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다. 첫째, 공공주택 특별법 등 관련 법령에서 공공임대주택의 임대차계약 해지 사유를 제한적으로 열거하고 있으며 이에 위반되는 각서 약정은 강행규정에 반하여 무효입니다. 둘째, 임차인의 임대차계약 해지권은 임차인의 주거생활 안정을 보장하기 위한 '행사상 일신전속권'으로서 채권자대위권의 목적이 될 수 없습니다. 셋째, 임대차계약이 유효하게 존속하는 한 피보전채권인 임대차보증금 반환채권의 이행기가 도래하지 않았으므로 채권자대위권 행사가 부적법하다고 보아 원고의 청구를 각하했습니다.
