손해배상 · 행정
A지역주택조합이 업무대행사 B와 체결한 근린생활시설 매매계약이 주택법 위반, 합의해제, 피담보채권 소멸 등의 이유로 무효라고 주장하며 확인을 구하고, B로부터 상가를 매수한 개인들(C, D, E, F)에 대한 보증 의무도 존재하지 않음을 확인하려 했던 사건입니다. 법원은 개인들에 대한 보증의무 부존재 확인 청구는 확인의 이익이 없어 부적법하다고 보아 각하했고, 업무대행사 B와의 매매계약 무효 확인 청구는 주택법 위반, 합의해제, 피담보채권 소멸 등의 주장이 모두 이유 없다고 판단하여 기각했습니다.
A지역주택조합의 전신인 추진위원회는 2015년 4월 업무대행사 주식회사 B와 지역주택조합 아파트 사업에 대한 행정용역계약 및 업무협약을 체결했습니다. 이후 2016년 3월 조합설립인가를 받은 A지역주택조합은 기존 계약의 권리·의무를 승계했습니다. 같은 해 7월, A조합은 B사와 아파트 단지 내 근린생활시설(상가)에 대한 매매계약을 맺었습니다. 8월에는 B사가 C, D, E와 상가에 대한 조건부 매매약정을 체결했으며, A조합은 이 약정의 보증인으로 참여했습니다. 또한 A조합과 B사, E는 Q호 상가에 대한 상가매매약정서를 작성하고 공증을 받았고, A조합과 B사, F는 일부 양도확인서를 작성하고 공증을 받았습니다. 그러나 업무대행사 B의 채권 양수금 청구 소송과 F의 부동산 처분금지 가처분 소송 등 관련 사건에서, B사의 A조합에 대한 용역비 채권이 변제 등으로 소멸했다는 판결 및 결정이 있었습니다. 이에 A지역주택조합은 B사와의 상가 매매계약이 주택법 위반, 합의해제, 피담보채권 소멸 등을 이유로 무효라고 주장하며 확인을 구했고, 나아가 C, D, E, F에게 부담하는 보증의무 또한 존재하지 않음을 확인해달라고 본소 청구를 제기했습니다. 피고 C, D, E는 A조합의 본소 청구가 인용될 경우를 대비하여 매매약정금의 배액 상당 손해배상을 청구하는 예비적 반소를 제기했습니다.
지역주택조합이 업무대행사와 체결한 상가 매매계약이 주택법상 입주자 모집 규정을 위반하여 무효인지 여부. 매매계약이 업무대행사의 업무추진비 초과 수령 등으로 묵시적 합의 해제되었거나, 피담보채권 소멸로 인해 효력을 상실했는지 여부. 지역주택조합이 상가 매수 개인들에게 부담하는 보증의무 부존재 확인 청구에 '확인의 이익'이 있는지 여부.
법원은 다음 주문과 같이 판결했습니다.
이 사건에서 법원은 지역주택조합이 업무대행사와 체결한 상가 매매계약의 무효 주장을 받아들이지 않았으며, 상가 매수 개인들에 대한 보증의무 부존재 확인 청구는 법적으로 이익이 없다고 판단하여 각하함으로써, 지역주택조합의 청구를 모두 기각하거나 각하했습니다.
확인의 소의 '확인의 이익': 민사소송법상 확인의 소는 원고의 권리 또는 법률상의 지위에 현존하는 불안이나 위험을 제거하는 데 가장 유효하고 적절한 수단일 때에만 허용됩니다 (대법원 2017다17771 판결 등 참조). 이 사건에서 법원은 A지역주택조합이 C, D, E, F에 대해 보증의무가 없다는 확인을 구하는 것이, 이미 상가가 제3자에게 분양 완료되어 소유권이전등기 의무나 그 이행불능에 따른 손해배상 의무가 아닌 이미 이행된 급부의 원상회복이나 청산 문제가 남아있고, 향후 소송이 제기될 경우 해당 소송에서 직접 무효를 주장하여 다툴 수 있다는 이유로 확인의 이익이 없다고 보아 각하했습니다. 주택법상 복리시설의 '입주자 모집' 및 '사업계획승인': 「주택법」(2016. 12. 2. 법률 제14344호로 개정되기 전의 것) 제2조 제9호는 주택단지 안의 주민운동시설, 상가 등 시설을 '복리시설'로 규정하며, 제22조 제1항은 사업주체가 입주자를 모집하려는 경우 시장·군수·구청장의 승인(복리시설의 경우 신고)을 받아야 한다고 규정합니다. 이 사건에서 법원은 A지역주택조합이 업무대행사 B와 체결한 상가 매매계약은 '복리시설'에 관한 것이므로 주택법 적용 대상이 될 수 있지만, 이 계약이 상가의 '입주자 모집'이 아니라 단순히 A조합이 B사에게 상가를 '매매'하는 계약이므로 주택법상 입주자 모집 관련 규정 위반에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 주택조합 총회 의결 사항: 「주택법 시행령」(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 개정되기 전의 것) 제37조 제2항 제9호 및 「주택법 시행규칙」(2016. 