오피스텔 분양대행 계약 해지 확인 사건

원고인 오피스텔 시행사(주식회사 A)가 피고인 분양대행사(주식회사 B)와 오피스텔 분양대행 계약을 체결했으나, 피고의 저조한 분양 실적을 이유로 계약 해지를 통보한 사건입니다. 피고는 계약 해지가 부당하다고 주장하며 효력정지 가처분 신청 및 손해배상 소송을 제기했으나, 법원은 원고의 해지 통보가 민법상 위임계약의 임의해지로서 유효하다고 판단하여 분양대행 계약이 적법하게 해지되었음을 확인해 주었습니다.

관련 당사자

• 원고(주식회사 A): 수원시 권선구에 오피스텔 및 근린생활시설을 건축하여 분양하는 사업의 시행사
• 피고(주식회사 B): 부동산 분양 및 대행업을 영위하며 원고와 오피스텔 분양대행 계약을 체결한 회사

분쟁 상황

원고(시행사)는 2020년 9월 21일 피고(분양대행사)와 수원시 권선구 오피스텔 분양대행 계약을 체결했습니다. 2021년 3월 19일부터 분양업무가 시작되었고 원고는 2021년 3월 29일 피고에게 4월 9일까지 분양영업직원 30명 이상을 충원할 것을 요청했습니다. 2021년 4월 12일, 원고는 피고가 직원 충원 및 분양 목표(39호실)를 달성하지 못했음을 지적하며, 4월 30일까지 전체 159호실 중 10%에 해당하는 15개 호실을 계약하지 못할 경우 계약이 해지된다는 내용증명을 발송했습니다. 당시 시공사와 신탁회사 역시 분양 실적 저조를 이유로 분양대행사 교체를 원고에게 요청했습니다. 피고가 4월 30일까지 15호실 계약 목표를 달성하지 못하자 원고는 2021년 5월 6일, 피고의 업무수행 방식에 변화가 없고 분양 계약 건수가 총 3건에 불과하다는 이유로 계약 해지 및 분양 사무소 퇴거를 요청하는 내용증명을 발송했습니다. 피고는 2021년 5월 7일 모델하우스 현장에서 원고에 의해 퇴거당했습니다. 이후 피고는 계약 해지의 효력정지를 구하는 가처분 신청을 했으나 2021년 7월 1일 기각되었고 항고심에서도 기각되어 2023년 1월 20일 확정되었습니다. 또한 피고는 원고를 상대로 분양대행 수수료 상당액의 손해배상을 청구하는 소송을 제기했으나 2023년 6월 28일 법원은 원고의 2021년 4월 12일자 해지 통보에 의해 2021년 4월 30일 계약이 적법하게 해지되었다는 이유로 손해배상 청구를 기각하는 판결을 선고했습니다. 원고는 피고가 계약 해지가 되지 않았다고 계속 다투고 있으므로 계약 해지 확인의 소를 제기한 것입니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 분양대행 계약이 민법상 위임계약에 해당하는지 여부입니다. 둘째, 위임계약에서 당사자들이 해지 사유를 별도로 정한 경우, 민법 제689조 제1항에서 규정하는 임의해지권이 배제될 수 있는지 여부입니다. 셋째, 채무불이행을 이유로 한 해지 통보가 설령 채무불이행 요건을 갖추지 못했더라도 민법상 임의해지의 효력을 가질 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고와 피고 사이에 2020년 9월 21일 체결된 분양대행 용역 계약이 해지되었음을 확인했습니다. 또한 소송비용은 피고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 원고의 청구를 받아들여, 오피스텔 분양대행 계약이 적법하게 해지되었음을 확인하는 판결을 내렸습니다. 피고는 이전에 계약 해지 효력정지 가처분 신청 및 손해배상 소송에서도 패소한 바 있으며 이번 사건에서도 계약 해지의 유효성이 최종적으로 인정되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 위임계약의 해지에 관한 민법 규정과 관련 법리에 따라 판단되었습니다.

