토지 공사 계약 해지 후 점유와 대금 분쟁 사건

주식회사 A(공사업체)가 주식회사 B(건축주)로부터 토지 공사를 도급받아 진행하던 중 공사를 중단하고, B가 계약 해지를 통보하며 갈등이 시작되었습니다. B는 공사 현장의 점유를 침탈했고, A는 이에 대한 토지 인도를 청구하는 본소를 제기했습니다. B는 계약 해지가 적법했으므로 A가 토지를 인도해야 한다고 주장하며 반소를 제기했습니다. 법원은 B가 A의 토지 점유를 침탈했다고 보아 A의 토지 인도 본소 청구를 인용하는 한편, B의 계약 해지는 적법했다고 보아 A가 B로부터 기성 공사대금 2억 원과 지연손해금을 돌려받음과 동시에 B에게 토지를 인도해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A: 건축 공사를 도급받은 공사업체이자 본소의 원고, 반소의 피고
• 주식회사 B: 건물 신축을 의뢰한 건축주이자 본소의 피고, 반소의 원고

분쟁 상황

주식회사 A는 주식회사 B로부터 두 건의 건물 신축 공사를 도급받았습니다. 그중 이 사건 토지에 대한 공사는 2021년 7월 9일 시작되었고, 같은 해 9월 16일까지 일부 공정이 진행되어 1차 기성금 4억 7,620만 원이 지급되었습니다. 그러나 A는 2021년 9월 25일부터 우천을 이유로 공사를 중단했고, 잠시 재개했다가 11월 10일 다시 중단했습니다. B는 공사 지연에 대해 지속적으로 항의하고 대책을 요구했으나 합의에 이르지 못했습니다. 2021년 12월 20일 A는 다른 공사의 대출 취소를 이유로 불안의 항변권을 주장하며 공사 중단을 통보했고, 이에 하도급업체들의 민원까지 발생하자 B는 12월 24일 A의 채무 불이행을 이유로 이 사건 공사 계약 해지를 통보했습니다. 이후 B는 A가 현장을 비운 사이 자물쇠를 해제하고 토지를 점유하여 A는 B의 점유 침탈을 주장하며 본소로 토지 인도를 청구했고, B는 계약 해지가 적법했으므로 A가 토지를 인도해야 한다며 반소를 제기했습니다.

핵심 쟁점

공사 현장 토지에 대한 점유 침탈 여부, 도급 계약 해지의 적법성, 계약 해제에 따른 원상회복 의무 및 동시이행 여부

법원의 판단

법원은 주식회사 B(건축주)가 주식회사 A(공사업체)의 의사에 반하여 공사 현장 토지의 점유를 침탈한 것으로 보아, B는 A에게 별지 목록 기재 각 토지를 인도하라고 판결했습니다. 동시에 A의 공사 중단이 계약상 의무 불이행에 해당하여 B의 계약 해지 통보가 적법했다고 판단하여, A는 본소 청구를 통해 토지를 인도받으면 B로부터 미지급 공사대금 2억 원 및 이에 대한 지연손해금(2022년 6월 3일부터 2024년 7월 12일까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급받는 것과 동시에 B에게 토지를 인도하라고 명했습니다. 또한 B의 나머지 반소 청구는 기각하고, 소송 비용은 본소는 B가, 반소는 A와 B가 3:7의 비율로 나누어 부담하도록 했습니다.

결론

이 사건은 공사 도급 계약 해제 시 점유권 침탈과 본권에 기한 토지 인도를 다룬 사례입니다. 법원은 건축주가 공사업체의 점유를 침탈했다고 인정하여 공사업체의 본소 청구를 인용하면서도, 공사업체의 공사 중단이 계약 위반에 해당하여 건축주의 계약 해제가 적법하다고 판단했습니다. 이에 따라 계약 해제에 따른 원상회복 의무로 공사업체가 토지를 건축주에게 인도해야 하지만, 건축주가 공사업체에게 지급해야 할 공사대금과 토지 인도가 동시이행 관계에 있음을 인정하여 양 당사자의 의무를 동시에 이행하도록 판결했습니다. 이는 점유권과 본권이라는 두 가지 권리를 동시에 고려하여 분쟁을 해결한 판결입니다.

