임대주택 계약금 반환 판결

원고 A는 피고 B 주식회사와 임대주택 임대차계약을 체결하고 1차 계약금 201,400,000원을 지급했습니다. 원고가 2차 계약금을 지급하지 못하자 피고는 계약을 해제하고 1차 계약금이 피고에게 귀속된다고 주장하며 반환을 거부했습니다. 이에 원고는 임대차계약서의 위약금 특약이 약관규제법상 불공정한 약관에 해당하므로 무효라며 계약금 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 해당 특약이 고객에게 부당하게 불리하고 과중한 손해배상 의무를 부과하는 약관 조항이므로 무효라고 판단하고 피고에게 1차 계약금 전액과 이자를 반환하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 'D' 임대주택을 임차하려다 계약을 해제당하고 이미 지급한 계약금의 반환을 청구한 사람.
• 피고 B 주식회사: 서울 용산구 일대에서 'D'이라는 임대주택 분양사업을 하는 사업자로서 원고와 임대차 계약을 맺고 계약금 반환을 거부한 회사.

분쟁 상황

2009년 3월 3일, 원고 A는 피고 B 주식회사와 'D' 임대주택 124동 1201호를 임대보증금 2,014,100,000원, 월 차임 3,429,000원에 임대차기간 5년으로 하는 계약을 체결하고, 당일 1차 계약금 201,400,000원을 지급했습니다. 임대차계약서에는 임차인이 계약상의 의무를 이행하지 않을 경우 이미 지급한 계약금이 임대인에게 귀속된다는 내용의 특약이 포함되어 있었습니다. 원고 A가 약정된 2차 계약금을 지급기일까지 납부하지 못하자, 피고 B 주식회사는 2009년 9월 23일 원고에게 임대차계약 해제를 통보하고, 이미 지급받은 1차 계약금이 피고에게 확정적으로 귀속되었다고 주장하며 반환을 거부했습니다. 이에 원고 A는 해당 위약금 특약이 약관규제법에 위반되어 무효이므로, 피고는 1차 계약금 전액을 반환해야 한다고 주장하며 소송을 제기하기에 이르렀습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약서의 위약금 특약이 약관규제법상 고객에게 부당하게 불리하거나 과중한 손해배상 의무를 부담시키는 불공정한 약관에 해당하는지 여부 및 그에 따른 계약금 반환 의무의 발생 여부가 주요 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 피고 B 주식회사는 원고 A에게 201,410,000원과 이에 대하여 2009년 3월 3일부터 2011년 6월 17일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 이자 또는 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

재판부는 이 사건 임대차계약서의 위약금 조항이 피고가 다수의 임차인과 계약하기 위해 미리 마련해둔 '약관'에 해당한다고 보았습니다. 임대보증금의 10%를 위약금으로 정한 해당 특약은 임대차 계약의 본질, 피고가 입을 실제 손해의 규모, 공정거래위원회의 관련 결정 및 표준임대차계약서의 위약금 기준 등 여러 사정을 종합적으로 고려할 때, 고객인 원고에게 부당하게 불리하고 과중한 손해배상 의무를 지우는 조항이라고 판단했습니다. 따라서 이 특약은 약관규제법 제6조(신의성실의 원칙 위반) 및 제8조(과중한 손해배상 의무 부과)에 위반되어 무효라고 선고했습니다. 또한, 이러한 불공정한 약관 조항의 일부를 감액하여 효력을 유지시키는 것은 약관규제법의 입법 취지에 어긋나 허용할 수 없으므로, 피고는 원상회복으로 원고에게 1차 계약금 전액을 반환해야 한다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건은 주로 '약관의 규제에 관한 법률(약관규제법)'의 적용 여부와 그 내용에 따라 판결이 이루어졌습니다. 관련 법령과 법리는 다음과 같습니다.

• 약관규제법 제2조(정의)​: 이 조항은 '약관'을 '그 명칭이나 형태 또는 범위에 상관없이 계약의 한쪽 당사자가 여러 명의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식으로 미리 마련한 계약의 내용이 되는 것'으로 정의합니다. 본 사건에서 피고 B 주식회사가 다수의 임차인과 임대차계약을 체결하기 위해 미리 준비해둔 계약서는 이 정의에 부합하여 약관으로 인정되었습니다.
• 약관규제법 제6조(일반원칙)​: 이 조항은 '신의성실의 원칙을 위반하여 공정성을 잃은 약관 조항은 무효'라고 규정하며, 특히 '고객에게 부당하게 불리한 조항'은 공정성을 잃은 것으로 추정합니다. 재판부는 임대차 계약의 특성상 임대보증금은 반환되어야 할 성격의 금액인데도 그 10%에 해당하는 2억 원이 넘는 금액을 위약금으로 정한 것은 원고에게 지나치게 불리하다고 판단하여 이 조항에 따라 무효로 보았습니다.
• 약관규제법 제8조(손해배상액의 예정)​: 이 조항은 '고객에게 부당하게 과중한 지연손해금 등의 손해배상 의무를 부담시키는 약관 조항은 무효'로 한다고 규정합니다. 본 사건의 위약금 조항은 임대보증금의 10%라는 매우 큰 금액으로, 피고의 실제 손해에 비해 훨씬 과중한 손해배상 의무를 원고에게 부담시키는 것이므로, 이 조항에 따라서도 무효로 판단되었습니다.

법원은 불공정한 약관 조항의 경우 일부 감액하여 효력을 유지시키는 것이 아니라, 조항 전체를 무효로 함으로써 불공정한 약관을 작성한 사업자에게 경각심을 주고 소비자를 보호하려는 약관규제법의 취지를 강조했습니다.

참고 사항

임대차 계약이나 주택 분양 계약 시에는 반드시 계약서 내용을 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 특히 계약금의 성격, 위약금 조항, 계약 해제 시의 책임 범위 등은 일반인에게 불리하게 작용할 수 있으므로 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 만약 사업자가 다수의 고객과 계약을 체결하기 위해 미리 정해둔 일정한 형식의 계약 조항(약관)이라면, 약관규제법의 적용을 받을 수 있습니다. 계약 내용 중 고객에게 부당하게 불리하거나 과중한 손해배상 의무를 부담시키는 조항이 있다면 약관규제법에 따라 무효로 주장할 수 있습니다. 예를 들어, 임대보증금과 같이 추후 반환되어야 할 금액을 과도한 위약금으로 정하는 것은 불공정 약관으로 판단될 가능성이 큽니다. 계약 전 공정거래위원회에서 제정한 표준계약서 등을 참고하여 자신의 계약 내용이 일반적인 기준에서 크게 벗어나지 않는지 비교해 보는 것이 도움이 될 수 있습니다.