이웃 건물 공사 중 발생한 균열 보수 방해 사건

주식회사 A는 공동주택 신축공사 중 인접한 B 소유 건물 외벽에 균열이 발생하자, B 건물의 보강 및 균열 공사를 진행하려 했습니다. A는 B가 공사에 동의했으므로 공사 방해를 금지해달라는 가처분을 신청했습니다. 그러나 법원은 B의 동의가 구체적이지 않고 언제든 철회될 수 있으며, A가 공사를 진행할 권리와 가처분의 필요성을 충분히 소명하지 못했다고 판단하여 A의 신청을 기각했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A: 서울 성북구에 공동주택 신축공사를 도급받아 진행하던 회사
• B: 주식회사 A의 신축공사 현장에 인접한 건물의 소유자
• E: 주식회사 A에게 공동주택 신축공사를 도급한 회사
• 주식회사 F: 주식회사 A와 B 건물에 대한 지반보강 및 균열 공사 계약을 체결한 회사

분쟁 상황

주식회사 A는 2019년 10월 23일 서울 성북구 일대에서 공동주택 신축공사를 도급받아 터파기 공사를 진행했습니다. 2019년 12월 7일경, 신축공사 현장에 접해 있는 B 소유 건물의 외벽에 균열 등의 변위가 발생한 것을 발견하고 공사를 중단했습니다. 주식회사 A는 2019년 12월 9일 주식회사 F와 이 건물에 대한 공사대금 4,000만 원(부가가치세 별도), 공사 기간 2019년 12월 11일부터 2019년 12월 14일까지로 하는 지반보강 및 균열 공사 계약을 체결했습니다. 이후 주식회사 A는 B로부터 이 공사에 대한 동의를 받았다고 주장하며 공사를 진행하려 했으나, B가 이를 방해하자 법원에 공사방해금지가처분을 신청하게 되었습니다. 주식회사 A는 B 건물의 변위를 방치하면 안전 문제뿐 아니라 신축 공사 중단으로 인한 경제적 손실이 계속 발생한다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

신축 공사 중 인접 건물에 발생한 균열 보수 공사에 대해, 건물 소유자의 초기 구두 동의가 법적으로 유효한 시공권을 부여하는지, 그리고 그 동의를 소유자가 언제든지 철회할 수 있는지 여부가 주요 쟁점입니다. 또한 공사 방해 금지 가처분을 신청한 측에서 주장하는 ‘공사 진행 권리’와 ‘가처분의 필요성’이 충분히 소명되었는지를 판단했습니다.

법원의 판단

이 사건 신청을 기각하고, 소송비용은 채권자(주식회사 A)가 부담하도록 결정했습니다.

결론

법원은 주식회사 A가 이 사건 공사를 방해하지 못하도록 해달라는 가처분 신청에 대해, 다음과 같은 이유로 주식회사 A의 ‘공사 진행 권리’와 ‘가처분의 필요성’이 충분히 소명되지 않았다고 판단했습니다. 첫째, B가 공사에 ‘일응 동의’한 사실은 인정되나, 구체적인 공사 내역이 없는 구두 동의였기에 B가 모든 세부 내용을 듣고 동의했다고 보기 어렵습니다. 따라서 이러한 동의만으로 주식회사 A가 B의 소유권에 기한 방해배제청구권 행사에 대항할 ‘시공권’을 가진다고 볼 수 없습니다. 둘째, B 건물 외벽 변위에 대한 안전진단 등 전문적인 검사가 이루어지지 않았고, 공사 규모 등을 고려할 때 B가 공사로 인해 이익만 얻는다고 단정할 수 없으며, 사실상의 수익자로서의 동의는 언제든지 철회할 수 있다고 보아 B의 동의는 유효하게 철회된 것으로 판단했습니다. 셋째, B 건물 외벽 변위로 인한 위험 가능성이 있더라도, 이 공사가 유일한 해결책인지, 공사로 위험이 완전히 제거될지 알 수 있는 자료가 부족했습니다. 이러한 이유로 법원은 주식회사 A의 신청을 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 민법상의 소유권과 민사집행법상의 가처분 제도를 중심으로 다루어졌습니다.

민법 제211조 (소유권의 내용)​ 소유자는 법률의 범위 내에서 소유물을 사용하고 수익하며 처분할 권리가 있습니다. 이 사건에서 건물 소유자인 B는 자신의 건물에 대한 배타적인 사용·관리 권한을 가지고 있습니다. 따라서 타인이 자신의 건물에 대해 공사를 진행하려 할 경우, 소유자는 이를 방해할 수 있는 권리(방해배제청구권)가 원칙적으로 인정됩니다. 법원은 주식회사 A가 이 권리에 대항할 만한 명확한 '시공권'을 가지는지 판단했습니다.

민사집행법 제300조 (가처분)​ 가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대해 임시적인 법적 지위를 정해주거나, 분쟁의 대상물에 대한 현상을 유지하게 함으로써 채권자가 나중에 본안 소송에서 승소하더라도 권리 실현이 어렵게 되는 상황을 방지하는 제도입니다. 가처분이 인용되기 위해서는 크게 두 가지 요건이 충족되어야 합니다.

• 피보전권리: 채권자가 주장하는 권리가 존재하고 그 권리가 보호받을 필요성이 있어야 합니다. 이 사건에서 주식회사 A는 B 건물에 대한 보수 공사를 진행할 권리, 즉 '시공권'이 피보전권리라고 주장했습니다. 법원은 B의 구두 동의만으로는 주식회사 A가 B의 소유권 행사에 대항할 만한 충분한 시공권을 가진다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

• 보전의 필요성: 가처분을 하지 않으면 채권자에게 회복하기 어려운 손해가 발생하거나 목적 달성이 현저히 곤란해질 염려가 있어야 합니다. 주식회사 A는 공사 중단으로 인한 경제적 손실과 인근 주민의 안전 위협 등을 보전의 필요성으로 주장했습니다. 그러나 법원은 주식회사 A가 제안한 공사가 위험을 막기 위한 유일한 방법이 아니고, 공사로 위험이 모두 제거되리라는 보장도 없다고 보아 보전의 필요성 또한 충분히 소명되지 않았다고 판단했습니다.

참고 사항

인접 건물 공사로 인해 피해가 발생할 경우, 다음과 같은 점들을 고려해야 합니다. 첫째, 피해 건물 보수 공사에 대한 합의는 반드시 구체적인 내용을 포함한 서면으로 작성해야 합니다. 구두 동의는 추후 번복될 가능성이 크고 법적 효력을 주장하기 어렵습니다. 둘째, 공사 범위, 기간, 책임 소재, 손해배상 등 모든 세부 사항을 명확히 문서화하여 분쟁의 소지를 줄여야 합니다. 셋째, 건물 안전에 대한 문제는 신뢰할 수 있는 전문 기관의 안전진단 보고서나 전문가 의견을 확보하여 객관적인 자료로 뒷받침해야 합니다. 단순히 시공사의 주장만으로는 법적 효력을 얻기 어렵습니다. 넷째, 보전처분(가처분 등)을 신청할 때는 자신의 공사 진행 권리가 명확하며, 가처분을 하지 않으면 회복하기 어려운 큰 손해가 발생한다는 점을 충분히 입증할 자료를 미리 준비해야 합니다.