부동산 매매/소유권 · 임대차
원고들은 피고와 임대차 계약을 맺고 아파트에 거주하다 계약 기간이 만료되었습니다. 피고 임대인은 보증금 반환과 동시 이행으로 주택 인도를 요청했으나 원고들은 주택 인도를 거절하며 보증금 수령도 미뤘습니다. 이에 피고는 임대차 보증금 잔액을 법원에 공탁했고 원고들은 보증금 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다. 피고는 아파트 인도와 공탁일 이후 발생한 차임 상당액을 반환하라는 반소(맞소송)를 제기했고 법원은 피고의 공탁이 유효하다고 판단하여 원고들의 보증금 청구는 기각하고 피고의 반소 청구 중 아파트 인도 및 일정 기간 이후 차임 상당 부당이득 반환 청구를 인용했습니다.
원고들은 2020년 1월 17일 피고와 아파트 임대차 계약을 체결하고 2020년 2월 21일부터 2022년 2월 20일까지 아파트에 거주했습니다. 계약 기간 만료 후 피고는 보증금을 반환하며 아파트 인도를 요청했으나 원고들은 '이사할 집을 물색하는 데 시간이 필요하다'는 이유로 아파트 인도를 거절했습니다. 이에 피고는 2022년 7월 18일 임대차보증금 잔액 475,000,000원을 법원에 공탁했습니다. 원고들은 피고가 임대차보증금을 반환하지 않았다고 주장하며 본소로 보증금 반환을 청구했고 피고는 원고들이 아파트를 인도하지 않고 계속 점유하고 있으므로 아파트 인도와 차임 상당액 지급을 구하는 반소를 제기했습니다.
임대차 계약 만료 후 임대인이 보증금 반환을 제안했음에도 임차인이 주택 인도를 거부하고 보증금 수령을 지연할 경우 임대인의 보증금 공탁이 적법한지 여부와 적법한 공탁 이후에도 임차인이 주택을 점유하는 것에 대한 차임 상당의 부당이득 반환 의무가 있는지 여부입니다.
법원은 피고 임대인이 원고 임차인들에게 임대차보증금 잔액 475,000,000원을 공탁한 것이 적법하다고 보아 피고의 임대차보증금 반환채무는 이미 소멸했다고 판단하여 원고들의 본소 청구(임대차보증금 지급 청구)를 기각했습니다. 또한 원고들이 피고에게 해당 아파트를 인도하고 2022년 7월 19일부터 아파트 인도 완료일까지 월 1,710,000원의 비율로 계산한 돈을 지급해야 한다고 판단하여 피고의 반소 청구(건물 인도 및 차임 상당 부당이득 반환 청구)를 일부 인용했습니다.
원고들은 피고에게 별지 기재 아파트를 인도해야 하고 2022년 7월 19일부터 아파트 인도 완료일까지 월 1,710,000원의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 원고들의 본소 청구와 피고의 나머지 반소 청구는 기각되었습니다.
이 사건은 임대차 계약의 종료에 따른 임대차보증금 반환 및 목적물 인도의 동시이행 관계와 변제공탁의 유효성, 그리고 부당이득 반환의 법리에 해당합니다.
임대차 계약 기간이 만료되면 임차인은 주택을 임대인에게 인도할 의무가 있고 임대인은 임대차보증금을 반환할 의무가 있습니다. 이는 동시이행 관계이므로 한쪽이 의무를 이행하지 않으면 다른 쪽도 의무 이행을 거절할 수 있습니다. 만약 임대인이 보증금을 반환할 준비가 되어 있고 임차인에게 주택 인도를 명확히 요청했음에도 임차인이 주택 인도를 거절하거나 보증금 수령을 거부한다면 임대인은 보증금을 법원에 공탁하여 자신의 의무를 다할 수 있습니다. 임대인이 보증금을 적법하게 공탁한 이후에도 임차인이 주택을 계속 점유한다면 임차인은 법률상 원인 없는 이득을 취하는 것이 되므로 해당 기간의 차임 상당액을 임대인에게 부당이득으로 반환해야 할 책임이 발생합니다. 따라서 계약 만료 시점에는 임대인과 임차인 모두 원활한 소통을 통해 명확한 의사표시와 증거를 확보하는 것이 중요합니다.
