기타 민사사건
원고 부부는 피고에게 부동산을 21억 6천만 원에 팔기로 계약하면서, 세금 문제로 인해 실제 매매가보다 낮은 20억 5천만 원으로 '다운 계약서'를 작성했습니다. 실제 매매가와의 차액인 1억 1천만 원 중 8천만 원은 별도의 차용증 형식으로 지급하기로 했습니다. 피고는 계약금 5천만 원과 차용증 상의 8천만 원을 지급했습니다. 이후 잔금 지급이 지연되자 원고는 계약 해제를 통보하고 계약금의 배액을 공탁했으나, 법원은 피고가 이미 8천만 원을 지급하여 계약 이행에 착수했으므로 원고의 계약 해제가 부적법하다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.
원고 부부는 피고에게 21억 6천만 원 상당의 부동산을 팔기로 계약했습니다. 세금 문제로 실제 매매대금보다 낮은 20억 5천만 원을 계약서에 기재하는 '다운 계약'을 했고, 실제 매매대금과의 차액 1억 1천만 원 중 8천만 원은 피고가 원고로부터 돈을 빌린 것처럼 '차용증'을 작성하여 처리했습니다. 피고는 계약금 5천만 원과 차용증상의 8천만 원을 원고에게 지급했습니다. 이후 잔금 마련을 위한 대출이 지연되면서 잔금 지급기일이 여러 차례 연기되었고, 원고는 피고의 잔금 지급 지연을 이유로 계약 해제를 통보했습니다. 원고는 계약금이 5천만 원이므로 그 배액인 1억 원을 공탁하고 계약 해제를 주장했습니다. 반면 피고는 매매대금 8천만 원을 지급한 것이 계약 이행에 착수한 것이므로 원고의 해제는 무효라고 주장했습니다. 이 문제는 이전 소송에서도 다뤄졌으나, 항소심에서 원고의 계약 해제권이 발생하지 않았다는 판결이 확정되었고, 이후 피고가 잔금 20억 3천만 원을 공탁하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이에 원고들이 피고 명의의 소유권이전등기 말소를 요구하며 다시 소송을 제기했습니다.
원고들의 청구를 모두 기각하고 소송 비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 즉, 피고 명의로 마쳐진 소유권이전등기의 말소를 요구한 원고들의 주장을 받아들이지 않았습니다.
법원은 실제 매매대금과 '다운 계약서'상 매매대금의 차액을 보전하기 위해 작성된 차용증의 8천만 원은 실질적으로 매매대금의 일부라고 판단했습니다. 또한, 피고가 이 8천만 원을 지급한 것은 단순히 계약금을 낸 것이 아니라 매수인이 매매계약의 잔금 지급 의무 이행에 착수한 것으로 보았습니다. 민법 제565조와 매매계약서 조항에 따라, 계약금에 의한 해제는 매수인이 '이행에 착수'하기 전까지만 가능한데, 피고가 이미 이행에 착수했으므로 원고의 계약 해제는 요건을 충족하지 못하여 부적법하다고 결론 내렸습니다.
민법 제565조 (해약금) 민법 제565조 제1항은 매매 당사자 일방이 계약 당시 금전이나 다른 물건을 '계약금, 보증금 등'의 명목으로 상대방에게 교부한 경우, 다른 특별한 약정이 없다면 당사자 일방이 '이행에 착수'할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 규정합니다. 이 사건에서 법원은 피고가 지급한 8천만 원이 비록 '차용증' 형식으로 되어 있지만, 실제 매매대금의 차액을 보전하기 위한 것이므로 매매대금의 일부라고 판단했습니다. 그리고 이 8천만 원을 지급한 행위는 단순히 계약금을 낸 것을 넘어 매수인이 '잔금 지급 의무의 이행에 착수'한 것으로 보았습니다. '이행의 착수'란 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무 이행 행위의 일부를 하거나, 이행을 위해 필요한 전제 행위를 하는 것을 의미하며, 반드시 계약 내용에 딱 맞는 이행 제공의 정도까지 이르러야 하는 것은 아니라고 보았습니다. 따라서 피고가 이미 이행에 착수한 상태였으므로, 원고는 계약금 배액 상환을 통해 일방적으로 계약을 해제할 수 없다고 판단하였습니다. 이는 매도인이 '이행 착수 전'에만 계약금을 통해 계약을 해제할 수 있다는 민법 제565조 제1항의 법리를 적용한 결과입니다.
