공사 현장 인근 건물 매매계약 해제와 손해배상 사건

A 주식회사가 공사를 진행하던 중 인근 건물에 피해가 발생하여 민원이 제기되자, 피고 B 소유의 건물을 2억 원에 매수하는 계약을 체결했습니다. A 주식회사는 이 계약이 단순히 건물 매매가 아니라 민원 해결 용역비 2,200만 원과 계약 불이행 시 위약금 6,000만 원이 포함된 용역계약이라고 주장하며 계약 해제 및 용역비와 위약금 반환을 청구했습니다. 이에 피고 B는 이는 정상적인 매매계약이며 A 주식회사가 계약을 불이행했으므로 손해배상 예정액 6,000만 원을 지급해야 한다고 맞섰습니다. 법원은 민원 해결 용역계약의 성립은 인정하지 않았으나, A 주식회사가 매매계약 이행 의사를 불분명하게 표시하여 계약을 불이행했다고 판단했습니다. 다만 손해배상 예정액 6,000만 원은 부당하게 과다하다고 보아 3,000만 원으로 감액했으며, 이미 지급된 2,200만 원을 제외한 800만 원과 지연이자를 A 주식회사가 B에게 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고) A 주식회사: 아파트 및 근린생활시설 신축 공사를 도급받은 시공사
• 피고(반소원고) B: A 주식회사의 공사 현장에 인접한 건물 소유자

분쟁 상황

원고 A 주식회사는 서울 마포구에 아파트 및 근린생활시설 신축 공사를 진행했습니다. 2015년 12월경부터 공사 현장 인접 건물들에 기울어짐, 균열 등의 피해가 발생하여 건물 소유주들이 마포구청과 A 주식회사에 민원을 제기하기 시작했습니다. 이에 A 주식회사는 2016년 2월 6일, 피해 건물 중 하나인 D건물 E호의 소유자 피고 B와 해당 건물을 2억 원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결했습니다. A 주식회사는 위 매매대금 2억 원에 민원 해결 용역비 2,200만 원이 포함되어 있다고 주장하며 피고 B가 민원 해결 의무를 불이행했다고 판단, 2017년 5월 19일 채무불이행을 이유로 용역계약 해제를 통지하고 용역비 반환 및 위약금 6,000만 원을 청구했습니다. 반면 피고 B는 정상적인 매매계약이며 민원 해결에 협조하기로 했을 뿐 용역계약은 없었고, 오히려 A 주식회사가 계약을 불이행했다며 손해배상 예정액 3,800만 원(청구취지에는 3,800만원이었으나, 사실인정 파트에는 6,000만원으로 기재됨)을 청구하며 반소를 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 매매계약이 단순히 건물 매매계약인지 혹은 민원 해결 용역계약도 포함하는 것인지 여부가 주요 쟁점이었습니다. 또한 원고 A 주식회사의 계약 불이행 여부, 그리고 계약 위반 시의 손해배상 예정액 6,000만 원이 부당하게 과다한지 여부 및 적정 감액 범위가 중요한 판단 요소였습니다.

법원의 판단

법원은 원고(A 주식회사)의 본소 청구(용역비 반환 및 위약금)를 기각했습니다. 피고(B)의 반소 청구에 대해서는, 원고 A 주식회사가 계약을 불이행한 책임이 있다고 인정했습니다. 다만, 손해배상 예정액 6,000만 원이 부당하게 과다하다고 판단하여 이를 3,000만 원으로 감액했습니다. 따라서 원고 A 주식회사는 피고 B에게 이미 지급한 2,200만 원을 제외한 8,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 2018. 8. 29.부터 2019. 7. 25.까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산됩니다. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 원고가 2/3, 피고가 1/3을 각각 부담하도록 했습니다.

결론

원고 A 주식회사의 본소 청구는 기각되었고, 피고 B의 반소 청구는 일부 인용되었습니다. 결과적으로 원고 A 주식회사는 피고 B에게 손해배상금 800만 원과 지연이자를 지급하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련하여 중요한 법률과 법리는 다음과 같습니다.

• 손해배상액의 예정 (민법 제398조)​ 채무자가 계약 내용을 이행하지 않을 경우에 대비하여 미리 손해배상액을 정해두는 것을 '손해배상액의 예정'이라고 합니다. 이 경우 채무불이행이 발생하면 실제로 손해가 발생했는지 여부나 손해의 크기와 관계없이 미리 정해둔 금액을 배상해야 합니다. 그러나 법원은 그 예정액이 부당하게 과다하다고 판단하면 직권으로 이를 감액할 수 있습니다. 이는 계약 당사자 간의 형평을 맞추고 과도한 위약금으로 인한 불공정을 막기 위한 취지입니다. 본 사건에서 법원은 6,000만 원의 손해배상 예정액이 부당하게 과다하다고 판단하여 이를 3,000만 원으로 감액했습니다.

• 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 이 법은 민사소송의 신속한 진행을 도모하고, 금전 채무의 이행을 명하는 경우에 적용될 법정 지연이율에 대해 규정하고 있습니다. 판결이 선고되면, 소장이나 그에 준하는 서면(예: 반소장)이 채무자에게 송달된 다음 날부터 채무자가 자신의 이행 의무의 존재 여부나 범위에 대해 법적으로 다투는 것이 합리적이라고 인정되는 시점(보통 판결 선고일)까지는 민법에 따른 연 5%의 법정 이율을 적용합니다. 그리고 그 다음 날부터 채무를 완전히 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정하는 바에 따라 연 12%의 높은 이율을 적용하도록 되어 있습니다. 본 사건에서는 반소장 부본 송달 다음 날인 2018년 8월 29일부터 판결 선고일인 2019년 7월 25일까지는 연 5%의 이율이, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이율이 적용되었습니다.

참고 사항

부동산 매매계약 시 일반적인 매매 대금 외에 민원 해결과 같은 특별한 의무를 부과하고 그 대가를 지급하는 경우, 해당 의무의 내용, 범위, 불이행 시 책임 등을 계약서에 구체적이고 명확하게 명시해야 합니다. 단순히 ‘합의사항(민원포함) 처리시 매도인에게 일정액 지급’과 같이 추상적인 문구는 법적 구속력을 인정받기 어려울 수 있습니다. 계약상 채무불이행으로 인한 손해배상 예정액은 법원이 부당하게 과다하다고 판단할 경우 감액될 수 있으므로, 계약 목적, 예상 손해, 당사자들의 지위 등을 고려하여 적정한 수준으로 설정하는 것이 중요합니다. 계약 해제 통보 시에는 상대방의 채무불이행 사실을 명확히 하고, 해제의 근거가 되는 계약 내용을 정확하게 언급하여 분쟁의 소지를 줄여야 합니다. 특정 건물을 매수하는 계약을 하면서 실제로는 해당 건물 소유주의 ‘민원 해결 노력’을 기대한다면, 민원 해결에 대한 별도의 용역 계약을 체결하거나 매매계약의 특약사항으로 구체적인 민원 해결 의무와 그 불이행 시의 효과를 명확히 하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.