1. 민법 제689조 제1항 (위임의 해지)​ "위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다." 이 사건에서 법원은 분양대행계약의 성격이 위임계약에 해당한다고 보았습니다. 민법 제689조 제1항은 위임계약의 본질상 당사자 사이의 인적 신뢰 관계를 기초로 하므로, 당사자가 언제든지 자유롭게 해지할 수 있도록 정하고 있는 것입니다.

2. 민법 제544조 (이행지체와 해제)​ "당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다." 이 조항은 계약 당사자가 채무를 이행하지 않을 경우 상대방이 계약을 해제할 수 있는 일반적인 법정 해제 사유를 규정합니다.

관련 법리:

• 분양대행계약의 성격: 법원은 오피스텔의 분양업무가 분양을 위임받은 자가 광고를 하고 수분양자를 모집하여 분양계약을 성사시키는 것이므로, 이 사건 계약은 시행사가 분양대행자에게 분양업무 처리를 맡기고 대가로 수수료를 지급하는 내용의 위임계약에 해당한다고 보았습니다 (대법원 1996. 1. 26. 선고 94다30690 판결 참조).
• 임의해지권의 배제 여부: 민법 제689조 제1항, 제2항은 임의규정이므로 당사자의 약정에 의해 적용을 배제하거나 내용을 달리 정할 수 있습니다. 그러나 당사자가 위임계약에서 해지 사유를 별도로 정했더라도, 그 내용이 단순히 법정 계약 해지 사유를 강조하여 규정한 것에 불과하고 별도로 약정해지를 위한 절차 등을 정한 바 없다면, 위 약정에 민법 제689조 제1항, 제2항의 적용을 배제하겠다는 취지가 포함되었다고 보기 어렵습니다. 위임계약은 신뢰 관계를 기초로 하므로 임의해지권 행사의 제한 또는 포기 여부는 엄격하게 판단해야 하며, 계약에 해지 사유를 한정하거나 법률에 정해진 해지를 배제한다는 내용이나 표현이 없었다면 임의해지권은 여전히 인정됩니다 (대법원 2019. 5. 30. 선고 2017다53265 판결 등 참조).
• 채무불이행 해지 통보의 임의해지 효력: 위임계약의 일방 당사자가 타방 당사자의 채무불이행을 이유로 위임계약을 해지한다는 의사표시를 했으나 실제로는 채무불이행을 이유로 한 계약 해지의 요건을 갖추지 못한 경우라도, 특별한 사정이 없는 한 위 의사표시에는 민법 제689조 제1항에 기한 임의해지로서의 효력이 인정된다고 할 것입니다 (대법원 2015. 12. 23. 선고 2012다71411 판결 등 참조). 따라서 피고가 분양 목표를 달성하지 못하여 원고의 해지 통보가 있었고, 이 통보가 임의해지의 효력을 가지므로 계약은 적법하게 해지된 것으로 판단되었습니다.

참고 사항

비슷한 문제 상황에 처했을 경우 다음과 같은 사항들을 참고할 수 있습니다. 첫째, 분양대행 계약과 같이 인적 신뢰를 바탕으로 하는 위임계약은 특별한 약정이 없는 한, 민법 제689조 제1항에 따라 언제든지 일방 당사자가 해지할 수 있습니다. 둘째, 계약서에 해지 사유를 구체적으로 명시하더라도, 이것이 민법상 임의해지권을 명확히 배제하려는 의사가 아니라면 임의해지권은 여전히 유효하게 행사될 수 있습니다. 셋째, 계약 해지 통보 시 해지 사유를 명확히 기재하지 않았거나, 채무불이행 요건을 갖추지 못했더라도 위임계약의 특성상 임의해지로 인정될 수 있으므로, 어떤 사유로든 계약 관계를 종료하고자 할 때는 해지 의사를 명확히 전달하는 것이 중요합니다. 넷째, 계약 체결 시 해지 조항을 신중하게 검토하고, 민법상 임의해지권의 배제 또는 제한 여부를 계약서에 명확히 명시해야 추후 발생할 수 있는 분쟁을 줄일 수 있습니다.