임대차
원고 A는 C과 임대차 계약을 체결하여 병원을 운영하던 중 임대인 지위가 피고 B 주식회사로 승계된 후 임대차 계약을 종료했습니다. 계약 종료 시 피고는 원상복구 의무 불이행을 이유로 임대차 보증금 전액 반환을 거부하며 원상복구 비용과 지연에 따른 손해배상금 공제를 주장했습니다. 법원은 원고의 원상복구 의무 미이행을 인정하면서도 피고가 청구한 손해배상금이 부당하게 과다하다고 판단하여 일부를 감액하고 최종적으로 미지급 임대차 보증금 일부를 원고에게 반환하도록 판결했습니다.
원고는 서울 강남구의 한 건물 3, 5, 6층을 임차하여 병원을 운영해 왔습니다. 임대인 지위가 C에서 피고 B 주식회사로 변경된 후 2022년 12월 31일 최종 임대차 계약이 종료되었습니다. 원고는 임대차 목적물에서 집기를 모두 반출했지만 원상복구 의무 이행 여부를 두고 피고와 이견이 발생했습니다. 피고는 원고가 원상복구를 완전히 이행하지 않았다고 주장하며 임대차 보증금 3억 3천만 원 중 1억 1천만 원만 반환하고 나머지 2억 2천만 원은 원상복구 비용과 계약서에 명시된 손해배상금(통상 임대료의 2배)으로 공제해야 한다고 주장했습니다. 이에 원고는 미지급 보증금 전액을 청구하는 소송을 제기했습니다.
임대차 보증금 반환 의무와 임차인의 원상복구 의무가 동시이행 관계에 있는지 여부, 임차인이 원상복구 의무를 다하지 않았을 경우 임대인이 임대차 보증금에서 공제할 수 있는 원상복구 비용 및 손해배상금의 범위, 임대차 계약서상 원상복구 지연에 따른 손해배상액 약정이 부당하게 과다하여 감액될 수 있는지 여부
피고는 원고에게 116,553,331원과 이에 대하여 2023년 3월 23일부터 2024년 1월 23일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었고 소송비용은 원고와 피고가 각각 절반씩 부담합니다.
법원은 임대차 계약 종료 후 임차인의 원상회복 의무와 임대인의 보증금 반환 의무가 동시이행 관계에 있음을 인정했습니다. 원고가 원상복구 의무를 완전히 이행하지 않았으므로 피고는 원상복구 비용 13,466,669원과 원상복구 지연에 따른 손해배상금을 공제할 수 있다고 보았습니다. 다만 계약서상 '통상 임대료의 2배'라는 손해배상액 약정(총 123,154,838원)이 민법 제398조 제2항에 따라 부당하게 과다하다고 판단하여 이를 90,000,000원으로 감액했습니다. 결과적으로 피고가 원고에게 반환해야 할 보증금은 220,000,000원에서 총 공제액 103,466,669원(원상복구비 13,466,669원 + 감액된 손해배상금 90,000,000원)을 제외한 116,533,331원이라고 판단하였습니다.
민법 제398조(배상액의 예정): 채무불이행에 대비하여 미리 손해배상액을 정해두는 것을 의미합니다. 이 사건에서는 임대차 계약서의 '원상복구 지연 시 통상 임대료의 2배를 손해배상금으로 지급한다'는 조항이 이에 해당합니다. 민법 제398조 제2항(예정배상액의 감액): 손해배상의 예정액이 부당하게 과다한 경우 법원은 직권으로 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정합니다. 이 판결에서 법원은 원상복구 비용과 비교하여 손해배상 예정액이 과다하다고 판단하여 123,154,838원을 90,000,000원으로 감액했습니다. 이는 손해배상 예정액이 실제 발생한 손해에 비해 지나치게 클 때 법원이 공평의 원칙에 입각하여 조정할 수 있다는 법리를 보여줍니다. 동시이행의 항변권(대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결 등 참조): 건물 임대차 계약이 종료되면 임차인의 목적물 원상회복 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 서로 동시이행 관계에 있습니다. 즉 임차인이 원상회복을 하지 않거나 그 이행을 제공하지 않는 한 임대인은 보증금 반환을 거절할 수 있습니다. 이 사건에서도 법원은 피고의 동시이행 항변을 일부 받아들였습니다.
임대차 계약 종료 시 임대인과 임차인은 원상복구 의무 이행 여부와 범위에 대해 명확히 합의하고 이를 문서화하는 것이 중요합니다. 원상복구 범위를 두고 분쟁이 발생할 경우 현장 사진이나 전문가의 감정 등을 통해 객관적인 증거를 확보해야 합니다. 임대차 계약서에 원상복구 지연에 따른 손해배상액(위약벌 또는 손해배상액의 예정) 조항이 있다면 그 내용이 부당하게 과다한 경우 법원에서 감액될 수 있음을 염두에 두어야 합니다. 임대차 보증금 반환과 원상복구 의무는 특별한 약정이 없는 한 동시이행 관계에 있으므로 원상복구 의무를 다하지 않으면 보증금 반환이 지연될 수 있습니다. 임대인이 원상복구를 직접 시작할 수 있는 시점부터는 임차인의 손해배상 책임 기간이 제한될 수 있으므로 임대인으로서도 적극적으로 원상복구를 진행할 필요가 있습니다.
