공사 중단된 건축 현장 점유 갈등 가처분 신청 사건

A, B는 D 주식회사에게 근린생활시설 신축 공사를 도급했으나, D 주식회사가 공사를 중단하고 현장을 방치했다고 주장했습니다. 이에 A, B는 계약 해지를 통보하고 현장 점유를 취득했으나, D 주식회사가 다시 현장을 불법적으로 점유 침탈했다고 주장하며 공사 방해 금지 가처분을 신청했습니다. D 주식회사는 미지급 공사대금 채권에 기한 유치권을 주장하며 점유가 적법하다고 반박했고, 법원은 A, B의 가처분 신청을 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• A, B (채권자): 경기도 주소지에 근린생활시설(사무소) 신축 공사를 D 주식회사에 맡긴 발주처이자 이 사건 부동산의 소유자들. 채무자의 공사 방해를 금지하는 가처분을 신청한 사람들.
• D 주식회사 (채무자): A와 B로부터 근린생활시설(사무소) 신축 공사를 도급받은 건설사. 미지급 공사대금 채권을 이유로 유치권을 행사하며 공사 현장을 점유하고 있음.

분쟁 상황

이 사건은 건물주(A, B)와 건설사(D 주식회사) 간의 건축 공사 계약 과정에서 발생한 분쟁입니다. 건설사가 공사를 중단하고 현장을 방치하자 건물주는 계약 해지를 통보하고 현장을 점유하려 했습니다. 그러나 건설사는 미지급된 공사대금이 있다며 유치권을 주장했고, 건물주의 점유 시도를 저지하며 다시 현장을 점유했습니다. 이에 건물주는 건설사가 불법적으로 현장 점유를 방해하고 있다며 법원에 공사방해금지가처분 신청을 제기한 상황입니다.

핵심 쟁점

공사 현장의 점유가 적법한지 여부, 특히 누가 먼저 점유를 침탈했는지와 그에 따른 점유 회수 청구권의 인정 여부, 채무자(건설사)가 주장하는 유치권의 적법한 성립 여부, 채권자(건물주)가 주장하는 지체상금 및 하자보수 손해배상 채권의 존재 여부가 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 채권자들의 공사 현장 인도, 시설물 제거, 공사 방해 금지 등 모든 가처분 신청을 기각했습니다. 소송비용은 채권자들이 부담하도록 결정했습니다.

결론

법원은 채권자들이 공사 현장을 적법하게 점유했다는 점이 충분히 소명되지 않았고, 오히려 채무자가 채권자들로부터 점유를 위법하게 침탈당했다가 회복한 것으로 볼 여지가 있다고 판단했습니다. 또한, 채무자에게 미지급 공사대금 채권이 존재한다고 보아 유치권 행사 주장이 일응 소명된다고 보았습니다. 채권자들이 주장하는 지체상금 및 하자보수 손해배상 채권은 그 존재가 고도로 소명되었다고 보기에 부족하다고 판단하여, 최종적으로 채권자들에게 가처분 결정을 구할 피보전권리나 보전의 필요성이 충분히 소명되지 않았다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서 법원은 몇 가지 중요한 법령과 법리를 적용했습니다. 1.
민사집행법 제300조 제2항 (임시의 지위를 정하기 위한 가처분)​: 이 조항은 다툼이 있는 권리관계에 대해 본안 소송으로 확정되기 전, 신청인이 입을 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위해 법원이 응급적으로 잠정적인 처분을 내릴 수 있도록 합니다. 다만, 가처분이 인용되는지 여부는 당사자 쌍방의 이해득실, 본안 소송에서의 승패 예상 등을 고려하여 법원의 재량으로 결정됩니다. 특히, 이 사건과 같이 현장 인도를 구하는 '인도단행가처분'은 본안 소송을 거치지 않고 최종적인 만족을 얻게 되므로, 인용되기 위해서는 피보전권리 및 보전의 필요성에 대한 '고도의 소명'이 필요하다고 보았습니다. 이 사건에서는 채권자들의 주장이 고도로 소명되지 않아 가처분 신청이 기각되었습니다. 2.
민법 제192조 제2항, 제204조 (점유의 상실과 회수)​: 민법은 물건을 사실상 지배하는 상태를 '점유'라고 보며, 점유를 상실했다가 회수하면 점유권이 소멸하지 않은 것으로 봅니다. 점유의 사실상 지배는 물리적 지배뿐 아니라 물건과 사람의 시간적, 공간적 관계, 본권 관계, 타인의 지배를 배제할 가능성 등을 종합적으로 고려하여 사회 통념에 따라 판단됩니다. 이 사건에서 법원은 채무자가 현장에 CCTV를 설치하고 자물쇠를 잠그는 등 관리하고 있었고, 공사 중단도 공사비 분쟁 때문이었던 점 등을 들어 채무자가 점유를 포기했다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 3.
민법 제209조 (점유의 자력방위)​: 이 조항은 점유자가 점유를 위법하게 침탈당했을 때, 그 자리에서 힘으로 점유를 다시 되찾을 수 있는 자력구제권을 인정합니다. 대법원 판례에 따르면, 만약 점유자가 상대방으로부터 점유를 위법하게 침탈당했다가 다시 그 상대방으로부터 점유를 탈환했다면, 상대방이 점유자에게 점유회수청구를 하더라도 점유자가 다시 점유회수청구권을 행사할 수 있으므로, 상대방의 점유회수청구는 허용되지 않습니다. 이 사건에서는 채무자가 채권자들로부터 점유를 침탈당했다가 회복한 것으로 볼 여지가 있어, 채권자들의 재차 점유 회수 청구는 어렵다고 보았습니다. 4.
민법 제667조 제1, 2항 (도급인의 담보책임)​: 이 조항은 건축 공사 등 도급 계약에서 완성된 부분이나 완성 전 성취된 부분에 하자가 발생한 경우, 도급인(건물주)이 수급인(건설사)에게 하자 보수를 청구하거나 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있도록 합니다. 이 사건에서 채권자들은 하자를 주장했으나, 법원은 채무자가 시공한 부분의 하자가 미지급 공사잔금 이상이라는 점이 충분히 소명되지 않았고, 채권자들이 제출한 사감정서는 그 공정성과 객관성을 담보하기 어려워 소명가치를 인정하기 어렵다고 판단하여 받아들이지 않았습니다.

참고 사항

공사 진행 중 계약 해지나 공사 중단 상황이 발생하면 현장 점유 문제를 매우 신중하게 다루어야 합니다. 일방적으로 현장 점유를 시도하기보다는 상대방의 점유 포기 의사를 명확히 확인하거나 법적인 절차를 통해 점유를 확보해야 불법 점유 논란을 피할 수 있습니다. 유치권 주장이 예상되는 경우, 미지급 공사대금 액수, 하자의 구체적인 내용 및 그로 인한 손해액(예: 객관적인 감정서) 등 주장의 근거가 되는 사실들을 미리 정확하고 객관적인 자료로 준비해두는 것이 중요합니다. 모든 의사소통은 문서(내용증명, 합의서 등)로 남겨 분쟁 발생 시 증거로 활용할 수 있도록 해야 합니다. 가처분은 본안 소송 전 급박한 위험을 막기 위한 임시적인 조치이므로, 권리 주장의 고도한 소명이 필요하며, 특히 현장 인도와 같이 본안 판결과 유사한 효과를 내는 '인도단행가처분'은 법원이 더욱 엄격하게 판단한다는 점을 인지해야 합니다.