D건물 관리인 선임 유효성 다툼 판결

D건물 구분소유자인 A는 2022년 5월 13일 임시 관리단 집회에서 선임된 관리인 B의 직무집행을 정지해달라는 가처분 신청을 제기했습니다. A는 B의 선임 과정에서 의결권 행사에 여러 하자가 있어 관리인 선임 결의가 무효라고 주장했습니다. 그러나 법원은 A가 주장한 의결권 하자의 대부분을 받아들이지 않았고, 일부 하자가 인정되었음에도 불구하고 관리인 선임 결의가 의결정족수를 충족하여 유효하다고 판단하여 A의 가처분 신청을 기각했습니다.

관련 당사자

• 채권자 A: D건물의 구분소유자이자 관리인 B의 직무집행정지를 신청한 사람입니다.
• 채무자 B: 2022년 5월 13일 임시 관리단 집회에서 D건물의 새로운 관리인으로 선임된 사람입니다.
• D건물 관리단: 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 D건물의 구분소유자 전원으로 구성된 단체입니다.
• E: D건물의 이전 관리인으로 2019년 12월경 적법하게 선임되었으며, B의 관리인 선임에 반대하는 측과 관련이 있습니다.
• F: 2020년 8월 5일 임시 관리단 집회에서 관리인으로 선임되었으나, E의 선임이 적법하다는 법원 판단으로 인해 그 지위가 부정된 사람입니다.

분쟁 상황

D건물 관리단은 기존 관리인 E의 선임 절차의 적법성과 F의 관리인 선임 결의의 유효성을 둘러싸고 오랜 분쟁을 겪었습니다. 2022년 3월 법원은 E의 관리인 선임이 적법하고 F의 선임 결의는 절차상 하자가 있어 무효라는 판단을 확정했습니다. 이에 D건물 구분소유자들은 기존 관리인 E이 관리단 집회 소집에 응하지 않자, 법원의 허가를 받아 임시 관리단 집회를 소집했습니다. 이 집회에서 채무자 B가 새로운 관리인으로 선임되었으나, A를 포함한 일부 구분소유자들은 B의 선임 결의 과정에서도 의결권 행사에 여러 심각한 하자가 있다며 B의 관리인 직무 집행을 정지해달라는 가처분 신청을 제기하면서 이 사건이 발생했습니다.

핵심 쟁점

D건물 관리인 B의 선임 결의가 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 의결정족수를 충족하지 못하여 무효인지 여부가 주된 쟁점이었습니다. 특히 이중 위임, 점유자의 의결권 행사, 공유 지분자의 의결권 행사, 전자적 위임 방식 등 다양한 유형의 의결권 행사가 유효한지에 대한 판단이 중요하게 다루어졌습니다.

법원의 판단

법원은 채권자 A가 제기한 관리인 B에 대한 직무집행정지 가처분 신청을 기각했습니다. 이에 따라 소송비용은 채권자 A가 부담하도록 결정했습니다.

결론

법원은 채권자 A가 주장한 8가지 의결권 행사 하자 중 AC호, S호, AH호, BF호/X호 등 4개 호실의 의결권 행사는 무효로 보았습니다. 그러나 나머지 대부분의 주장은 받아들이지 않았습니다. 최종적으로 무효로 판단된 의결권을 제외하고도 관리인 B의 선임 결의는 전체 구분소유자 124명 중 67명(54.03%), 전체 의결권 51.07%가 찬성하여 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 의결정족수를 충분히 충족한다고 판단했습니다. 따라서 법원은 A의 직무집행정지 가처분 신청이 이유 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

1. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 (이하 '집합건물법') 제23조 제1항 (관리단의 당연 설립)​: 이 조항은 건물의 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 건물 및 부속시설 관리를 목적으로 당연히 설립된다고 규정합니다. D건물 관리단은 이 규정에 따라 설립된 단체이며, 관리단의 존재와 역할의 기초가 됩니다.
2. 집합건물법 제33조 제2항, 제3항 (관리단 집회 소집 절차)​: 이 규정은 구분소유자 5분의 1 이상이 청구하면 관리인 또는 구분소유자 중 한 명이 관리단 집회를 소집해야 하며, 이에 응하지 않을 경우 법원의 허가를 받아 집회를 소집할 수 있다고 명시합니다. 본 사건에서 기존 관리인 E이 집회 소집에 응하지 않자 구분소유자들이 법원의 허가를 받아 임시 관리단 집회를 소집한 법적 근거가 됩니다.
3. 집합건물법 제24조 제4항 (점유자의 의결권 대리 행사)​: 이 조항은 전유부분을 점유하는 자가 구분소유자의 승낙을 받아 관리단 집회에 참석하여 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다고 규정합니다. 본 판결에서는 점유자의 의결권이 구분소유자의 의결권을 대신하는 것이므로, 구분소유자 본인이 직접 의결권을 행사하는 경우 점유자의 의결권 행사가 우선하지 않는다고 해석했습니다.
4. 집합건물법 제37조 제2항 (공유자의 의결권 행사)​: 이 조항은 전유부분을 여러 사람이 공유하는 경우 공유자 중 1인을 정하여 관리단 집회에서 의결권을 행사해야 한다고 규정합니다. 이는 공유자들 간의 의사충돌을 방지하기 위함인데, 본 판결에서는 공유자 전원이 1명의 대리인에게 위임하여 의사충돌의 염려가 없는 경우에는 1인을 명시적으로 정하지 않았더라도 그 의결권 행사가 유효하다고 보았습니다.
5. 집합건물법 제37조 제3항 (다수 점유자의 의결권 행사)​: 이 조항은 구분소유자의 승낙을 받아 동일한 전유부분을 여러 점유자가 점유하는 경우 의결권을 행사할 1인을 정해야 한다고 규정합니다. 본 판결은 이 조항을 유추 적용하여, 한 명의 구분소유자가 여러 전유부분을 소유하고 각 전유부분을 여러 점유자가 점유하는 경우에도 점유자들 중 1인이 의결권을 행사하도록 정해야 하며, 점유자들 간 의결권 행사의 의사가 일치하지 않으면 해당 의결권이 무효라고 판단했습니다.
6. 집합건물법 제38조 제2항 (의결권 행사 방법)​: 이 조항은 의결권이 서면이나 전자적 방법 또는 대리인을 통해 행사될 수 있다고 규정하며, 의결권 행사의 방법을 다양하게 허용합니다. 본 판결에서는 전자적 위임의 방법이나 형식을 특별히 제한하고 있지 않으므로, 특정 공인인증기관을 통하지 않은 전자적 위임도 본인의 의사에 기반한다면 유효하다고 판단했습니다.
7. 총회 결의의 증명 책임 관련 대법원 판례 (2010다37193, 2010다88682)​: 단체의 총회 결의 효력에 다툼이 있을 때, 결의가 있었다는 점은 단체가, 결의에 하자가 있다는 점은 그 효력을 다투는 측이 증명해야 합니다. 의사의 경과, 요령 및 결과 등을 기재한 의사록 등은 특별한 사정이 없는 한 증명력을 가지며, 이를 부인하려면 구체적인 주장과 증명이 필요하다는 법리가 본 사건에 적용되었습니다.

참고 사항

1. 관리단 집회 결의의 증명 책임: 아파트나 상가 등 집합건물의 관리단 집회 결의의 효력을 다투는 경우, 결의가 있었다는 사실은 관리단 측이 증명해야 하며 결의에 하자가 있다는 사실은 그 효력을 다투는 측이 증명해야 합니다. 관리단의 의사록, 총회 영상, 집계표 등은 사실과 다르다는 특별한 사정이 없는 한 유효한 증거로 인정됩니다.
2. 점유자의 의결권 행사: 구분소유자가 아닌 점유자(임차인 등)가 의결권을 행사하는 경우, 이는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제24조 제4항에 따라 구분소유자의 승낙을 받아 그 구분소유자의 의결권을 대신 행사하는 것입니다. 따라서 구분소유자가 직접 의결권을 행사했거나, 점유자의 의결권 행사와 구분소유자의 의결권 행사가 충돌하는 경우에는 점유자의 의결권 행사가 구분소유자의 의결권에 우선한다고 볼 수 없습니다.
3. 공유자의 의결권 행사: 전유부분(예: 한 호실)을 여러 사람이 공유하는 경우, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제37조 제2항에 따라 원칙적으로 공유자 중 1인이 의결권을 행사하도록 정해야 합니다. 그러나 공유자 전원이 동일한 대리인에게 의결권 행사를 위임하여 공유자들 사이에 의사충돌의 염려가 없는 경우에는 굳이 1명을 명시적으로 정하지 않았더라도 그 의결권 행사는 유효하다고 판단될 수 있습니다.
4. 다수의 전유부분을 소유한 구분소유자의 의결권 행사: 한 명의 구분소유자가 여러 개의 전유부분을 소유하고, 각 전유부분을 여러 점유자가 점유하는 경우, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제37조 제3항을 유추 적용하여 점유자들은 해당 구분소유자의 의결권을 행사할 1인을 정해야 합니다. 각 점유자가 개별적으로 의결권을 분할하여 행사할 수는 없으며, 점유자들 간 의결권 행사의 의사가 일치하지 않으면 해당 의결권은 무효로 판단될 수 있습니다.
5. 위임장의 유효성 판단: 위임장이 위조되었거나 본인의 의사와 무관하게 작성되었다는 명확한 증거가 없는 한, 형식적으로 제출된 위임장은 유효한 것으로 간주될 수 있습니다. 위임장에 단순한 오기나 모호한 문구가 있더라도 전체적인 위임의 목적과 당시의 상황을 종합적으로 고려하여 위임인의 의사를 추단하게 됩니다.
6. 전자적 방법의 위임: 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제38조 제2항은 의결권을 전자적 방법으로 행사할 수 있다고 규정하고 있으나, 위임의 방법이나 형식을 특별히 제한하고 있지 않습니다. 따라서 특정 공인인증기관의 방식을 사용하지 않았더라도 본인의 의사에 기반하여 이루어진 전자적 위임은 유효할 수 있습니다.
7. 중복 의결권 행사의 처리: 한쪽 측에 위임장을 제출한 후 다른 쪽 측에 서면결의서를 제출하는 등 중복된 의결권 행사가 있는 경우, 법원은 최종적으로 제출된 의사표시 또는 명확한 철회 의사가 있는 경우를 우선적으로 고려하여 유효한 의결권을 판단합니다.