부동산 매매/소유권 · 임대차
임차인 A와 임대인 B 사이의 건물 임대차 계약과 관련한 분쟁으로, 임차인 A는 임대차보증금 및 손해배상을 청구하고 임대인 B는 건물 명도 및 종탑 철거 그리고 연체 차임에 대한 손해배상을 반소로 청구하였습니다. 주요 쟁점은 임대차 계약의 종료 사유, 부가가치세 부담의 적법성, 임차인이 설치한 종탑 및 교회 설비에 대한 부속물매수청구권 또는 유익비상환청구권 인정 여부, 그리고 임대인의 변제공탁 효력이었습니다. 법원은 임대차 계약이 임차인의 차임 연체로 인한 임대인의 해지 통지로 종료된 것이며, 부가가치세는 별도 약정에 따라 임차인이 부담해야 하고, 종탑 및 교회 설비는 임차인의 특수 목적을 위한 것으로 건물 객관적 가치 증가에 기여했다고 보기 어려워 유익비 또는 부속물로 인정되지 않는다고 판단했습니다. 또한 임대인의 변제공탁은 가집행 선고에 기한 것으로 확정적인 채무 소멸 효력이 없다고 보았습니다. 결론적으로 원고와 피고의 항소 및 부대항소가 모두 기각되어 제1심 판결이 유지되었습니다.
임차인 A는 임대인 B와의 건물 임대차 계약 중 차임 연체로 인해 계약 해지 통보를 받게 되었습니다. 임차인 A는 계약 종료가 차임 연체 때문이 아니라 새로운 임차인과의 승계 합의가 있었음에도 임대인이 이를 파기했기 때문이라고 주장하며 임대차보증금(당심에서 65,180,000원)과 손해배상을 청구했습니다. 또한, 임차인이 지불했던 부가가치세가 부당하며, 건물에 설치한 종탑과 교회 인테리어에 대해 부속물매수청구권(종탑 5,000,000원) 또는 유익비상환청구권(교회 설비 25,000,000원)을 행사할 수 있다고 주장했습니다. 이에 대해 임대인 B는 임차인의 주장과 달리 차임 연체로 인한 정당한 계약 해지이며, 임차인이 건물을 인도하지 않고 종탑을 철거하지 않아 발생하는 손해배상(2019년 11월 28일부터 인도 완료일까지 매월 1,980,000원)을 청구하는 한편, 건물 명도와 종탑 철거를 요구하는 반소를 제기했습니다. 임대인은 제1심 판결에 따라 남은 임대차보증금을 변제공탁(2020년 7월 22일, 11,249,678원)하였으므로 임차인의 동시이행항변권이 상실되었다고 주장하며, 인도 지연에 따른 손해배상(2020년 7월 22일부터 인도 및 철거 완료일까지 월 1,800,000원)도 청구했습니다. 이처럼 양측은 임대차 계약의 종료 원인, 비용 부담, 시설물 처리, 그리고 손해배상 여부를 두고 첨예하게 다투었습니다.
임대차 계약의 종료 사유가 임차인의 차임 연체로 인한 임대인의 해지 통지인지 아니면 새로운 임차인 승계 합의에 의한 합의 해지인지 여부. 임차인이 임대인에게 지급한 부가가치세가 차임에 포함되지 않거나 약관법에 따라 무효이므로 연체 차임에서 공제되어야 하는지 여부. 임차인이 설치한 종탑과 교회 설비에 대해 부속물매수청구권 또는 유익비상환청구권을 행사할 수 있는지 여부. 임대인이 제1심 판결에 따라 변제공탁한 것이 임차인의 동시이행항변권을 소멸시키고 불법점유에 따른 손해배상 책임을 발생시키는지 여부.
법원은 다음과 같이 판단했습니다.
임대차 계약 종료 사유: 임차인이 새로운 임차인 주선 및 임대인과의 합의를 주장했지만, 임대인이 임차권 양도에 동의하여 계약을 종료하기로 합의했다고 인정할 증거가 없다고 보았습니다. 오히려 임차인의 차임 연체로 인해 임대인이 해지 통지한 2019년 6월 5일경 계약이 종료되었다고 판단했습니다.
부가가치세 부분: 임대차 계약 특약에 "공과금 및 부가세 별도"로 명시되어 있었고, 임차인이 2018년 3월경부터 2018년 11월경까지 차임 1,800,000원에 부가가치세 180,000원을 더하여 매월 1,980,000원을 지급하고 임대인이 세금계산서를 발행한 점 등을 들어 부가가치세는 차임과 별도로 임차인이 부담하기로 한 약정이라고 보았습니다. 또한 이는 당사자 간 개별적인 교섭을 거친 합의 내용이므로 약관법이 적용되는 약관으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 임대인이 부가가치세 환급 가능성에 대해 잘못된 정보를 제공하여 임차인을 기망했다는 주장도 인정되지 않았습니다.
