부동산 매매계약 해제 후 계약금 및 중도금 반환 분쟁 사건

원고 주식회사 A는 피고 주식회사 B와 도시형 생활주택을 49억 940만원에 매수하기로 하는 계약을 체결하고 계약금과 중도금을 지급했습니다. 그러나 잔금 지급 기한을 지키지 못해 계약이 해지되었고 원고는 피고의 귀책사유, 착오, 사기 등을 주장하며 계약금과 중도금 전액 반환을 청구했습니다. 법원은 피고에게 귀책사유가 없고 매매계약의 해지는 원고의 잔금 미지급 때문이라고 판단했습니다. 다만, 중도금 반환 시 원고가 잔금 지급 지연 조건으로 제시했던 연 6%의 지연배상금을 공제한 금액과 그에 대한 법정 이자를 피고가 반환해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 주식회사 A: 부동산 개발 및 시행업 법인으로 이 사건 부동산을 매수하려 했던 회사
• 피고 주식회사 B: 토지신탁 및 건설사업 법인으로 이 사건 부동산의 수탁자(관리자)
• 주식회사 C: 이 사건 부동산의 원래 소유주이자 위탁자
• E저축은행, F저축은행: 주식회사 C에게 대출을 해주고 이 사건 신탁계약상 제1순위 우선수익권을 가진 은행
• G: 이 사건 신탁계약상 제2순위 우선수익권자로 추가된 자

분쟁 상황

주식회사 C는 2019년 7월 경매로 이 사건 부동산을 낙찰받고 신탁계약을 체결했습니다. 이후 C에 대한 회생절차가 진행되면서 대출 기한이익 상실 사유가 발생했고 채권자들의 요청에 따라 피고가 공매 절차를 개시했습니다. 1차, 2차 공매가 유찰된 후 원고는 2021년 3월 피고와 총 매매대금 4,909,400,000원에 이 사건 부동산 매매계약을 체결하고 계약금 490,944,000원을 지급했습니다. 원고의 요청으로 잔금 지급일이 두 차례 연장되었고, 원고는 중도금 100,000,000원도 지급했습니다. 그러나 2021년 9월 17일까지 잔금을 지급하지 못하였고, 이에 피고는 계약 해지를 통보했습니다. 원고는 피고의 귀책사유를 주장하며 계약금과 중도금 반환을 청구했으나, 피고는 계약금은 위약금으로 몰취되고 중도금은 지연배상금을 공제한 후 반환되어야 한다고 맞서 소송이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

피고의 귀책사유로 인한 매매계약 해제가 가능한지, 원고의 잔금 미지급이 원고만의 책임인지, 사기나 착오를 이유로 계약을 취소할 수 있는지, 계약 해지로 인해 몰취된 계약금(위약금)을 감액할 수 있는지, 중도금 반환 시 지연배상금을 공제하는 것이 적법한지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 주위적 주장(피고 귀책사유로 인한 해제)과 예비적 주장(민법 제537조 적용, 사기 또는 착오로 인한 계약 취소)을 모두 받아들이지 않았습니다. 매매계약 조항상 해제권은 매도인인 피고에게 있고, 건물 인도단행 가처분 기각이나 유치권 문제 등으로 피고에게 귀책사유가 있다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 또한 원고의 잔금 미지급은 원고의 귀책사유이며, 피고의 기망행위나 착오를 유발했다고 볼 증거가 없다고 보았습니다. 몰취된 위약금(계약금)의 감액 주장도 계약금 10%는 일반적으로 부당하게 과다하지 않으므로 받아들이지 않았습니다. 다만, 중도금 반환 시 원고가 스스로 유예 조건으로 제시한 연 6%의 지연배상금을 공제하는 것은 인정했습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 중도금 잔액 13,393,450원에서 원고의 잔금 지급 지연에 따른 지연배상금 86,606,550원을 공제한 후 남은 금액에 대한 이자 378,686원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

결론

피고는 원고에게 378,686원 및 이에 대하여 2022년 5월 7일부터 2022년 8월 17일까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며 소송비용은 원고가 부담합니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 매매계약 해제와 그에 따른 금전 반환의 법적 타당성에 대한 다툼으로, 주로 다음 법령과 법리가 적용되었습니다.

1. 민법 제537조 (채무자 위험부담주의)​: 채무자(매도인)와 채권자(매수인) 쌍방의 책임 없는 사유로 계약 이행이 불가능해진 경우, 채무자가 이행 불능의 위험을 부담한다는 원칙입니다. 원고는 이 조항을 근거로 중도금 반환을 주장했으나, 법원은 잔금 미지급이 원고의 귀책사유이므로 이 조항이 적용되지 않는다고 판단했습니다.
2. 민법 제109조 (착오로 인한 의사표시 취소)​: 법률행위의 중요 부분에 착오가 있었고, 그 착오가 표의자(원고)의 중대한 과실로 인한 것이 아닌 경우 계약을 취소할 수 있습니다. 원고는 피고의 유발된 착오를 주장했으나, 법원은 피고가 착오를 유발했거나 원고가 중요 부분에 착오를 일으켰다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
3. 민법 제110조 (사기로 인한 의사표시 취소)​: 타인의 기망(속임) 행위로 인해 의사표시를 한 경우 그 의사표시를 취소할 수 있습니다. 원고는 피고의 기망행위를 주장했으나, 법원은 피고에게 기망행위가 없었다고 보았습니다.
4. 민법 제398조 제2항, 제4항 (손해배상액의 예정)​: 계약 시 미리 정해놓은 위약금은 손해배상액을 미리 정해놓은 것(손해배상의 예정)으로 추정됩니다. 만약 손해배상 예정액이 부당하게 과다하다고 판단되면 법원이 감액할 수 있습니다. 이 사건에서는 계약금 490,944,000원(총 매매대금의 약 10%)이 부당하게 과다하다고 볼 수 없어 감액하지 않았습니다.

참고 사항

부동산 매매계약을 체결할 때는 계약서 내용을 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 특히 계약 해제 조건, 해제권의 주체, 위약금 조항, 명도 책임 등은 면밀히 살펴보아야 합니다. 담보대출을 통한 잔금 마련 계획이 있다면, 대출이 불가능해질 경우에 대비한 명확한 계약 조항을 마련하거나 특약사항으로 대출 실행 여부에 따른 계약의 효력을 명시해야 합니다. 공매나 경매로 나온 부동산을 매수하는 경우, 유치권 등 권리 관계가 불분명할 수 있으므로, 해당 정보(예: 공매 정보에 명시된 유치권 신고 여부)를 꼼꼼히 확인하고 이와 관련한 모든 책임 소재를 계약서에 명확히 기재하는 것이 분쟁을 예방하는 길입니다. 또한, 잔금 지급 기한 연장을 요청할 때는 추가적인 조건(예: 지연배상금)이 붙을 수 있으므로 신중하게 결정하고 합의 내용을 문서화해야 합니다. 일반적으로 계약금 10%는 손해배상 예정액으로 인정되며, 계약이 매수인의 귀책사유로 해지될 경우 돌려받기 어려울 수 있습니다.