8. 12. 국토교통부령 제353호로 개정되기 전의 것) 제17조 제5항 제2호, 제3호는 주택조합의 총회 의결이 반드시 필요한 사항으로 '자금의 차입과 그 방법, 이자율 및 상환방법'과 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'을 명시하고 있습니다. A지역주택조합은 상가 매수 개인들에 대한 보증 행위가 이 규정에 따라 총회 의결이 필요했음에도 거치지 않아 무효라고 주장했으나, 법원은 확인의 이익이 없다는 이유로 이 주장에 대한 본안 판단을 하지 않았습니다. 계약의 묵시적 합의 해제: 계약의 합의 해제는 당사자 쌍방의 의사 합치로 기존 계약의 효력을 소멸시키는 새로운 계약으로, 명시적으로뿐만 아니라 묵시적으로도 가능합니다 (대법원 2011다77385 판결 등 참조). 그러나 묵시적 합의 해제가 인정되려면 단순히 장기간 의무 불이행만으로는 부족하고, 쌍방 당사자에게 계약을 실현할 의사가 없거나 포기할 의사가 있었다고 볼 수 있을 정도에 이르러야 합니다. 이 사건에서 법원은 업무대행사 B가 K 주식회사로부터 업무추진비 초과 금액을 지급받은 사실만으로는 A지역주택조합과 B사 간의 상가 매매계약이 묵시적으로 합의 해제되었다고 인정하기 어렵다고 보았습니다. 대물변제 또는 담보 목적 계약의 기존 채무 소멸: 특정 채무의 지급에 갈음하여 다른 재산으로 대신 변제하기로 하는 대물변제 계약이나 채무 담보 목적으로 체결된 계약은 그 기존 채무의 소멸 여부가 계약의 효력에 영향을 미칠 수 있습니다. 이 사건에서 A지역주택조합은 관련 소송에서 B사의 용역비 채권이 소멸되었다는 판결이 있었다며 매매계약의 해제를 주장했으나, 법원은 이전 판결이 특정한 양도채권에 대한 것이고, 그 채권이 대물변제계약의 기존 채무와 동일하다는 증거가 없으며, 법원의 판결과 결정은 증명의 정도를 달리하므로 단순히 이전 결정의 판단만으로 기존 채무가 모두 소멸했다고 단정할 수 없다고 판단했습니다.
계약의 '확인 이익'의 중요성: 법원에 특정 권리나 의무의 존재 여부를 확인해달라고 청구할 때는 해당 확인이 현존하는 법적 불안정이나 위험을 제거하는 가장 유효적절한 수단이어야 합니다. 이미 권리 관계가 다른 형태로(예: 원상회복이나 손해배상) 전환되었거나, 다른 소송에서 적극적으로 주장하여 다툴 수 있는 경우에는 확인의 이익이 없다고 판단될 수 있습니다. 본 사안처럼 이미 상가가 제3자에게 매각된 상황에서는 기존 매매계약의 유효 여부 확인이 실질적인 분쟁 해결 수단이 아니라고 판단될 수 있습니다. 지역주택조합의 계약 체결 시 주의: 지역주택조합은 조합원들에게 재산상 부담을 줄 수 있는 중요한 계약(예: 자금 차입, 예산 외 계약)을 체결할 때 반드시 총회 의결을 거쳐야 합니다. 이러한 절차를 위반한 계약은 그 효력이 문제될 수 있습니다. 그러나 이 사건에서는 해당 쟁점이 확인의 이익 부존재로 인해 깊이 다뤄지지 않았습니다. 주택법 적용 범위의 이해: 주택법상 '입주자 모집'에 관한 규정은 주택이나 복리시설의 분양을 목적으로 하는 계약에 주로 적용됩니다. 단순히 조합이 업무대행사에게 복리시설(상가)을 매도하는 계약은 '입주자 모집'에 해당하지 않는다고 판단될 수 있으므로, 계약의 성격에 따라 주택법 규정 적용 여부가 달라질 수 있음을 인지해야 합니다. 대물변제 또는 담보 목적 계약의 효력: 기존 채무의 변제에 갈음하여 다른 재산을 양도하는 대물변제 계약이나 채무를 담보하기 위한 계약은, 기존 채무의 소멸 여부가 계약의 효력에 중대한 영향을 미칩니다. 관련 채무가 소멸했다고 주장하려면 이를 명확하게 입증할 수 있는 자료가 필요하며, 다른 소송의 판결이나 결정이 반드시 모든 관련 채무의 소멸을 직접적으로 증명하는 것은 아닐 수 있습니다. 묵시적 합의 해제 인정 기준: 계약이 묵시적으로 합의 해제되었다고 인정받으려면 단순히 장기간 의무를 이행하지 않은 것을 넘어, 당사자 쌍방이 계약을 실현할 의사가 없거나 포기할 의사가 있었다고 볼 수 있을 정도의 객관적인 사정이 입증되어야 합니다.
