임대차
원고 A는 피고 C와 임대차 계약을 체결하고 보증금을 지급하였으나, 계약 기간 연장 후 만료로 퇴거했음에도 피고가 보증금을 반환하지 않아 소송을 제기했습니다. 피고는 법원의 소장 송달에도 불구하고 변론에 응하지 않았고, 법원은 피고에게 미반환 보증금과 지연이자를 지급하라는 무변론 판결을 내렸습니다.
원고 A는 2018. 12. 22. 피고 C와 보증금 6,500만 원에 2년 임대차 계약을 체결하고, 원고의 부친 D를 통해 계약금과 잔금을 지급했습니다. 2021. 10. 13. 양 당사자는 계약 기간을 2022. 1. 31.까지 약 12개월 연장하기로 합의했으며, 원고는 연장된 기간 만료 시 계약 종료를 통지했습니다. 2022. 1. 16. 원고는 건물에서 퇴거하고 피고에게 건물을 인도했지만, 피고는 임대차 보증금 6,500만 원을 반환하지 않았습니다.
이후 2022. 3. 31. 피고는 미반환 보증금에 대해 소급하여 월 28만 원의 이자를 지급하기로 합의하고 2개월분 지연이자 56만 원을 입금했습니다. 또한 2022. 4. 18. 200만 원, 2022. 4. 30. 56만 원, 2022. 7. 4. 27만 원, 2022. 10. 5. 300만 원을 지급하며 일부 변제가 이루어졌습니다. 원고는 이러한 일부 변제금에 대해 민법에 따른 변제 충당 원칙에 따라 이자와 원금에 충당했습니다. 최종적으로 원금 6,081만 원이 미반환 상태로 남았고, 피고가 지속적으로 보증금을 반환하지 않자 원고는 소송을 제기하여 2023. 6. 27. 무변론 판결을 받았습니다.
임대차 계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인이 미반환 보증금 및 약정 또는 법정 지연이자를 청구할 수 있는지 여부와 변제 충당 순서에 대한 해석.
법원은 피고 C가 원고 A에게 60,810,000원 및 이에 대하여 2022. 10. 6.부터 2023. 4. 5.까지는 연 5.17%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 위 금액에 대한 제1항은 가집행할 수 있다고 명했습니다.
피고가 변론에 응하지 않아 민사소송법상 무변론 판결 요건을 충족하였고, 이에 따라 법원은 원고의 청구 취지를 모두 인정하여 피고에게 미반환된 임대차 보증금 잔액과 약정 및 법정 지연이자를 지급하도록 판결했습니다.
이 사건은 피고가 소장 부본 송달 이후 30일 이내에 답변서를 제출하지 않아 민사소송법 제208조 제3항 제1호, 제257조에 따라 '변론 없이 하는 판결(무변론 판결)'이 내려졌습니다. 이는 원고의 청구 원인이 모두 인정된 것입니다.
임대인이 보증금을 반환하지 않아 발생하는 손해배상액, 즉 지연이자에 대해서는 민법 제397조가 적용됩니다. 금전채무 불이행 시 손해배상액은 법정 이율에 따르지만, 당사자 간 약정 이율이 법정 이율보다 높고 법령의 제한에 위반되지 않으면 그 약정 이율이 우선 적용됩니다(민법 제397조 제1항). 이 사건에서는 월 28만 원의 이자 합의를 통해 연 5.17%의 지연이율이 인정되었으며, 이는 민사법정이율인 연 5%보다 높지만 유효한 약정으로 보았습니다.
피고의 일부 변제금에 대한 충당 순서는 민법 제476조 제2항과 제479조에 따라 결정되었습니다. 채무자가 변제 충당을 지정하지 않은 경우 채권자가 지정하고 채무자가 즉시 이의를 제기하지 않으면 그 지정에 따르며(민법 제476조 제2항), 이러한 지정이나 합의가 없는 경우 민법 제479조에 따라 비용, 이자, 원금 순으로 변제 충당됩니다. 이 사건에서는 원고가 변제 충당 순서를 지정하거나 법정변제충당 원칙에 따라 이자에 먼저 충당하여 최종 원금이 계산되었습니다.
또한, 소장 부본이 피고에게 송달된 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 법정 지연이율이 적용됩니다.
임대차 계약 시 계약 내용을 명확히 문서화하고, 보증금 및 월세 지급 내역을 철저히 기록해야 합니다. 계약 기간 만료 시 임대차 보증금 반환에 대한 합의 내용을 명확히 하고, 연장 여부나 종료 시점을 서면으로 남기는 것이 좋습니다. 임대차 계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 내용증명 발송을 통해 보증금 반환을 요청하고, 임대인의 채무불이행 사실을 명확히 하는 것이 필요합니다. 임차권등기명령 제도를 활용하여 보증금에 대한 권리를 보전하고 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 소송 진행 시 상대방이 응하지 않거나 답변서 등을 제출하지 않으면 무변론 판결이 내려질 수 있으며, 이는 원고에게 유리하게 작용할 수 있습니다. 지연손해금은 당사자 간 합의한 이율이 우선 적용되며, 합의가 없거나 특정 법률에서 정한 이율이 있으면 그에 따릅니다 (민법상 연 5%, 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%). 일부 변제가 이루어졌을 경우, 채무자와 채권자가 합의하여 변제 충당 순서를 정할 수 있으며, 합의가 없으면 민법 규정에 따라 지연이자 등 부대채무에 먼저 충당될 수 있습니다.