유익비상환 내지 부속물매수청구: 임차인이 설치한 종탑(5,000,000원 상당)이나 교회 설비(25,000,000원 상당)는 교회 운영이라는 임차인의 특수한 목적에 사용하기 위한 것이므로, 건물의 객관적인 가치를 증가시켰다고 인정하기 어렵다고 보았습니다. 따라서 민법상 부속물매수청구권 또는 유익비상환청구권의 대상이 되지 않는다고 판단했습니다.
변제공탁의 효력: 임대인이 제1심 판결 선고 후 2020년 7월 22일 임대차보증금 잔액 11,249,678원을 변제공탁했지만, 이는 가집행 선고에 기한 공탁으로 확정적인 채무 소멸 효력이 발생하는 것이 아니므로, 임차인의 동시이행항변권이 상실되었다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
원고(임차인)의 항소와 피고(임대인)의 부대항소를 모두 기각하여 제1심 판결이 그대로 유지되었습니다. 항소 비용 및 부대항소 비용은 각자 부담하게 되었습니다.
민사소송법 제420조 (제1심 판결의 인용): 이 조항은 항소심 법원이 제1심 판결의 이유를 그대로 받아들이거나 일부 수정하여 인용할 수 있다는 법률 규정입니다. 이 사건에서 법원은 제1심 판결의 일부 문구(‘달라는’을 ‘달하는’으로, ‘이 사건 임대차계약을’을 ‘이 사건 임대차계약은’으로)를 수정하고 당사자의 추가 주장에 대해 판단한 후, 나머지 부분은 제1심 판결 이유를 그대로 인용했습니다. 이는 상소심에서 하급심의 판단이 타당하다고 인정될 때 사용되는 절차입니다.
민법 제646조 (임차인의 부속물매수청구권): 임차인이 임대인의 동의를 얻어 건물에 부속한 물건이나 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해 임대차 종료 시 임대인에게 그 매수를 청구할 수 있는 권리입니다. 다만, 이 권리는 건물의 객관적 가치를 증가시키고 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오는 '부속물'에 한하여 인정됩니다. 이 판결에서는 임차인이 설치한 종탑이나 교회 설비가 오로지 임차인의 특수한 목적(교회 운영)에 사용되기 위한 것으로 보아 건물의 객관적 가치를 증가시키는 부속물로 인정되지 않았습니다.
민법 제626조 제2항 (임차인의 유익비상환청구권): 임차인이 임차물에 대해 지출한 비용 중 그 임차물의 가치를 객관적으로 증가시킨 비용(유익비)에 대해 임대차 종료 시 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있는 권리입니다. 유익비 역시 임차물의 객관적 가치를 증가시키는 것에 한정되며, 임차인의 특수한 목적을 위한 시설 개수 비용 등은 일반적으로 유익비로 인정되지 않습니다. 본 판결에서 종탑이나 교회 설비는 임차인의 특수 목적을 위한 것으로, 건물 자체의 객관적 가치 증가로 보기 어려워 유익비상환청구권이 인정되지 않았습니다.
임대차 계약 종료 사유 명확화: 임차인이 새로운 임차인을 주선하여 계약을 승계하거나 합의 해지를 하려는 경우, 임대인과의 합의 내용을 서면으로 명확히 남겨두어야 합니다. 구두 합의는 추후 분쟁 발생 시 입증이 어려울 수 있습니다.
부가세 부담 약정 확인: 임대차 계약 시 부가가치세 별도 약정이 있다면 그 내용을 꼼꼼히 확인하고, 세금계산서 발행 및 환급 가능성 등은 계약 전에 스스로 세무 전문가에게 문의하여 정확한 정보를 얻는 것이 중요합니다. 계약서에 명시된 내용을 뒤집기는 어렵습니다.
시설물 설치 시 주의: 임차인이 건물의 사용 편의를 위해 시설물을 설치할 경우, 해당 시설물이 임대차 종료 시 부속물매수청구권이나 유익비상환청구권의 대상이 될 수 있는지 미리 확인해야 합니다. 임차인의 특수한 목적을 위한 시설물은 일반적으로 이러한 청구권의 대상이 되기 어렵다는 점을 유의해야 합니다. 사전에 임대인과 협의하여 철거 또는 보상에 대한 합의를 명문화하는 것이 좋습니다.
가집행 공탁의 효력: 법원의 가집행 선고에 따라 임대차보증금을 공탁하는 경우, 이는 확정적인 채무 변제의 효과를 가지는 것이 아니므로, 상소심에서 판결이 변경될 가능성이 있음을 인지해야 합니다. 임차인 입장에서는 이러한 공탁만으로 건물을 인도할 의무가 바로 발생한다고 보기는 어렵습니다.
차임 연체 관리: 차임 연체는 임대차 계약 해지의 중대한 사유가 될 수 있으므로, 불가피하게 차임을 연체하게 될 경우 임대인과 미리 소통하여 해결 방안을 모색해야 합니다.
