손해배상
임대인 C는 임차인 A에게 자신이 실제 거주할 것이라고 주장하며 임대차 계약 갱신을 거절하고 아파트에서 퇴거하게 했습니다. 그러나 C는 퇴거 후 약 10개월 만에 해당 아파트를 제3자 F에게 훨씬 높은 금액의 보증금과 월세로 임대했습니다. 이에 임차인 A는 임대인 C의 행위가 주택임대차보호법 위반이라며 손해배상 소송을 제기했습니다.
원고 A는 피고 C 소유의 아파트를 전세보증금 6억 8천만 원에 임차하고 있었습니다. 계약 만료 즈음인 2021년 10월 30일, 피고 C는 자신의 처를 통해 '우리가 집을 꼭 살아야되어서 계약기간 되면 비워주세요'라는 문자 메시지를 보내며 임대차 계약 갱신을 거절했습니다. 이에 원고 A는 2022년 2월 7일 이사했습니다. 그러나 피고 C는 2022년 12월경, 즉 원고 A가 퇴거하고 약 10개월 후, 이 사건 아파트를 제3자 F에게 임대차보증금 100,000,000원, 월 차임 2,700,000원에 임대했습니다. 이 사실을 알게 된 원고 A는 피고 C가 거짓으로 실거주를 주장하여 자신을 퇴거시켰다고 판단하고, 주택임대차보호법에 따른 손해배상을 청구하는 소송을 제기했습니다.
임대인이 실거주를 이유로 임대차 계약 갱신을 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 재임대한 경우, 임차인에게 손해배상 책임이 발생하는지 여부 및 그 손해배상액의 산정 기준이 쟁점이 되었습니다. 특히 임대인이 실제 거주했는지 여부와 임차인의 계약갱신 의사가 있었는지 여부도 중요한 쟁점이었습니다.
법원은 원고 A의 주위적 청구(주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따른 손해배상)를 받아들여, 피고 C는 원고 A에게 37,900,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하고 소송비용을 부담하라고 판결했습니다.
피고 C는 2021년 10월 30일 문자메시지를 통해 자신이 이 사건 아파트에 실거주하겠다는 사유로 원고 A의 임대차 계약 갱신을 거절했습니다. 그러나 그 후 갱신요구가 거절되지 않았다면 갱신되었을 기간이 만료되기 전인 2022년 12월경 제3자 F에게 해당 아파트를 임대했습니다. 법원은 피고 C가 실제로 아파트에 거주했다는 증거가 부족하며, 원고 A에게는 계약 갱신 의사가 있었다고 판단했습니다. 이에 따라 피고 C는 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 원고 A가 입은 손해를 배상할 의무가 있다고 보았습니다. 손해배상액은 주택임대차보호법 제6조의3 제6항에 따라 산정되었으며, 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신 거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 37,900,008원이 인정되었습니다.
주택임대차보호법 제6조의3 제5항 (계약갱신요구권의 예외 및 손해배상 책임): 임대인이 임대차 목적 주택에 실제 거주하려는 사유(제1항 제8호)를 들어 임차인의 계약 갱신을 거절했음에도 불구하고, 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다. 이 사건에서 피고는 자신이 실거주할 것이라며 원고의 갱신을 거절했지만, 실제 거주했음을 입증하지 못하고 제3자에게 임대했으므로 이 조항에 따라 손해배상 책임이 인정되었습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제6항 (손해배상액의 산정 기준): 위 제5항에 따른 손해배상액은 합의가 없는 한, 다음 세 가지 금액 중 큰 금액으로 합니다. 첫째, 갱신 거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액. 둘째, 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신 거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액. 셋째, 갱신 거절로 임차인이 입은 실제 손해액. 이 판결에서는 두 번째 기준인 '환산월차임 차액의 2년분'이 가장 큰 금액(37,900,000원)으로 산정되었습니다. 증명책임 원칙: 대법원 판례(2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결 참조)에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있습니다. 피고는 자신이 아파트에 실제로 거주했다고 주장했지만, 통원치료 시기, 배우자의 전입 미신고, 낮은 수도 사용량 등의 사정으로 인해 실제 거주했음을 입증하지 못했습니다. 계약갱신요구권 행사 여부 판단: 임대인이 명시적으로 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절하겠다는 의사를 밝혔다면, 임차인이 명시적으로 계약갱신요구권을 행사하지 않았더라도 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에서 정한 손해배상책임의 요건이 충족될 수 있습니다. 법원은 피고의 문자메시지가 갱신 거절에 해당하고, 원고에게는 갱신 의사가 있었다고 판단했습니다.
임대인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절하는 경우, 임차인은 관련 대화 내용(문자메시지, 통화 녹취록 등)을 반드시 보관해야 합니다. 임차인이 계약 갱신 의사를 명시적으로 밝히지 않았더라도, 임대인이 실거주를 이유로 갱신 거절 의사를 명확히 했다면 임차인의 계약 갱신 의사는 인정될 수 있습니다. 임대인이 실거주를 이유로 임차인을 내보낸 후 갱신 거절이 없었다면 임대되었을 기간이 끝나기 전에 해당 주택을 제3자에게 임대하면 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 임대인의 실거주 여부는 전입신고 기록, 관리비 납부 내역, 수도 및 전기 사용량 등 객관적인 자료를 통해 확인할 수 있습니다. 특히 수도나 전기 사용량이 현저히 적은 경우 실거주 여부에 대한 의심을 받을 수 있습니다. 손해배상액은 임대인과 임차인의 합의가 없다면, 주택임대차보호법이 정한 세 가지 기준 중 가장 큰 금액으로 산정됩니다.