연관 법령 및 법리

점유 침탈과 점유회복청구권 (민법 제204조 제1항, 제192조 제2항):

• 민법 제204조 제1항은 "점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 그 물건의 반환을 청구할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 여기서 '점유의 침탈'은 점유자가 자신의 의사에 의하지 않고 사실적 지배를 빼앗긴 경우를 말합니다. 본 사건에서 법원은 건축주가 공사업체의 동의 없이 자물쇠를 풀고 공사 현장을 점유한 행위를 점유 침탈로 보았습니다.
• 민법 제192조 제2항에 따라 점유회복의 소에 의해 침탈된 점유를 회복하면 그 점유가 소멸하지 않은 것으로 간주됩니다. 이는 공사업체가 점유를 잠시 잃었더라도 법원의 판결로 다시 점유를 회복하면 처음부터 점유를 상실하지 않은 것처럼 법적 효력이 유지된다는 의미입니다. 계약 해제 사유와 방법 (민법 제544조, 제673조):
• 민법 제544조 (이행지체와 해제)는 "당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다"고 규정합니다. 다만, 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고 없이 계약을 해제할 수 있습니다. 본 사건에서 공사업체의 공사 중단은 채무 이행 지체에 해당하고, 공사 중단 선언은 이행 거절로 판단되어 건축주의 계약 해지 통보가 민법 제544조에 따른 적법한 해제로 인정되었습니다.
• 민법 제673조 (도급인의 임의 해제권)는 "수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다"고 규정하여 도급인(건축주)의 임의 해제권을 인정하고 있습니다. 이는 수급인(공사업체)의 귀책사유가 없더라도 도급인이 계약을 해제할 수 있는 조항이나, 이 경우에는 손해배상 의무가 발생합니다. 본 사건에서는 공사업체의 귀책사유가 인정되었으므로 민법 제544조가 적용되었습니다. 계약 해제와 원상회복 의무 (민법 제548조 제1항):
• 민법 제548조 제1항은 "당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다"고 명시합니다. 계약이 해제되면 각 당사자는 계약이 없었던 상태로 되돌아가야 하며, 받은 것을 반환하고 아직 지급하지 않은 것은 지급할 필요가 없게 됩니다. 본 사건에서 공사업체는 건축주에게 토지를 인도해야 할 원상회복 의무를 지게 됩니다. 유치권과 동시이행 관계 (민법 제320조 제1항):
• 민법 제320조 제1항은 "타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다"고 규정합니다. 공사대금 채권은 공사 현장 토지에 관하여 생긴 채권으로 볼 수 있으며, 공사업체는 미지급된 공사대금을 받을 때까지 해당 토지를 유치할 권리가 있습니다.
• 물건 인도를 청구하는 소송에서 상대방의 유치권 항변이 인용되면, 법원은 채권의 변제와 상환으로 물건 인도를 명하게 됩니다. 이는 건축주가 공사업체에게 미지급 공사대금을 지급하는 것과 공사업체가 건축주에게 토지를 인도하는 것이 동시이행 관계에 있음을 의미하며, 본 사건에서 법원은 이를 인정하여 동시에 이행하도록 판결했습니다.

참고 사항

공사 도중 공사를 중단할 때는 계약서상 명확한 사유와 절차를 준수해야 하며 상대방에게 불리한 상황이 발생할 수 있는 경우라면 충분한 논의와 합의를 통해 진행해야 합니다. 계약 해지 통보 시에는 계약서에 명시된 해지 사유와 절차를 정확히 따르고, 해지 사유가 법률에 따른 적법한 사유에 해당하는지 면밀히 검토해야 합니다. 점유하고 있는 부동산에서 강제적으로 퇴거를 당했거나 타인이 무단으로 점유를 개시한 경우, 이는 점유 침탈에 해당하여 점유회복청구권을 행사할 수 있습니다. 점유 침탈 여부는 실제 점유자의 의사에 반했는지, 자물쇠 설치 등 점유 행위의 태양, 현장 물품의 유무 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 공사 계약이 해제되는 경우, 기성 공사대금의 정산과 공사 현장 인도 의무는 동시에 이행되어야 하는 경우가 많습니다. 이때는 서로의 의무 이행을 담보하기 위해 동시이행 항변권을 행사할 수 있습니다. 일방적인 공사 중단 시 상대방의 기성금 지급능력 불안을 주장하는 '불안의 항변권'은, 실제 지급능력이 상실되었다고 볼 만한 객관적이고 명확한 증거가 있어야만 인정될 수 있습니다. 단순히 다른 공사에서의 대출 취소만으로는 부족할 수 있습니다. 공사 현장의 점유 문제 발생 시에는 현장 상황을 증명할 수 있는 사진, 영상, 목격자 진술, 112 신고 기록 등을 확보하는 것이 중요합니다.